TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Natacha MONTHEIL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à M^e GERSON-SAVARESE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03968 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3RV2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [T]

né le 16 Janvier 1966 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001875 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représenté par M^e Natacha MONTHEIL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [P]

né le 02 Février 1969 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 5 octobre 2014, la société civile immobilière (SCI) La Margelle, représentée par son gérant, Monsieur [X] [P], a donné à bail un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], rez-de-chaussée dans le deuxième arrondissement de Marseille pour un loyer de 345 euros et une provision sur charges de 30 euros.

L’immeuble sis [Adresse 1] dans le deuxième [Localité 7] a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité en date du 18 octobre 2021, interdisant toute occupation et utilisation des appartements de l’entrée 4, bâtiment Nord de l’immeuble.

Le 2 novembre 2021, Monsieur [X] [P] a fait signifier à Monsieur [U] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Selon ordonnance rendue le 15 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de ce siège statuant en référé, Monsieur [X] [P] a été débouté de son action en résiliation du contrat de bail au motif d’une contestation sérieuse.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, Monsieur [U] [T] a fait assigner Monsieur [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1225 du code civil, des articles L 521 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH), 145, 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de :

— à titre principal, condamnation à lui proposer un logement décent correspondant à ses besoins, à réaliser les travaux permettant la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité et à prendre toute mesure pour que son appartement soit vide et sécurisé, sous astreinte de 500 euros par jour de retard (…), à réaliser,

— à titre subsidiaire, la désignation d’un expert avec mission comme ci-dessus,

— en toutes hypothèses, condamnation de Monsieur [X] [P] à lui verser les sommes provisionnelles de 7.000 euros en réparation de son trouble de jouissance, de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral, outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 13 juillet 2023.

Elle a été plaidée à l’audience du 11 avril 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon ordonnance rendue le 20 juin 2024 aux fins de justification de la qualité pour agir du défendeur, le contrat de bail désignant le bailleur en la personne morale de la SCI La Margelle, représentée par son gérant, Monsieur [X] [P].

A l’audience du 12 septembre 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures remises à l’audience du 11 avril 2024.

Monsieur [X] [P] a indiqué intervenir en son nom propre.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions en demande n° 1, Monsieur [U] [T] a réitéré ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, il se prévaut de l’obligation de relogement incombant au bailleur prévue par l’article L 521-1 du CCH. Il indique que Monsieur [X] [P] ne lui propose aucune offre de relogement, essayant au contraire de l’expulser. Il précise avoir été relogé par la ville dans un hôtel. Sur l’offre de relogement du 6 mars 2023 avancée par Monsieur [X] [P], il répond qu’elle est inadaptée et tardive s’agissant d’un logement situé dans le même immeuble, insalubre et insécurisé notamment du fait de nombreux squats.

Sur la réalisation des travaux, il se fonde sur les obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien incombant au bailleur.

Au titre de l’obligation du bailleur d’assurer le clos, il fait état du squat, du cambriolage de son logement et de la perte de ses effets personnels.

Conformément à ses conclusions en défense n° 2, Monsieur [X] [P] a, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 18 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [X] [P] a conclu :

— au débouté des demandes de Monsieur [U] [T],

— à sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il expose que Monsieur [U] [T] est hébergé à l’hôtel puis par l’association Soliha, en résidence meublée, à ses frais, en ce qu’il est contraint de rembourser les frais de relogement exposés par la ville de [Localité 8]. Il indique lui avoir proposé un relogement dans un autre de ses appartements, situé au sein de la même copropriété, dans un bâtiment non frappé de péril. Il estime que son refus injustifié caractérise une contestation sérieuse.

Sur la demande de réalisation des travaux, il fait valoir que leur nature inconnue et des désordres concernant les parties communes relevant du syndicat des copropriétaires. Il évoque les carences du syndic suite à un incendie.

Sur le clos, il soutient que l’accès à l’immeuble est muré.

Sur les demandes indemnitaires, il avance leur caractère mal fondé du fait du refus de son offre de relogement. Il relève l’absence de preuve d’un squat par Monsieur [U] [T].

Il considère que Monsieur [U] [T] ne justifie pas d’un intérêt légitime à la réalisation d’une expertise, laquelle devrait se dérouler au contradictoire du syndicat des copropriétaires.

Il précise que son offre de relogement demeure d’actualité. Il ajoute ne pas être en mesure de présenter deux offres de relogement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la qualité pour agir du défendeur

Monsieur [X] [P] verse au débat son titre de propriété, s’agissant d’un acte notarié de vente de 27 février 2015, la SCI La Margelle étant le vendeur.

Sur l’obligation de relogement du bailleur

Aux termes des article L521-3-1 L 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à l’espèce, lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins, le Maire prenant les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger si le propriétaire n’a pas assuré ce relogement ou cet hébergement.

Il est constant que cette obligation de relogement peut être considérée comme satisfaite dès lors qu’une offre d’hébergement décent correspondant aux besoins de l’occupant a été réalisée.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée, bâtiment 4 lot n° 19.

L’arrêté de mise en sécurité du 18 octobre 2021 interdit l’ensemble des appartements de l’entrée 4 à toute occupation et utilisation, la neutralisation de l’accès à ces appartements étant prescrite aux copropriétaires. Il ordonne l’évacuation des occupants dans un délai de sept jours. Il rappelle en son article 6 l’obligation d’assurer un hébergement temporaire décent des occupants incombant aux propriétaires, cet hébergement étant à défaut assurer par la Mairie à leur frais.

Monsieur [X] [P] verse aux débats :

— un arrêté portant modification de l’arrêté de mise en sécurité du 18 octobre 2021 indiquant le maintien de l’interdiction temporaire d’accès à l’ensemble des appartements de l’entrée 4,

— un courrier recommandé adressé par la Mairie, en date du 10 novembre 2022, relatif au recouvrement des frais d’hébergement engagés par ses services, d’un montant de 2.849 euros au titre de frais d’hébergement à l’hôtel Montempo [Localité 8] Euromed sis [Adresse 5].

Il justifie d’une offre de relogement faite à Monsieur [U] [T] par courrier recommandé en date du 6 avril 2023 et portant sur un appartement de type 1 situé au [Adresse 4]. Il joint deux attestations de témoins relatives à la remise en état de ce logement en vue de l’hébergement de Monsieur [U] [T].

Il ressort des deux arrêtés de mise en sécurité versés au débat que l’entrée 2 de cet ensemble immobilier n’est pas concerné.

Monsieur [U] [T] indique avoir refusé cette offre en raison de l’insécurité et l’insalubrité de l’ensemble des immeubles se situant sur la zone concernée par la mise en sécurité, s’agissant notamment du squat de plusieurs appartements. Il ne verse toutefois au débat aucune pièce de nature à caractériser un motif légitime et sérieux de refus.

Il en résulte une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande et la demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Sur la demande de réalisation des travaux permettant la levée de l’arrêté de mise en sécurité

Les travaux prescrits par les deux arrêtés de mise en sécurité concernent les parties communes de l’immeuble de sorte que les conditions de mise en œuvre de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies.

La demande sera par conséquent rejetée, de même que celle relative à la mise en sécurité de l’appartement pour le même motif.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des articles 1719, 1720, 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le logement doit être en bon état de réparations et d’entretien. Le bailleur est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Il doit garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du bien.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Ainsi, en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Si la demande au titre du trouble de jouissance n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur par le locataire et qu’un simple avertissement suffit, encore faut-il une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

Le préjudice de jouissance postérieur à l’arrêté de mise en sécurité est en principe couvert par le relogement du locataire. Monsieur [U] [T] ne justifie d’aucun élément relatif à ses conditions de relogement. Il sera par conséquent débouté de sa demande de ce chef.

Concernant le préjudice moral résultant d’un hébergement précaire, en l’état de la contestation sérieuse relative à l’offre de relogement du 6 avril 2023, il convient de retenir la période du 18 octobre 2021 au 6 avril 2023, soit dix-sept mois et d’allouer à Monsieur [U] [T] la somme provisionnelle de 500 euros en raison du stress et des désagréments occasionnés par une évacuation en urgence.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le locataire, Monsieur [P] [X] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Monsieur [X] [P] à proposer un hébergement décent à Monsieur [X] [P] en raison d’une contestation sérieuse ;

REJETTE en conséquence la demande d’expertise judiciaire ;

REJETTE les demandes de condamnation de Monsieur [X] [P] à réaliser les travaux permettant la main levée de l’arrêté de mise en sécurité et prendre toute mesure pour que l’appartement de Monsieur [X] [P] soit vide et sécurisé ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [T] de sa demande formulée au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [X] [P] à payer à Monsieur [U] [T] la somme provisionnelle de cinq cents euros (500 euros) en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [X] [P] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente