TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

14 JANVIER 2026

N° RG 25/01169 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2O2

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 24] [Localité 30] sis [Adresse 15] ; [Adresse 12]

[Adresse 27] ; [Adresse 6] ; [Adresse 13] ; [Adresse 9] ; [Adresse 5] et [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet FONCIERE LELIEVRE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 349 157 230 dont le siège social se situe [Adresse 19] et agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Laure HOFFMANN de la SELARL CAYOL TREMBLAYAVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Audrey ALLAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [I] [Y]

né le 16 Juin 1966 à [Localité 28] (54),

demeurant [Adresse 21],

[Localité 20],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [D] [Z] [P] épouse [Y]

née le 30 Octobre 1980 à [Localité 31] (CÔTE D’IVOIRE),

demeurant [Adresse 21],

[Localité 20],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 04 Mars 2025 reçu au greffe le 05 Mars 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Décembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 14 Janvier 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [P] épouse [Y] sont copropriétaires des lots n°368 et 918 dans l’immeuble situé [Adresse 17] [Adresse 7] [Adresse 14], [Adresse 10] [Adresse 5] et [Adresse 3].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 24] [Localité 30] sise [Adresse 18] [Adresse 14], [Adresse 9], [Adresse 5] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le cabinet FONCIERE LELIEVRE, a par actes de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, fait assigner M. et Mme [Y] devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions signifiées aux défendeurs le 3 juillet 2025, le syndicat sollicite leur condamnation au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  45.672,56 euros à titre principal, au titre des charges impayées arrêtées au troisième trimestre 2025 avec intérêts aux taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts,

—  362,53 euros correspondant aux frais,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner M. et Mme [Y] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à ses conclusions.

M. et Mme [Y], régulièrement assignés par acte remis à étude n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale et l’acte d’acquisition

— une sommation de payer du 17 décembre 2024 et une mise en demeure du 4 septembre 2024,

— deux décomptes actualisés sur la période courant du 1er janvier 2021au

1er juillet 2025 pour un solde débiteur de 47 071,95 euros incluant des frais,

— divers appels de fonds de juin 2021 à avril 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

31 mars 2022, 7 juin 2023, 28 mars 2024 et 10 avril 2025 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 45.672,56 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus.

M. et Mme [Y] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 362,53 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, il n’est justifié pas de l’envoi effectif de la mise en demeure du

4 septembre 2024 par la production d’un avis de réception.

Seuls les frais de sommation de payer sont justifiés.

En conséquence, seuls ces frais sont justifiés à hauteur de 302,53 euros.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les défendeurs seront redevables des intérêts au taux légal sur la somme de 39.109,03 euros à compter de l’assignation et à compter de la signification des conclusions pour le surplus.

Concernant les frais, la date de l’assignation sera retenue comme point de départ des intérêts.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Ce constat apparaît particulièrement manifeste dès lors que les défendeurs ont déjà fait l’objet d’une précédente condamnation pour le même motif et que les sommes dues n’ont cessé d’augmenter depuis.

Il convient, dès lors, de condamner M. et Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mr et Mme [Y] seront condamnés à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [Y], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 24] [Localité 30] sise [Adresse 16],

[Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 5] et [Adresse 1] [Localité 29] [Adresse 22] [Localité 26][Adresse 23] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [P] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 25] sise [Adresse 17] [Adresse 8],

[Adresse 11] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 45.672,56 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 sur la somme de 39.109,03 euros et à compter du 3 juillet 2025 pour le surplus,

Condamne solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [P] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 24] [Localité 30] sise [Adresse 17] [Adresse 7] [Adresse 14],

[Adresse 11] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 302,53 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025,

Dit que les intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne in solidum Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [P] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 24] [Localité 30] sise [Adresse 17] [Adresse 7] [Adresse 14], [Adresse 10] [Adresse 5] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [P] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 24] [Localité 30] sise [Adresse 17] [Adresse 7] [Adresse 14], [Adresse 9], [Adresse 5] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [P] épouse [Y] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 24] [Localité 30] sise [Adresse 16],

[Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 5] et [Adresse 2] [Localité 26][Adresse 23], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 JANVIER 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT