N° RG 24/01057 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NKIX

Minute N°2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 06 Février 2025

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[Y] [M]

[G] [D]

C/

[B] [V]

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copie exécutoire délivrée le 06/02/2025 à :

— Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON – 257

copie certifiée conforme

délivrée le 06/02/2025

à :

— Maître Nathalie KRIEF-ARDOUIN de la SELARL ARKAJURIS – 186

— Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON – 257

— Dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 4]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Franck BIELITZKI

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 16 Janvier 2025

PRONONCÉ fixé au 06 Février 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [Y] [M],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

Madame [G] [D],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Monsieur [B] [V],

domicilié : chez PATAPIZZ, [Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Nathalie KRIEF-ARDOUIN de la SELARL ARKAJURIS, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

Selon acte authentique du 2 février 2009, puis acte de renouvellement du 28 mai 2018, dressés par Me [P] [J] notaire à [Localité 6], Monsieur [Y] [M] et Madame [G] [D] ont donné à bail commercial à Monsieur [B] [V] en sa qualité d’entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne PATAPIZZ, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans, a destination d’une activité de fabrication, vente et livraison de pizzas, de plats préparés et de toutes autres denrées alimentaires à emporter, moyennant un loyer annuel de 7 200,00 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 juillet 2024, Monsieur [Y] [M] et Madame [G] [D] ont fait assigner en référé Monsieur [B] [V] en sa qualité d’entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne PATAPIZZ suivant acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024 afin de solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de Monsieur [B] [V] en sa qualité d’entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne PATAPIZZ et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance et pendant un délai de trois mois,

— l’enlèvement des meubles et leur dépôt dans un lieu approprié aux frais et risques de la défenderesse,

— le paiement d’une somme provisionnelle de 3 820,00 € au titre des loyers impayés arrêtés au mois de septembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 5 juillet 2024,

— le paiement d’une indemnité d’occupation journalière équivalente au loyer global majorée de 50% à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— le paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût des commandements de payer du 5 avril 2024 et 5 juillet 2024 outre les dépens.

Monsieur [B] [V] réplique que :

— la superficie louée a été modifiée, ce qui n’a pas été mentionné dans l’acte de bail renouvelé,

— le compteur général électrique alimentant le bâtiment se trouve dans la pizzeria et aucune répartition des charges n’a été prévue,

— la taxe foncière lui a toujours été refacturée en totalité sans prorata,

— des pourparlers avec les bailleurs dans le but de vendre le bien immobilier avaient échoué,

— il rencontre des difficultés passagères de trésorerie liées à la hausse des coûts d’énergie, du prix de la farine et du coût des ingrédients,

— qu’il s’est acquitté de la somme de 2 292 € correspondant à trois mois de loyers par chèque à l’ordre de la CARPA et encaissé,

— il a repris les paiements de ses loyers depuis septembre, or le commandement s’élève désormais à la somme de 764 € à laquelle vient s’ajouter la somme de 764 € au titre des loyers du mois d’aout 2024,

Il sollicite à titre principal le débouté des demandes des bailleurs, notamment la non-acquisition de la clause résolutoire, en réclamant que le montant des sommes impayées soit porté à 764 € au titre du mois d’août 2024 et en lui accordant des délais de paiement de 5 mensualités égales dont la première devra intervenir le 1er du mois suivant la signification de la décision à intervenir, subsidiairement, la suspension des effets de la clause résolutoire.

A titre reconventionnel, il sollicite :

— la communication par les demandeurs d’un état récapitulatif avec un décompte de régularisation de la taxe foncière, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— la condamnation des bailleurs à l’installation d’un compteur individuel sous astreinte de 100, 00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— le paiement d’une somme de 2000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Suivant conclusion en réponse, les bailleurs sollicitent le débouté des demandes du défendeur et maintiennent leurs demandes initiales sauf à porter la somme provisionnelle due au titre des loyers impayés à 764 €.

MOTIFS

L’acte de bail du 2 février 2009, puis l’acte de renouvellement du 28 mai 2018 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 7 200,00 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer le 5 juillet 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 3129,39€ TTC comprenant le coût de l’acte et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

La dette n’ayant pas été entièrement réglée dans le délai imparti, ce qui n’est pas contesté, le preneur encourt la résiliation du bail.

En ce cas, il n’y aurait pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendrait de constater, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

Il serait cependant inutile de fixer une astreinte, dès lors que l’autorisation de recourir à la force publique devrait permettre d’assurer l’exécution de la décision d’expulsion.

Il n’est pas utile de prévoir des dispositions particulières concernant les meubles, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’appliquant de plein droit à ce sujet.

Conformément à la clause résolutoire, l’indemnité provisionnelle d’occupation sera fixée au montant du loyer annuel majoré de 50 %, c’est à dire à la somme de 764 x12= 9168/ 365 = 25,11€, majoré de 50 % soit 37,66 € TTC par jour.

Il résulte des explications données et des pièces fournies par les parties que le montant actualisé et non contesté de la somme due au titre du loyer impayé du mois d’août 2024 est de 764 € de sorte que cette somme n’est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision.

Considérée comme la partie perdante au titre de la provision le défendeur devra supporter les dépens, il est équitable cependant de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile compte tenus des griefs opposant déjà les parties.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l’article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

Le défendeur, présumé de bonne foi, explique qu’il a été victime de difficultés de trésorerie, certes aucun justificatif comptable n’est produit, mais les efforts sont manifestes pour rattraper le retard compte tenu de la taille modeste de l’entreprise.

Eu égard à l’effort déjà consenti, l’étalement sur un délai de six mois, en plus du loyer courant, pour solder la dette est raisonnable et sera accordé.

Les demandes formulées à titre subsidiaire ne relèvent pas du pouvoir d’appréciation du juge des référés qui reste juge de l’évidence ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons Monsieur [B] [V] à payer à la partie demanderesse :

— une provision de 764,00 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31/08/24,

Autorisons Monsieur [B] [V] à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme de quatre versements mensuels de 150,00 €, le premier devant intervenir dans le mois de la présente décision, et un sixième versement du solde de la dette dans le mois suivant le quatrième versement,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire et des voies d’exécution,

Disons qu’en cas de non-paiement d’un seul des versements prévus ou du loyer courant à leur échéance, la clause résolutoire reprendra son effet et qu’en ce cas :

— l’expulsion de Monsieur [B] [V] et celle de tous occupants de son chef pourra intervenir sans nouvelle formalité au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier,

— le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d’exécution pourront être reprises,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer annuel majoré de 50 %, c’est à dire à la somme de 37,66 € TTC par jour,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons Monsieur [B] [V] aux dépens, y compris le coût des commandements de payer du 5 avril 2024 et 5 juillet 2024.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Franck BIELITZKI