N° RG 24/01129 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NK5I

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Février 2025

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S.A.R.L. JMJ

C/

S.C.I. N-C-C

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copie exécutoire délivrée le 27/02/2025 à :

M^e Darly KOUAMO – 46

copie certifiée conforme délivrée le 27/02/2025 à :

M^e Grégory DUBERNAT – 319

M^e Darly KOUAMO – 46

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 6]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 23 Janvier 2025

PRONONCÉ fixé au 27 Février 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.R.L. JMJ (RCS [Localité 7] n° 977 944 354),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Grégory DUBERNAT, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.I. N-C-C (RCS [Localité 7] n° 852 726 033),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Darly KOUAMO, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte dressé le 22 août 2022 par Maître [Y] [X], notaire associé à [Localité 7], la S.C.I. N-C-C a donné à bail commercial en renouvellement de baux précédents à la S.A.R.L. JULEO les locaux correspondant aux lots n° 3, 11, 12, 13, 14, 15 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2021, à destination de café bar restaurant produits à consommer sur place ou à emporter, en annexe jeux, moyennant un loyer annuel de 16 446,24 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance.

Suivant acte reçu le 20 avril 2023 par Maître [P] [O], notaire à [Localité 7], la S.A.R.L. JULEO a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. JMJ.

Se plaignant de désordres affectant les locaux et d’infiltrations d’eau en provenance de l’extérieur, la S.A.R.L. JMJ a fait assigner en référé la S.C.I. N-C-C suivant acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024 pour solliciter, au visa des articles 605, 606, 1719, 1720, 1755 du code civil :

— la condamnation de la défenderesse à faire réaliser les travaux de remise en état du local commercial sous astreinte de 500 € par jour de retard, à savoir réparation de la toiture qui comporte de l’amiante, remplacement des faux plafonds et de la toile tendue, réparation de l’infiltration au niveau de la cuisine, remplacement des huisseries, remplacement du vinyle présent au sol, remplacement des prises au sol,

— la suspension du paiement des loyers depuis le 23 avril 2023 jusqu’à la remise des clés après remise en état,

— le paiement d’une somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par conclusions, la S.C.I. N-C-C réplique en réclamant le rejet des demandes et à titre reconventionnel :

— le constat de la résiliation du bail depuis le 26 octobre 2024,

— l’expulsion de la S.A.R.L. JMJ et de tous occupants de son chef sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de l’ordonnance,

— le paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux,

— le paiement provisionnel de la somme de 29 631,80 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’à décembre 2024, celle de 2 197,00 € au titre de la taxe foncière, celle de 31,50 € au titre des frais de gestion outre pénalités et intérêts de retard,

— le paiement de la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Elle soutient que :

— la S.A.R.L. JMJ vient aux droits de la S.A.R.L. JULEO, qui a reconnu dans le bail connaître l’état des lieux pour les occuper depuis septembre 2010, accepter de les prendre en l’état sans recours contre le bailleur, et être tenue de les entretenir en bon état de réparations locatives,

— le bailleur est ainsi dispensé contractuellement de mettre le local loué en bon état de réparations de toute espèce,

— depuis la mise à disposition en 1994, les locaux ont été exploités sans interruption ni difficultés,

— les avis sur Internet sont positifs depuis la reprise par la société JMJ et les menus sont affichés sans discontinuité,

— un commissaire de justice a constaté l’exploitation normale des lieux le 26 novembre 2024, y compris en terrasse,

— les locaux sont normalement utilisés conformément à la destination du bail, ce qui justifie le rejet des demandes,

— le litige sur l’interprétation des clauses du bail est constitutif d’une contestation sérieuse, faisant obstacle à l’exercice des pouvoirs du juge des référés,

— les travaux dont l’exécution est demandée sont à la charge du preneur, selon les stipulations du bail depuis 1994, et il n’y a ni dommage imminent ni trouble manifestement illicite,

— les demandes de travaux et le devis produit sont incongrus, alors que les clients sont satisfaits, la réfection de la véranda n’étant à l’évidence pas justifiée,

— le devis produit au sujet de la couverture comprend des éléments déjà commandés et exécutés,

— la demande de remplacement des huisseries, du vinyle au sol et des prises se heurte aux stipulations en page 12 du bail,

— le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur l’exception de non-exécution et en l’espèce, elle a répondu aux demandes de travaux, étant souligné que les éléments produits sont insuffisants pour démontrer une impropriété des lieux à leur destination,

— le juge ne saurait entériner une suspension des loyers intervenue depuis septembre 2023 sans autorisation,

— elle a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire le 26 septembre 2024 et aucun versement n’est intervenu dans le délai d’un mois, si bien qu’elle est fondée à réclamer l’expulsion et le paiement des arriérés,

— le non paiement des loyers l’a plongée dans les difficultés, puisqu’elle ne peut plus faire face aux remboursements du prêt d’acquisition du bien ni au paiement des charges comme la taxe foncière, ce qui lui vaut une menace de déchéance du terme de la banque et un avis à tiers détenteur, de sorte que toute éventuelle demande de délai devra être rejetée.

La S.A.R.L. JMJ rétorque dans ses dernières conclusions par lesquelles elle maintient ses prétentions initiales, y ajoutant une demande de désignation d’un séquestre pour consignation des loyers dus, en faisant valoir que :

— immédiatement après l’acquisition du fonds de commerce, elle a été confrontée à des infiltrations par temps de pluie, notamment au toit de la véranda, sur les huisseries, au sol comportant des prises,

— aucuns travaux n’ont été réalisés à la prise du bail,

— plusieurs constats de commissaire de justice ont été dressés et les désordres ont été déclarés au bailleur,

— le bailleur a fait réaliser des travaux d’étanchéité qui ne sont pas conformes aux règles de l’art et qui n’ont rien résolu, ainsi qu’en justifient de nouveaux constats,

— le bailleur est tenu des obligations de délivrance et d’entretenir les lieux, qui l’obligent à prendre en charge les réparations visées aux articles 605 et 606 du code civil ainsi que les travaux liés à la vétusté,

— les stipulations du bail initial citées par le bailleur ne visent pas les réparations de l’article 606 du code civil, lesquelles incombent au bailleur selon le rappel figurant dans l’acte de 2022,

— il pleut dans les locaux en cas d’intempérie et une employée du restaurant confirme l’aggravation des désordres au fil des ans,

— la véranda, qui représente une grande partie du local, est quasiment inexploitable par temps de pluie,

— les avis sur Internet démontrent seulement qu’elle est un bon restaurateur et le constat du 26 novembre 2024 a été réalisé par temps sec,

— il n’y a aucun débat sur la charge des travaux qui incombent au bailleur au titre des grosses réparations et dépenses liées à la vétusté,

— la jurisprudence l’autorise à se prévaloir de l’exception d’inexécution, en invoquant l’impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination pour s’exonérer du paiement des loyers,

— elle a consigné les loyers sur un compte auprès de son établissement bancaire et accepte qu’un séquestre soit désigné.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte :

La S.A.R.L. JMJ produit, au soutien de sa demande, la promesse d’acquisition du fonds du 20 avril 2023, des constats de commissaire de justice des 18/10/23, 13/11/23, 08/01/24 et 09/10/24, des devis Atlantique ouvertures et Cornec couverture, une attestation d’une salariée et une attestation du Crédit Mutuel.

Les constats de commissaire de justice sont d’une piètre qualité, avec aucune description des lieux et des conditions atmosphériques extérieures, des indications très imprécises sur la localisation des infiltrations et sur leurs conséquences, et des photographies ne permettant pas de visualiser l’étendue des dommages allégués par rapport à l’ensemble des locaux.

Les devis sollicités ne permettent pas de vérifier si les travaux sont nécessaires.

L’avis d’une salariée n’est pas objectif.

Il n’y a aucun avis d’un technicien de la construction décrivant les désordres, analysant leurs causes, et définissant les travaux à réaliser.

En l’état de ces éléments, il n’est pas possible de savoir si les désordres résultent d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Il n’est justifié d’aucune réclamation au bailleur, alors que celui-ci a fait exécuter des travaux, et rien ne vient établir de plaintes postérieures.

La demande d’exécution de travaux sera donc rejetée en l’état.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers et de désignation d’un séquestre :

Pour pouvoir se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’il invoque, le preneur a la charge d’établir que le manquement supposé du bailleur à ses obligations interdit l’exploitation normale du local.

Or non seulement la preuve n’est pas faite que le bailleur aurait manqué à ses obligations comme cela a déjà été indiqué, mais en outre l’impossibilité d’exploiter les lieux ne saurait être établie par les constats de commissaire de justice insuffisamment probants des difficultés concrètes d’exploitation, étant donné que la preuve n’est pas faite que les locaux auraient dû être fermés par temps de pluie, ni même que la clientèle se plaindrait de l’état des locaux, le bailleur établissant au contraire par des avis publiés sur Internet que des clients sont charmés par le restaurant.

La demande de suspension du paiement du loyer et de désignation d’un séquestre sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle :

L’acte de bail du 22 août 2022 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 16 446,24 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. N-C-C a fait délivrer un commandement de payer le 26 septembre 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 22 157,68 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Dès lors, il n’y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendra de constater, ce qui justifie l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef.

Afin de garantir l’exécution de la décision, il apparaît nécessaire de fixer une astreinte, réduite dans son montant et sa durée par rapport à la demande.

L’indemnité provisionnelle d’occupation sera fixée au montant du loyer avec charges.

Aucune contestation n’a été opposée à la demande en paiement de provisions sur loyers et charges de 29 631,80 € jusqu’en décembre 2024, de 2 197,00 € de taxe foncière et de 31,50 € de frais de gestion, de sorte que ces sommes seront accordées à titre de provisions outre intérêts de retard, à l’exception des pénalités dont le montant et la référence contractuelle ne sont pas précisés.

Il est équitable de fixer à 1 500,00 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. JMJ devra verser à la S.C.I. N-C-C en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l’article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

La S.A.R.L. JMJ n’a formulé aucune demande de délais et peut difficilement être considérée de bonne foi, alors qu’elle a suspendu le paiement des loyers depuis de nombreux mois et a agi sans justificatifs sérieux de sa demande, quand bien même elle avait reçu une première mise en demeure et un commandement de payer avant l’instance et n’a pas daigné répondre à la demande reconventionnelle.

Pour sa part, la S.C.I. N-C-C justifie des réelles difficultés dans lesquelles elle se trouve par suite du non-paiement des loyers qui l’empêche de faire face à ses obligations vis à vis de sa banque et du Trésor public.

Il n’y a donc pas lieu à délai.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la S.A.R.L. JMJ de l’ensemble de ses prétentions,

Constatons la résiliation du bail,

Ordonnons l’expulsion de la S.A.R.L. JMJ et celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance et pendant un délai de un mois,

Condamnons la S.A.R.L. JMJ à payer à la S.C.I. N-C-C :

— une provision de 29 631,80 € au titre des loyers et charges dus jusqu’en décembre 2024, une provision de 2 197,00 € au titre de la taxe foncière, et une provision de 31,50 € sur les frais de gestion avec intérêts au taux légal,

— une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération complète des lieux,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.R.L. JMJ aux dépens, y compris le coût du commandement du 26 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE