TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 Mars 2026

Numéro RG : N° RG 25/00304 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E4FW

DEMANDEUR :

La Société d’Economie Mixte Locale dénommée “CRISTAL HABITAT”, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat CHAMBERY ALPES HABITAT, dont le siège social est situé, [Adresse 1], représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, substituée par Maître Camille BERT, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur, [H], [E] demeurant, [Adresse 2] (rez-de-chaussée), [Localité 1], non comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier lors des débats : Marie-Françoise ION

Greffier lors du délibéré : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique du 20 janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 3 février 2025, la société d’économie mixte locale Cristal Habitat, ci-après SEML Cristal Habitat, a donné à bail à Monsieur, [H], [E] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 295,07 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 127,63 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Monsieur, [H], [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1139,87 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Monsieur, [H], [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :

— constater que le commandement de payer délivré le 30 juillet 2025 est demeuré infructueux,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du 3 février 2025 et la résiliation du bail à compter du 11 septembre 2025,

— ordonner à Monsieur, [H], [E] de libérer le logement objet du bail dès la signification de la décision à intervenir,

— dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement restitué l’appartement ainsi que ses clés, le bailleur sera fondé deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur, [H], [E] à lui payer la somme de 2208,17 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges impayés,

— condamner Monsieur, [H], [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,

— condamner Monsieur, [H], [E] à lui payer le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites,

— condamner Monsieur, [H], [E] aux dépens.

À l’audience du 20 janvier 2026, la SEML Cristal Habitat, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif au montant de 1208,27 euros. Elle déclare que le montant du loyer est de 422 euros. Elle précise que le paiement des loyers courants a repris puisque 422 euros ont été versés en novembre 2025 et le 24 décembre 2025 et que 1000 euros ont été réglés le 13 janvier 2026. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur, [H], [E], cité à étude, n’est ni comparant, ni représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la partie défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci également sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La SEML Cristal Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 8 août 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 3 février 2025 contient à l’article 5 une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 30 juillet 2025, pour la somme en principal de 1139,87 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2025.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 11 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La SEML Cristal Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur, [H], [E] restait lui devoir, après soustraction des frais de poursuite la somme de 1208,27 euros, incluant l’échéance du mois de décembre 2025.

Monsieur, [H], [E], qui ne comparaît pas, ne fait valoir aucun moyen de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à payer à la SEML Cristal Habitat la somme de 1208,27 euros par provision.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En vertu des dispositions de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur, [H], [E] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en versant la somme de 422 euros pour les mois de septembre, octobre et novembre 2025 ainsi que 1000 euros le 13 janvier 2026.

Compte tenu des efforts entrepris par le locataire pour la reprise des paiements du loyer courant et le début d’apurement de sa dette, Monsieur, [H], [E] sera autorisé à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, le bailleur indique ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans le courant de ces délais, demande à laquelle il convient de faire droit au regard des efforts du locataire sus évoqués.

L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation de Monsieur, [H], [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

7°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur, [H], [E], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 février 2025 entre la SEML Cristal Habitat et Monsieur, [H], [E] concernant le local à usage d’habitation situé, [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 septembre 2025,

CONDAMNONS Monsieur, [H], [E] à payer à la SEML Cristal Habitat la somme provisionnelle de 1208,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, comprenant le mois de décembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement à raison de l’occupation du logement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2025 sur la somme de 1139,87 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISONS Monsieur, [H], [E] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les provisions sur charges courants, en 24 mensualités de 50 euros chacune, et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur, [H], [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEML Cristal Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Monsieur, [H], [E] soit condamné à verser à la SEML Cristal Habitat une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Monsieur, [H], [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 6 mars 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION