TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04357 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDKX

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/02/2026

Madame [G] [H] [M] [P]

Monsieur [J] [W] [S] [P]

C/

Madame [Y] [E] [V] [T]

Monsieur [B] [D] [T]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Frédéric GONDER

— [Y] [E] [V] [T]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [G] [H] [M] [P]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Maître Sarah MALIGNON, avocat au barreau de MELUN

Monsieur [J] [W] [S] [P]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Maître Sarah MALIGNON, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [E] [V] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [B] [D] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, reçu au greffe le 28 août 2025, Mme [G] [P] et M. [J] [P] ont fait assigner Mme [Y] [T] et M. [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 décembre 2025.

Au cours de cette audience, Mme [G] [P] et M. [J] [P] sollicitent le prononcé de la résiliation du bail conclu avec Mme [Y] [T] et M. [B] [T], leur expulsion, leur condamnation au paiement de l’arriéré de loyers et charges ainsi qu’à une indemnité d’occupation, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive et l’application de la clause pénale figurant au contrat de bail.

Au soutien de leurs demandes ils avancent qu’un délai de deux mois s’est écoulé depuis l’envoi d’un commandement de payer rendant effectif le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail. Ils précisent s’en rapporter quant à l’octroi de délais de paiement.

M. [B] [T], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Mme [Y] [T], présente à l’audience, reconnaît la dette. Elle précise ne pas comprendre pourquoi le bail est aussi au nom de M. [T] alors qu’ils sont en cours de divorce. Elle propose d’apurer le paiement de sa dette par mensualités de 100 euros en plus du paiement du loyer.

Une enquête sociale reçue au greffe le 13 octobre 2025 conclut à la possibilité de solder la dette, Mme ayant les revenus nécessaires et étant éligible à un FSL maintien.

MOTIVATION

Sur la recevabilité

1. Les bailleurs justifient avoir accompli les formalités préalables obligatoires à la saisine du juge, dans les délais légaux et conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

2. Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

3. Il résulte des pièces produites qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires et qu’à l’expiration du délai de deux mois prévu par la loi, la dette n’a pas été intégralement acquittée, de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets.

4. Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 16 juin 2025, et de dire que Mme [Y] [T] et M. [B] [T] sont, depuis cette date, occupants sans droit ni titre.

Sur la dette locative

5. Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

6. Les bailleurs sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement de l’arriéré de loyers et charges. À l’audience, Mme [Y] [T] a reconnu le principe de la dette. M. [B] [T], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et ne formule aucune contestation.

7. La créance apparaît justifiée en son principe et en son montant : l’arriéré locatif s’élève à la somme de 3 321,33 euros, arrêtée au 5 décembre 2025.

8. Il y a lieu, en conséquence, de condamner solidairement Mme [Y] [T] et M. [B] [T] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les délais de paiement

9. En application des dispositions relatives aux délais de paiement, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, échelonner le paiement des sommes dues.

10. En l’espèce, Mme [Y] [T] propose un apurement par mensualités de 100 euros en sus du paiement du loyer courant. L’enquête sociale reçue au greffe le 13 octobre 2025 conclut à la possibilité de solder la dette, Mme disposant de revenus le permettant et étant éligible à un FSL maintien. Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif, soit 32 mensualités de 100 euros et une dernière mensualité soldant le principal et les intérêts, sous réserve du paiement régulier du loyer et des charges courants.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

11. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que l’octroi de délais de paiement peut s’accompagner de la suspension des effets de la clause résolutoire pendant leur exécution. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire durant la période d’apurement, et de préciser que si les délais sont intégralement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

12. Il convient également de rappeler qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré ou du loyer courant, non régularisé dans les conditions et délais fixés au dispositif, la clause résolutoire recouvrera son plein effet, le solde deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie, l’indemnité d’occupation demeurant due jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

13. La résiliation du bail ayant été constatée, les occupants sont redevables d’une indemnité d’occupation destinée à compenser la privation de jouissance du bien par le bailleur. Il convient de la fixer à un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du terme du mois de la résiliation et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

Sur la demande d’indemnisation au titre d’une résistance abusive

14. Les bailleurs sollicitent l’allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive. Toutefois, l’exercice des droits de la défense et le maintien dans les lieux, en eux-mêmes, ne caractérisent pas une faute ouvrant droit à indemnisation, en l’absence d’éléments établissant une mauvaise foi ou des manœuvres dilatoires distinctes de l’impayé. Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la clause pénale

15. Les bailleurs sollicitent également l’application d’une clause pénale figurant au contrat de bail.

16. En l’état des éléments soumis à l’appréciation du juge et au regard du sort réservé à la demande principale, il n’y a pas lieu de faire droit à cette prétention.

Sur les frais de l’instance

17. Les défendeurs succombant principalement, il convient de les condamner aux dépens, incluant, le cas échéant, le coût des actes.

18. Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ils seront condamnés à payer à la bailleresse la somme de 300 €, compte tenu de sa situation financière et de la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Mme [G] [P] et M. [J] [P] d’une part et Mme [Y] [T] et M. [B] [T] d’autre part à la date du 16 juin 2025 ;

DIT que depuis cette date Mme [Y] [T] et M. [B] [T] sont occupants sans droit ni titre ;

ORDONNE l’expulsion de corps et de biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [T] et M. [B] [T] à payer à Mme [G] [P] et M. [J] [P] la somme de 3 321,33 euros, arrêtée au 5 décembre 2025, avec intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Mme [Y] [T] et M. [B] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 100 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [T] et M. [B] [T] à verser Mme [G] [P] et M. [J] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* que le bailleur puisse faire procéder à l’expulsion du/des locataire(s) ainsi qu’à celle de tous les occupants de son/leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* qu’une indemnité mensuelle d’occupation sera due, celle-ci étant fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de condamnation Mme [Y] [T] et M. [B] [T] au paiement d’une somme au titre d’une résistance abusive ;

REJETTE la demande de condamnation Mme [Y] [T] et M. [B] [T] au paiement d’une somme d’argent en application de la clause pénale figurant au contrat de bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [T] et M. [B] [T] à payer au requérant une somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [T] et M. [B] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été avisées dans les conditions de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.