N° RG 25/00468 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NYU5

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Août 2025

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S.C.I. CAJOU-IMMO 2

C/

S.A.S. HR

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copie exécutoire délivrée le 07/08/2025 à :

la SARL MENSOLE AVOCATS – 348

la SELARL VILLAINNE-RUMIN – 20

copie certifiée conforme délivrée le 07/08/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 5]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 19 Juin 2025

PRONONCÉ fixé au 07 Août 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. CAJOU-IMMO 2 (RCS [Localité 6] N°798925442), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Yann RUMIN de la SELARL VILLAINNE-RUMIN, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. HR (RCS N°883750911), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Guillaume GUILLEVIC de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00468 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NYU5 du 07 Août 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 mai 2020, la S.C.I. CAJOU-IMMO2 a donné à bail commercial à la S.A.R.L. RICHARD’S des locaux d’atelier et bureaux avec sanitaires et vestiaires sur un terrain situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans à destination de réparation automobile de véhicules automobiles légers moyennant un loyer principal mensuel de 1 875 € hors taxes, avec une franchise de trois mois.

La S.A.R.L. RICHARD’S a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. HR selon acte reçu le 30 septembre 2022 par Me [N] [W], notaire associée à [Localité 4].

Selon courrier recommandé du 13 février 2024, la S.A.S. HR a donné son congé et par courrier du 20 février suivant, la S.C.I. CAJOU-IMMO2 en a accusé réception en soutenant que le congé prendrait effet à l’échéance triennale du 3 mai 2026.

Se plaignant du non-paiement des loyers et charges depuis le mois d’août 2024, la S.C.I. CAJOU-IMMO2 a fait assigner en référé la S.A.S. HR par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025 afin de solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme provisionnelle de 12 822,87 € au titre des loyers et charges impayés à avril 2025, et d’une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La S.A.S. HR conclut au débouté de la demanderesse, avec condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :

— peu après l’acquisition du fonds de commerce, son dirigeant a indiqué à la bailleresse qu’il était en passe d’acquérir un bâtiment d’activités dans la même zone et qu’il libérerait prochainement le local,

— ayant interrogé les dirigeants de la S.C.I. CAJOU-IMMO2 sur la nécessité de délivrer un congé pour la prochaine échéance du 3 mai 2023, ceux-ci ont répondu qu’il conviendrait seulement de trouver un nouveau preneur pour prendre la suite,

— alors qu’elle a notifié son intention de libérer prochainement les lieux par courrier du 13 février 2024 et mandaté M. [I] [X], le même agent immobilier que celui qui avait négocié le bail initial, la S.C.I. CAJOU-IMMO2 s’est opposée à une résiliation anticipée du bail,

— elle a déménagé dans son nouveau local depuis avril 2024 et s’est vue refuser la reprise du bail, notamment par la société SELI CONSTRUCTION depuis octobre 2024, même en sous-location, puis son offre d’acquisition des locaux à 315 000 € ou celle de la société REP BATIMENT à 370 000 €,

— les différents refus opposés par le bailleur procèdent d’un abus de droit au regard des dispositions de l’article 1104 du code civil, lequel est constitutif d’une contestation sérieuse au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

— le bailleur refuse la libération par anticipation des locaux et toutes les solutions qu’elle a proposées, à savoir une sous-location, une cession du droit au bail, l’acquisition de l’immeuble, la résiliation du bail sous condition de souscription d’un nouveau bail avec un autre preneur,

— ces refus sont injustifiés, alors que les candidats proposés via son agent immobilier sont sérieux au vu des bilans, qu’elle demeurerait garante solidaire du paiement des loyers et charges, et qu’elle a proposé un prix supérieur à la valeur vénale,

— cette attitude lui cause un préjudice en l’obligeant à payer un loyer et une assurance.

La S.C.I. CAJOU-IMMO2 réplique que :

— le bailleur ne peut être considéré de mauvaise foi en réclamant le paiement du loyer,

— les jurisprudences sur lesquelles s’appuie la société HR concernent des bailleurs agissant en résiliation du bail, en connaissance de l’impossibilité du locataire de payer les loyers,

— il ne peut y avoir abus de droit de la part du bailleur à demander judiciairement l’exécution de son obligation la plus élémentaire par la locataire,

— c’est la locataire qui est de mauvaise foi en refusant de payer le loyer jusqu’à l’échéance triennale,

— le choix du preneur de quitter les locaux avant l’échéance ne s’impose pas au bailleur,

— le preneur tente d’imposer une cession de bail qui est contractuellement interdite ou une vente des locaux,

— dans les deux cas, il a été indiqué en novembre 2024 que toute cession ou vente des murs ne pouvait être envisagée qu’une fois l’arriéré locatif payé,

— le preneur reconnaît qu’il a bloqué le paiement des loyers, alors même qu’il se dit prêt à garantir le loyer dû par son successeur,

— le comportement de la locataire, qui exerce une pression sur elle, lui cause un préjudice distinct justifiant des dommages et intérêts par provision.

Elle conclut en réclamant la condamnation de la défenderesse au paiement d’une provision sur les loyers et charges impayés actualisée à 18 264,08 € pour la période arrêtée à juin 2025, d’une provision de 1 000 € à titre de dommages et intérêts, et d’une somme portée à 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Par une disposition déclarée d’ordre public, l’article 1104 du code civil oblige à négocier, former et exécuter les contrats de bonne foi.

Par ailleurs, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

Il résulte des pièces produites et notamment des courriels échangés depuis février 2024, date où la locataire a notifié sa demande de résiliation anticipée du contrat, que le bailleur s’est vu présenter plusieurs offres de cession du droit au bail, de sous-location ou d’achat des locaux par des candidats présentés comme sérieux par l’agent immobilier ayant œuvré à la négociation du bail entre les parties.

Il ne fait aucun doute que la locataire est tenue de payer son loyer tant que le bailleur n’a pas accepté d’avancer le terme de ses obligations, qui en l’espèce est fixé à l’échéance triennale.

Il est également clair que le bail autorise l’exercice exclusif d’une activité de réparation automobile et prohibe la sous-location, étant précisé que la cession n’est autorisée qu’au successeur dans le fonds de commerce.

Il est enfin évident que même si le bailleur a admis qu’il n’était pas opposé à étudier une offre d’acquisition du bien, rien ne lui impose d’y donner suite.

Il résulte de tout ceci qu’en refusant d’agréer un nouveau locataire, qui n’exerce pas la même activité que le preneur, et en refusant de vendre les locaux même à des conditions supérieures à l’évaluation qu’en a fait l’agent immobilier, le bailleur exerce ses droits et que la locataire n’est pas fondée à refuser de payer le loyer.

Certes, le preneur pourrait réclamer l’indemnisation du préjudice que lui causerait un refus déloyal du bailleur de donner suite à des propositions de reprise des locaux qui procureraient à ce dernier une situation équivalente voire meilleure, mais ce preneur ne peut, en l’état, pas se prévaloir d’une compensation quelconque ni d’une exception de non-exécution qui l’autoriseraient à se faire justice en cessant de payer le loyer.

De surcroît, cette indemnisation reste incertaine, dès lors que :

— les candidats évoqués dans les mels exercent une autre activité que la réparation automobile, n’envisagent pas la reprise du fonds mais une simple reprise du bail, que le bailleur est libre de refuser sans devoir expliquer son choix,

— les propositions d’achat des locaux, dont le montant a été relevé en quelques mois de plusieurs dizaines de milliers d’euros, peuvent laisser augurer que compte tenu de la forte demande sur le secteur, de meilleurs conditions pourraient encore être négociées.

Le refus de payer les loyers constitue lui-même un acte déloyal dans l’exécution du contrat qui interdit au preneur de reprocher au bailleur de refuser d’étudier ses nouvelles propositions, d’autant plus qu’en toute logique, le bailleur ne peut accepter d’envisager de prendre le risque d’avoir un nouveau locataire avec le cautionnement de l’actuel, alors que ce dernier n’honore plus ses engagements.

Il s’ensuit que non seulement la demande fondée sur l’obligation de payer les loyers n’est pas sérieusement contestable, mais que le manquement au devoir de loyauté opposé en défense est lui-même parfaitement discutable et n’est en tout état pas un moyen opérant pour s’opposer à l’exigibilité des loyers.

Il convient donc de faire droit à la demande de provision sur les loyers et charges dont le montant n’est pas contesté.

La demande additionnelle de dommages et intérêts ne repose en revanche pas sur une obligation non sérieusement contestable, dès lors que la preuve n’est pas rapportée d’un préjudice distinct du non-paiement des loyers.

Il est équitable de fixer à 1 000 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la défenderesse devra payer à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.A.S. HR à payer à la S.C.I. CAJOU-IMMO2 une somme de 18 264,08 € à titre de provision sur les loyers et charges impayés au mois de juin 2025 et celle de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.A.S. HR aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE