N° RG 25/00026 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NO7O

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 Octobre 2025

— ----------------------------------------

S.A.S.U. RANDSTAD SOURCERIGHT

C/

S.D.C. [Adresse 6]

Société LF CROISSANCE & TERRITOIRES

— --------------------------------------

copie exécutoire délivrée le 09/10/2025 à :

M^e Sébastien CHEVALIER – 256

la SELARL CVS – 22B

M^e Eloïse MILLET – 277

copie certifiée conforme délivrée le 09/10/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 7]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 25 Septembre 2025

PRONONCÉ fixé au 09 Octobre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.S.U. RANDSTAD SOURCERIGHT (RCS PARIS N°353541501), dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Eloïse MILLET, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.D.C. [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.R.L. AVELIM (RCS NANTES N°480236074), domicilié : chez S.A.R.L. AVELIM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

Société LF CROISSANCE & TERRITOIRES (RCS PARIS N°334325586), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

N° RG 25/00026 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NO7O du 09 Octobre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 juin 2018, la S.C.I. ARMOR III a donné à bail commercial à la S.A.S.U. RANDSTAD SOURCERIGHT des locaux de bureaux formant le lot n°0.1 situé au niveau 0 et deux emplacements de parking au sous-sol de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] pour une durée de 9 ans à compter du 15 septembre 2018.

La S.C.I. ARMOR III a vendu une partie des parkings et bureaux de l’immeuble à la S.C.P.I. LF CROISSANCE ET TERRITOIRES selon acte notarié du 17 décembre 2018.

Se plaignant d’infiltrations persistantes depuis la mise à disposition des locaux en dépit de multiples démarches alors que les travaux réparatoires nécessaires ont été décrits et chiffrés par un rapport d’expertise judiciaire de M. [F] [O] du 27 novembre 2017, la S.A.S.U. RANDSTAD SOURCERIGHT a fait assigner en référé la S.C.P.I. LF CROISSANCE ET TERRITOIRES selon acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024 afin de solliciter, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1719 du code civil :

— l’autorisation de suspendre le paiement du loyer jusqu’à ce que la défenderesse justifie avoir réalisé les travaux mettant un terme aux infiltrations,

— la condamnation de la défenderesse à faire réaliser les travaux décrits dans le rapport de M. [O] sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, la S.A.S.U. RANDSTAD SOURCERIGHT a appelé en cause le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] pris en son syndic la S.A.R.L. AVELIM afin de réclamer, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, la condamnation du défendeur :

— à faire réaliser les travaux décrits dans le rapport de M. [O] sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— à lui payer une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Les procédures ont été jointes.

Dans ses dernières conclusions, la S.A.S.U. RANDSTAD SOURCERIGHT maintient ses demandes initiales de condamnation de la société LF CROISSANCE ET TERRITOIRES à exécuter des travaux sous astreinte et d’autorisation de suspendre le paiement des loyers sauf à ajouter l’autorisation alternative de les consigner, réclame subsidiairement la condamnation de la défenderesse à provoquer une assemblée générale extraordinaire de la copropriété pour faire voter la réalisation des travaux de réfection décrits par l’expert judiciaire dans le délai de 21 jours de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 1 000 € par jour de retard avec obligation de la défenderesse de voter en faveur de la résolution correspondante, la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux décrits sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, la condamnation de ses adversaires au paiement d’une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, et fait notamment valoir que :

— le promoteur, aux droits duquel se trouve la société LF CROISSANCE ET TERRITOIRES, lui a loué un local dans un bâtiment présentant un défaut d’étanchéité d’origine inconnue se traduisant par des venues d’eau récurrentes dans le local loué,

— le bailleur n’a jamais satisfait à son obligation de délivrance,

— la société LF CROISSANCE ET TERRITOIRES était informée du litige dès la signature de l’acte de vente qui prévoyait une clause de séquestre à ce sujet,

— la nature et l’étendue des travaux sont connues depuis un rapport d’expertise judiciaire de M. [O] déposé le 27 novembre 2017,

— ni la garantie d’une assurance dommages-ouvrage, ni l’existence d’un litige entre la propriétaire et les constructeurs ou son vendeur ne peuvent décharger la société LF CROISSANCE ET TERRITOIRES de ses obligations de bailleur à son égard,

— le syndicat des copropriétaires est tenu d’une obligation de jouissance paisible à l’égard de tous les occupants de l’immeuble en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à laquelle il est également astreint sans égard pour d’éventuels recours,

— l’obligation de délivrance s’applique tout au cours du bail et le propriétaire actuel n’est pas exonéré de son obligation, même pour les travaux devenus nécessaires antérieurement à l’acquisition,

— la démonstration d’une faute n’est pas nécessaire,

— le juge des référés est bien compétent pour autoriser la suspension du paiement des loyers à titre de mesure conservatoire incitative, dès lors que les désordres empêchent l’utilisation de l’immeuble à usage de bureaux, comme le bailleur l’invoque dans ses conclusions au fond,

— les contestations de la société LF CROISSANCE ET TERRITOIRES sont incompatibles avec l’état de la procédure au fond, alors qu’elle réclame la condamnation des constructeurs à lui verser les fonds pour faire effectuer les travaux,

— les termes du rapport d’expertise sont suffisamment précis pour permettre une condamnation,

— le syndicat des copropriétaires ne peut pas considérer que les travaux sont imprécis et qu’ils sont contestés,

— l’existence d’une contestation sérieuse ne fait pas obstacle à la demande fondée sur le trouble manifestement illicite.

La S.C.P.I. LF CROISSANCE ET TERRITOIRES conclut à l’irrecevabilité et au rejet des demandes avec condamnation de la S.A.S.U. RANDSTAD SOURCERIGHT à lui payer une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en répliquant que :

— les demandes d’exécution de travaux et de suspension du paiement des loyers sont irrecevables, alors que les travaux réclamés portent exclusivement sur des parties communes sur lesquelles elle ne dispose d’aucun droit de les réaliser,

— une assemblée générale de copropriété s’est réunie le 1er juillet 2025 et a voté des travaux conservatoires, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage et le suivi par un maître d’œuvre, ce qui démontre qu’elle a pris les dispositions nécessaires relevant de son pouvoir pour remédier aux désordres,

— n’ayant pas la maîtrise du calendrier de réalisation des travaux, aucune faute ne peut lui être reprochée quant aux délais d’exécution,

— les éléments versés aux débats ne démontrent aucune faute de sa part,

— elle a été diligente en intervenant volontairement à l’instance au fond engagée par la S.C.I. ARMOR III, en assignant l’assureur dommages-ouvrage, et en faisant réaliser un audit technique afin de chiffrer des travaux conservatoires,

— la venderesse lui a dissimulé la gravité des désordres et l’importance des réparations à prévoir,

— elle n’a pu elle-même dissimuler quoi que ce soit à la locataire, qui était déjà en place lorsqu’elle est devenue copropriétaire,

— la suspension des loyers ne peut sanctionner qu’une impossibilité d’exploiter résultant de son fait, ce qui n’est pas le cas,

— la locataire ne démontre pas être dans l’impossibilité d’utiliser la totalité des locaux,

— elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance et n’a commis aucune faute au préjudice de sa locataire,

— elle n’est ni le maître de l’ouvrage ni le bailleur initial des locaux et ces derniers ne sont pas rendus impropres à leur destination au vu des constats produits,

— les conditions de l’exception d’inexécution ne sont pas remplies et l’alerte des salariés est purement subjective et inopposable,

— les éléments avancés dans ses conclusions au fond concernent le seul cadre contractuel de la vente et ne caractérisent pas une impropriété des bureaux à leur destination,

— la suspension des loyers sans séquestre excède les pouvoirs du juge des référés,

— la demande d’exécution des travaux se heurte aux obstacles liés à la contrariété avec les demandes aux fond, la localisation des désordres sur les parties communes relevant du seul pouvoir du syndic, la technicité des opérations, le coût élevé des travaux et les imprécisions techniques, l’insuffisance du séquestre obtenu de son vendeur et le refus de garantie de l’assureur dommages-ouvrage,

— le rapport [O] ne décrit pas précisément les travaux et ne mentionne pas d’urgence à les réaliser,

— les constructeurs s’opposent au caractère destructif des travaux préconisés et inutilement couteux, si bien qu’il est nécessaire que le juge du fond se prononce, alors que le juge des référés ne peut se substituer à lui,

— seul le syndic est compétent pour organiser la réalisation des travaux et il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’enjoindre un copropriétaire de provoquer une réunion d’assemblée générale, d’autant que cette demande a perdu tout fondement.

Pour sa part, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] pris en son syndic la S.A.R.L. AVELIM conclut au rejet des demandes avec condamnation de la S.A.S.U. RANDSTAD SOURCERIGHT à lui payer une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :

— les travaux ne sont pas précisément détaillés et la description sommaire des travaux par M. [O] n’est pas suffisante, de sorte qu’il n’appartient pas au juge des référés de pallier la carence de la demanderesse à formuler ses demandes,

— les constats de commissaires de justice produits sont insuffisants pour démontrer que la demanderesse serait privée de la jouissance de ses locaux, si bien qu’il n’y a ni trouble manifestement illicite ni dommage imminent,

— dans le cadre de l’instance au fond, les entreprises et le maître d’œuvre discutent âprement les conclusions de l’expert judiciaire, alors que l’expert dommages-ouvrage estime aussi qu’il est inutile de déposer et reposer les menuiseries, comme le préconise l’expert judiciaire,

— il n’est pas exclu qu’une demande de contre-expertise soit accueillie favorablement,

— il est prématuré d’ordonner des travaux dont le coût est très important (603 525,60 € TTC hors maîtrise d’œuvre), ce qui reviendrait à lui faire assumer le préfinancement de travaux dont il n’est pas sûr d’obtenir le remboursement auprès des entreprises,

— la demande se heurte à une contestation sérieuse.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte :

Il n’est pas contesté que la S.A.S.U. RANDSTAD SOURCERIGHT subit des infiltrations d’eau dans ses locaux de façon récurrente depuis la mise à disposition des locaux.

La preuve en est d’ailleurs rapportée par des constats de commissaire de justice du 19 juin 2024 produits aux débats par la société LF CROISSANCE ET TERRITOIRES.

L’article 1719 du code civil oblige notamment le bailleur, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, à délivrer au preneur la chose louée et à l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Le simple constat d’infiltrations récurrentes pendant plusieurs années dans des locaux destinés à une activité de bureaux suffit à caractériser la défaillance du bailleur dans ses obligations imposées par l’article 1719 du code civil, peu important que l’origine des troubles se situe sur des parties communes de l’immeuble, que les troubles soient antérieurs à l’acquisition des locaux par le bailleur actuel, et que des recours contre les constructeurs soient en cours d’examen dans le cadre d’une instance pendante au fond.

En effet, l’usage de bureaux de locaux professionnels ou commerciaux requiert une étanchéité totale à l’eau pour éviter de soumettre les salariés à l’humidité et aux moisissures et d’exposer les matériels de bureaux, et notamment ceux reliés à l’électricité, au risque de court-circuit entraînant un danger pour la sécurité des personnes et des biens.

Cette défaillance est constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, la qualification de ce trouble au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile n’imposant pas la démonstration de l’impossibilité totale d’utiliser les locaux, dès lors que le seul critère est celui du caractère manifestement illicite qui repose ici sur la non-conformité à la destination de bureaux.

Par ailleurs, il n’est pas non plus contesté que l’origine des infiltrations d’eau se situe au moins pour partie sur les parties communes, ainsi que l’a relevé l’expert [O] et que le reconnaît le syndicat des copropriétaires, qui a examiné en assemblée générale des travaux pour tenter d’y remédier au moins à titre conservatoire.

Or selon dernier alinéa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il s’ensuit que le syndicat est également présumé responsable des infiltrations en provenance des parties communes à l’égard de la société RANDSTAD, si bien que la persistance des infiltrations pendant plusieurs années dans ses locaux est également constitutive d’un trouble manifestement illicite imposant des mesures conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile pour y mettre fin, sans égard pour le litige en cours avec les constructeurs.

Tant que les troubles manifestement illicites n’ont pas cessé, le juge des référés conserve ses pouvoirs pour ordonner toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose.

Il est ici justifié par les défendeurs qu’a été votée à l’assemblée générale de copropriété du 01/07/25 une délibération de commande de travaux conservatoires destinés à arrêter les fuites par la façade.

Rien ne permet de douter de la qualité des travaux préconisés par un bureau d’étude, étant souligné que le juge des référés ne saurait aller au-delà de simples travaux conservatoires comme ceux qui sont votés, et ne peut donc ordonner ceux demandés par la société RANDSTAD sans excéder ses pouvoirs.

Il convient donc de constater que ces travaux sont satisfactoires.

Il est néanmoins nécessaire de s’assurer que les travaux votés seront exécutés, dans la mesure où les atermoiements n’ont pas manqué depuis 2018 et qu’il ne saurait être question de laisser l’exécution au bon vouloir de l’entreprise chargée des travaux et du syndic, sans imposer un délai raisonnable garanti par une astreinte, afin de s’assurer que tant le syndicat des copropriétaires composé seulement de deux copropriétaires, dont la S.C.P.I. LF CROISSANCE ET TERRITOIRES qui est majoritaire, que cette dernière en qualité de bailleur feront le nécessaire pour pousser à une exécution rapide des travaux.

Un délai de trois mois pour l’exécution des travaux sera donc prévu, passé lequel une astreinte provisoire de 30 € par jour de retard sera due pendant une durée de deux mois par la S.C.P.I. LF CROISSANCE ET TERRITOIRES, même si les deux défendeurs sont tenus individuellement de l’obligation d’exécuter les travaux, puisque les demandes ont été présentées dans l’ordre contre le bailleur et subsidiairement contre la copropriété.

Il y a lieu de souligner que le seul fait que les travaux soient réalisés par des tiers, à savoir à l’initiative du syndic et par une entreprise, ne peut exonérer le bailleur de son obligation et que s’il rencontre des difficultés à cause de ceux-ci, il pourra en être tenu compte lors de la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande d’autorisation de consigner ou séquestrer les loyers :

La demande d’autorisation de consigner ou séquestrer les loyers n’est pas fondée sur l’exception de non-exécution, de sorte qu’il n’y a pas lieu de rechercher si les locaux sont entièrement inexploitables, ce qui n’est d’ailleurs à l’évidence pas le cas au vu des photographies annexées aux constats de commissaire de justice.

Néanmoins, à titre de mesure conservatoire destinée à faire cesser le trouble manifestement illicite déjà constaté, cette suspension ou ce séquestre des loyers n’est pas nécessaire, dès lors que les travaux destinés à faire cesser le trouble ont été votés et qu’ils devraient pouvoir être exécutés rapidement, surtout sous la menace de l’astreinte qui vient d’être prononcée.

De plus, cette mesure serait même de nature à créer un risque d’inexécution des travaux, si le bailleur copropriétaire est privé de ses revenus et ne peut pas provisionner l’appel de fonds pour les travaux.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande au titre des frais :

Etant la principale partie perdante, la S.C.P.I. LF CROISSANCE ET TERRITOIRES sera condamnée aux dépens conformément au principe de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est équitable de la condamner à payer à la S.A.S.U. RANDSTAD SOURCERIGHT une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’appliquer ces dispositions à d’autres bénéficiaires.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.C.P.I. LF CROISSANCE ET TERRITOIRES à faire exécuter les travaux conservatoires votés lors de l’assemblée générale de copropriété du 1er juillet 2025 au plus tard dans les trois mois de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 30 € par jour pendant une durée de deux mois,

Condamnons la S.C.P.I. LF CROISSANCE ET TERRITOIRES à payer à la S.A.S.U. RANDSTAD SOURCERIGHT une somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.C.P.I. LF CROISSANCE ET TERRITOIRES aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE