Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 10 juillet 2025, n° 25/00131

TJ Paris 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que la sous-location sans autorisation constitue un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la société GFF en raison de la résiliation du bail et de l'occupation illégale des lieux.
Accepté
Justification de l'arriéré locatif
La cour a constaté que la société GFF devait effectivement cette somme au titre de l'arriéré locatif.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation sans droit
La cour a jugé que l'occupation sans droit justifie le versement d'une indemnité d'occupation au bailleur.
Accepté
Perception de sous-loyers sans autorisation
La cour a jugé que les sous-loyers perçus par la société GFF appartiennent au bailleur, justifiant ainsi le remboursement demandé.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner la société GFF à rembourser les frais de justice de la société 3 CN IMMO.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 10 juil. 2025, n° 25/00131
Numéro(s) :	25/00131
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Déborah JOURNO-ELBAZ
Parties :	Société 3 CN IMMO c/ Société GFF ( anciennement dénommée VHOME GROUP ), Société GFF

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Société GFF

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Déborah JOURNO-ELBAZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00131 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6W6G

N° MINUTE :

13/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDERESSE

Société 3 CN IMMO., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Déborah JOURNO-ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G700

DÉFENDERESSE

Société GFF (anciennement dénommée VHOME GROUP), dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00131 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6W6G

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2022, la société 3 CN IMMO a donné à bail à la société VHOME GROUP désormais dénommée la société GFF un appartement meublé à usage d’habitation de 3 pièces de 68m2 situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 2700 € et une provision sur charges de 50 € par mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 décembre 2024, la société 3 CN IMMO a fait assigner la société GFF devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— l’expulsion de la société GFF et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 200 € par jour à compter de la signification du jugement, avec suppression du délai légal de deux mois,

— la condamnation de la société GFF à lui payer la somme de 2750 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 décembre 2024, et une indemnité mensuelle d’occupation de 2700 € charges en sus à compter du jugement et jusqu’à la libération des lieux,

— la condamnation de la société GFF à lui payer la somme de 77670,32 € en remboursement des fruits civils provenant de la sous location,

— la condamnation de la société GFF à lui payer la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que la société GFF a sous loué son logement, ce sans son autorisation.

A l’audience du 12 mai 2025, la société 3 CN IMMO sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, la société GFF assignée en application des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile n’a pas comparu.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions de la demanderesse à l’assignation soutenue oralement.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Les parties ont conclu en l’espèce un bail d’habitation qu’elles ont volontairement soumis selon les stipulations du bail à la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment en cas d’inexécution suffisamment grave d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire.

En l’espèce, la société 3 CN IMMO justifie par une sommation interpellative du 21 mars 2024 que le bien donné à bail à la société GFF se trouvait occupé à cette date par une personne expliquant avoir loué le logement pour une nuit pour un prix de 213,88 €. Les documents qu’elle a alors remis au commissaire de justice établissent que la sous location est intervenue par l’intermédiaire du site booking.com, la dénomination du logement étant celle de " [Adresse 1] ".

Un constat de commissaire de justice du 14 mars 2024 permet de confirmer l’existence d’une annonce de location sous cette dénomination et à l’adresse du bail sur le site booking.com, le constat étant toutefois partiellement illisible s’agissant notamment des captures d’écran de l’agenda de réservation et des commentaires laissés sur le site qui ne peuvent être analysés, une page du constat en annexe permettant en revanche de relever que le lieu avait été réservé à cette date à 123 reprises sur ce site.

Un extrait du site booking.com du 26 décembre 2024 permet également d’établir la persistance de la sous location à cette date via ce site et la réalisation à cette date par l’intermédiaire de ce site de 182 transactions.

Ces éléments d’appréciation permettent d’établir la sous location des lieux pris à bail par la société GFF dans les lieux pris à bail.

Cette sous location caractérise un manquement grave de la société GFF à ses obligations contractuelles justifiant le prononcé de la résiliation du bail à ses torts, laquelle prendra effet au jour du jugement, en application de l’article 1229 du code civil, en l’absence d’autre demande et au regard de la demande relative au point de départ de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, l’expulsion de la société GFF sera ordonnée, ce à défaut de libération volontaire des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte provisoirement fixée à 100 € par jour de retard pendant trois mois à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du jugement.

Compte tenu des circonstances du litige, le délai légal prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution est supprimé.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur privé de la valeur locative et de la jouissance de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation.

La société GFF sera donc condamnée à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer en l’espèce à la somme de 2750 €, à compter du jugement, conformément à la demande, et jusqu’à la libération des lieux.

Sur l’arriéré locatif

La société 3 CN IMMO justifie d’un arriéré locatif au 27 décembre 2024 de 2750 € terme de décembre inclus.

La société GFF sera donc condamnée à lui payer cette somme.

Sur la demande en paiement des fruits civils

En application des articles 546 et 547 du code civil, il est jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement.

En l’espèce, la société 3 CN IMMO demande des fruits civils pour une période de 364 jours au prix de 213,88 € la nuit réglé par l’occupant le 21 mars 2024 soit la somme de 77670,32 €, en considérant que les occupants sont restés en moyenne deux nuits.

Compte tenu du nombre de transactions effectuées au 14 mars 2024 sur le site de réservation et de celui intervenu depuis cette date jusqu’au 26 décembre 2024, le caractère continu de la sous location et leur durée moyenne n’étant en revanche pas établis, il sera fait droit à la demande de la société 3 CN IMMO à hauteur de 320 nuits au prix de 213,88 € et la société GFF sera donc condamnée à lui payer la somme de 68441,6 € au titre des fruits civils.

Sur les demandes accessoires

La société GFF partie perdante supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile

L’équité justifie par ailleurs de condamner la société GFF à payer à la société 3 CN IMMO la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er mai 2022 entre La société 3 CN IMMO et La société GFF et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], ce avec effet à compter de la présente décision,

ORDONNE en tant que de besoin et à défaut de libération volontaire des lieux l’expulsion de La société GFF et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte provisoirement fixée à 100 € par jour de retard pendant 3 mois dès l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE La société GFF à payer à La société 3 CN IMMO la somme de 2750 € au titre de l’arriéré locatif dû au 27 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus,

CONDAMNE la société GFF à payer à la société 3 CN IMMO une indemnité mensuelle d’occupation de 2750 €, ce à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

CONDAMNE la société GFF à payer à la société 3 CN IMMO la somme de 68441,6 € au titre des fruits de la sous location,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE la société GFF à payer à La société 3 CN IMMO la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société GFF aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection.