Minute n° 25/118

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 10 Février 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [K] [N] [L]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Demandeur représenté par

M^e Isabelle COGNEE-CHRETIEN avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défendeur comparant en personne

Madame [O] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [F] [E] née [H]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Defendeurs non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 Octobre 2024

date des débats : 16 Décembre 2024

délibéré au : 10 Février 2025

RG N° RG 24/01323 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M6RP

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Isabelle COGNEE-CHRETIEN

CCC Monsieur [G] [E] et Madame [O] [P]

CCC Madame [F] [E] née [H]

Copie dossier

Par acte notarié en date du 14 octobre 2022 et avenant du 19 septembre 2023, Monsieur [K] [N] [L] a donné à bail à Monsieur [G] [E] et Madame [O] [P] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer révisable et actuel de 573,34 euros, provision sur charges incluse.

Dans le corps de l’acte, Madame [F] [H] s’est portée caution solidaire.

Par acte d’huissier en date du 5 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.671,16 euros, en visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 12 décembre 2023.

Par acte du 11 avril 2024, Monsieur [K] [N] [L] a fait citer Monsieur [G] [E] et Madame [O] [P], locataires, et Madame [F] [H], caution, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 2.188,32 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens.

A l’audience du 16 décembre 2024, Monsieur [K] [N] [L] actualise sa créance à la somme de 1.084,43 euros.

Monsieur [G] [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif qu’il s’engage à régler en trois fois.

Madame [O] [P], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu. Par courrier, elle indique ne pouvoir comparaître en raison de ses contraintes professionnelles.

Madame [F] [H], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 10 février 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

La dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 12 avril 2024, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme de 1.084,43 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 2 décembre 2024, loyer de novembre inclus.

Les locataires doivent être condamnés au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

En vertu de son engagement de caution, il convient de tenir Madame [F] [H] solidairement au paiement avec les locataires en application de l’article 2288 du code civil.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 5 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.671,16 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Mais, compte tenu de la situation des locataires, Monsieur [E] venant de retrouver un emploi salarié et Mme [P] poursuivant son emploi, il convient de leur accorder des délais de paiement sur trois mois compte tenu de leur proposition.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par le locataire jusqu’à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 573,34 euros.

Compte tenu de son engagement de caution, Madame [F] [H] sera tenue au paiement de cette indemnité en cas de défaillance des locataires.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir les locataires et la caution au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 5 décembre 2023 et de son dénoncé du 12 décembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 14 octobre 2022 entre Monsieur [K] [N] [L] et Monsieur [G] [E] et Madame [O] [P] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2], conformément à la clause résolutoire acquise le 5 février 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [O] [P] et Madame [F] [H] à payer à Monsieur [K] [N] [L] la somme de 1.084,43 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur [G] [E] et Madame [O] [P] et Madame [F] [H] à se libérer de leur dette d’un montant de 1.084,43 euros, outre les frais et dépens, par mensualités de 360 euros, en sus des loyers et charges courants, la première intervenant le 10 mars 2025, les suivantes le 10 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette ;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [G] [E] et Madame [O] [P] et Madame [F] [H] d’un montant de 573,34 euros sera versé à Monsieur [K] [N] [L] et, en tant que de besoin, les y condamne solidairement ;

Déboute Monsieur [K] [N] [L] de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne in solidum Monsieur [G] [E] et Madame [O] [P] et Madame [F] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 décembre 2023 et de son dénoncé du 12 décembre 2023 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection