N° RG 25/00436 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NYDG

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 25 Septembre 2025

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S.C.I. [K]

C/

[L] [M]

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copie exécutoire délivrée le 25/09/2025 à :

la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D. – 245

M^e Sébastien VINCE – 21A

copie certifiée conforme délivrée le 25/09/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 5]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 11 Septembre 2025

PRONONCÉ fixé au 25 Septembre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. [K] (RCS VERSAILLES N°400012944), dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Elise MALTETE de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Sébastien VINCE, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

N° RG 25/00436 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NYDG du 25 Septembre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 4 janvier 1999, la S.C.I. [K] a donné à bail professionnel à M. [L] [M] des locaux dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de 6 ans, pour l’activité de décorateur, moyennant un loyer annuel de 11 280 francs hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance.

Se plaignant de l’abandon des lieux, d’un défaut d’assurance, du non-respect des obligations d’entretenir et garnir les lieux en dépit d’un commandement visant la clause résolutoire du 11 décembre 2024, la S.C.I. [K] a fait assigner en référé M. [L] [M] suivant acte de commissaire de justice du 11 avril 2025 pour solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de M. [L] [M] et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer de 278,79 € par mois du 12 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

— le paiement de la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût d’un constat et du commandement.

Dans ses dernières conclusions, la S.C.I. [K] maintient ses prétentions initiales, sauf à constater subsidiairement la résiliation du bail par l’effet d’un nouveau commandement infructueux du 2 mai 2025, et à porter à 3 000,00 € la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, en soutenant que :

— afin de clore le débat élevé de manière dilatoire sur les modalités de signification du commandement du 11 décembre 2024, elle en a fait délivrer un second le 2 mai 2025, étant souligné qu’elle a fait signifier le premier au domicile personnel du preneur, compte tenu de l’état d’abandon des locaux constaté par le commissaire de justice,

— le défendeur a un comportement déloyal et a refusé de communiquer sa nouvelle adresse,

— les locaux sont exclusivement loués à usage de la profession de décorateur, ce dont il n’a jamais justifié depuis 1999,

— les éléments produits sont contradictoires sur le début de l’activité de menuisier-décorateur et ne justifient pas de l’exercice effectif de l’activité de décorateur, dont il a été radié depuis 1999 au registre national des entreprises,

— sa salariée, dont M. [M] fait état, n’a travaillé que deux jours par semaine pendant un peu plus d’un an,

— l’absence d’activité professionnelle du preneur pendant 11 à 16 ans est constitutive d’un manquement grave et prolongé,

— le contrat d’hébergement mentionne une autre adresse que celle des locaux et l’activité répertoriée est celle de menuisier,

— l’assurance couvre une activité de menuiserie,

— le commissaire de justice a constaté l’état d’abandon manifeste des lieux loués le 2 octobre 2024, alors que les deux photos produites en défense ne sont pas suffisantes pour contredire ces constatations,

— les manquements sont suffisamment graves au sens de l’article 1224 du code civil pour justifier la résiliation du contrat indépendamment de la clause résolutoire, compte tenu de la violation directe des articles 1728 et 1729 du code civil.

M. [L] [M] conclut à la nullité du commandement, à l’irrecevabilité des demandes en référé avec condamnation de la S.C.I. [K] à lui payer une somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en répliquant que :

— il exerce son activité de menuisier décorateur en tant qu’entrepreneur individuel dans les locaux depuis 25 ans et le bail professionnel a été tacitement reconduit par périodes de 6 ans, la dernière fois le 1er janvier 2023, sans qu’aucun incident de paiement du loyer ne lui soit reproché,

— la S.C.I. [K] a occupé un établissement secondaire à côté de ses locaux et il a entretenu des relations régulières avec une salariée de la S.C.I. jusqu’à son licenciement, fin 2018, puis avec le cabinet CHAMPSAVIN mandaté par le bailleur,

— le commandement du 11 décembre 2024 a été irrégulièrement signifié à son ancienne adresse personnelle, alors qu’il ne l’a pas été au domicile élu dans les locaux loués et que le commissaire de justice avait pu vérifier lors d’un constat préalable que son nom figurait sur la boîte aux lettres,

— la nullité lui fait grief, puisqu’il n’a pas pu répondre au commandement dans le délai imparti et à tout le moins il existe une contestation sérieuse,

— suite à la délivrance d’un nouveau commandement le 2 mai 2025, il a justifié de son activité via un contrat d’hébergement entreprenarial, des factures et attestations,

— son activité a toujours été la même et a été exercée au vu et au su de la salariée de la S.C.I. jusqu’en 2018,

— l’assurance des locaux ne mentionne pas nécessairement son activité,

— des photographies justifient de l’état des lieux, qui n’a pas pu être constaté de l’extérieur par le commissaire de justice dépêché par le bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 4 janvier 1999 stipule qu’en cas de manquement par le locataire à l’une de ses obligations contractuelles, le bail sera résilié de plein droit et que cette résiliation prendra effet un mois après un commandement demeuré infructueux.

La S.C.I. [K] a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire le 11 décembre 2024 réitéré le 2 mai 2025 portant sur le respect de la clause de destination réservé à la profession de décorateur, de l’obligation de maintenir les lieux garnis et de l’obligation d’entretenir le bien, le premier commandement portant en outre sur l’obligation d’assurer les lieux.

La validité du premier commandement signifié exclusivement à l’adresse personnelle du défendeur mentionnée dans le contrat de bail, alors même que dans le contrat, le preneur a fait élection de domicile dans les lieux loués, est sérieusement contestée, étant donné que le non-respect de la clause d’élection de domicile n’a pas permis la remise de l’acte à son destinataire suite à établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses, et que le preneur n’a pas pu y répondre dans le délai imparti.

Le non-respect de l’obligation d’assurer le locaux, non visé au deuxième commandement, n’est en tout état de cause pas établi, alors qu’une attestation d’assurance de la MAAF du 26 février 2025 est produite couvrant le risque portant sur la location des locaux pour l’année 2025, peu important la nature de l’activité couverte.

S’agissant des obligations de garnir les lieux et d’entretenir le bien, le constat de commissaire de justice dressé le mercredi 2 octobre 2024 ne précise ni l’heure des constatations lors desquelles le local a été trouvé fermé, sachant que l’activité exercée par le professionnel implique nécessairement des déplacements chez des clients, ni le nombre et la localisation des personnes interrogées dans le voisinage qui ont indiqué ne pas connaître M. [M].

Au contraire, M. [M] produit deux photographies montrant l’intérieur de locaux manifestement en bon état d’entretien et garni de pièces de bois. Si la date et le lieu de ces prises de vues ne sont pas certifiés, rien ne permet de mettre en doute qu’elles correspondent à l’état des lieux actuels, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse quant au non-respect d’obligations allégué.

S’agissant du non-respect de la clause de destination du bail, le seul fait que le défendeur ne soit plus enregistré au répertoire national des entreprises depuis le 1er mars 1999 n’est pas de nature à constituer une infraction à l’une des règles du bail, alors qu’il rapporte la preuve qu’il exerce régulièrement son activité au moins depuis 2010 dans le cadre d’un contrat d’entrepreneur hébergé, selon une attestation de la S.A.R.L. OMNI PLUS du 26 février 2025, laquelle mentionne bien l’adresse professionnelle de M. [M] au [Adresse 1] à [Localité 6], ainsi qu’en justifient plusieurs factures et devis pour des clients établis dans ce cadre.

L’appréciation de la compatibilité de l’activité effectivement exercée, qui selon les prestations facturées s’apparente à des travaux du bâtiment à vocation d’aménagements intérieurs, par rapport à celle figurant au bail de décorateur est une opération de qualification juridique complexe relevant du juge du fond, étant souligné que les parties n’ont fourni aucune nomenclature de classement des métiers permettant de porter une appréciation objective sur le sujet et que l’aménagement de locaux peut être considéré comme synonyme de décoration, notamment pour donner une image plus flatteuse de l’activité auprès des clients.

Aux termes du dispositif des conclusions de la demanderesse, le juge n’est saisi que de l’application de la clause résolutoire et non d’une demande subsidiaire de résolution du contrat au titre des comportements passés du preneur, pourtant évoquée dans les motifs, qui en tout état de cause ne relève pas de ses pouvoirs, compte tenu de la contestation sérieuse opposée par le défendeur et de l’application paisible et renouvelée du contrat pendant de nombreuses années.

Il convient donc de débouter la S.C.I. [K] de ses demandes.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.C.I. [K] devra verser à M. [L] [M] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la S.C.I. [K] de ses demandes,

Condamnons la S.C.I. [K] à payer à M. [L] [M] une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.C.I. [K] aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE