TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 05 mars 2026

à M^e BOUSQUET

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/05486 – N° Portalis DBW3-W-B7J-67IO

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [E] [H] [Q] [W] épouse [M]

domiciliée : chez CABINET LAUGIER-FINE, [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [U] [B] [M]

domicilié : chez CABINET LAUGIER-FINE, [Adresse 1]

représenté par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [X] [T] [W]

domicilié : chez CABINET LAUGIER-FINE, [Adresse 1]

représenté par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [F] épouse [S]

née le 17 Février 1938 à [Localité 1] (MAROC)

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2017 avec prise d’effet au 15 septembre 2017, Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W], représentés par leur mandataire la SARL Cabinet LAUGIER-FINE, ont consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [F] EPSE [S] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 005 euros, outre une provision sur charges de 250 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, les bailleurs ont fait délivrer à Mme [Z] [F] [A] [S] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 6 976,35 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [F] [A] [S] le 4 juillet 2025.

Par assignation du 3 octobre 2025, Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W], représentés par la SARL Cabinet LAUGIER-FINE, ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion immédiate de Mme [Z] [F] [A] [S] obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle mensuelle égale à la dernière mensualité charge locative en sus,11 168,58 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation décompte arrêté au 9 septembre 2025,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et frais d’expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 octobre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe avant l’audience.

À l’audience du 18 décembre 2025, Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 décembre 2025, s’élève désormais à 15 481,82 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [F] EPSE [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 3 octobre 2025 a été dénoncée le 6 octobre 2025, à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 18 décembre 2025.

Aussi, Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W] justifient bien de leur qualité de propriétaire du bien litigieux par la production de la taxe foncière de l’année 2024.

Par conséquent, Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W] sont recevables en ses demandes.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu le 14 septembre 2017 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle prendra effet un mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance resté infructueux.

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative a été délivré à Mme [Z] [F] EPSE [S] le 2 juillet 2025.

Mme [Z] [F] EPSE [S] n’a pas justifié être assuré au titre des risques locatifs à l’époque de la délivrance du commandement ni dans le mois qui a suivi, ni jusqu’à ce jour.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 décembre 2025, Mme [Z] [F] [A] [S] lui devait la somme de 15 456,82 euros, soustraction faite des frais d’acompte sur clause pénale injustifiés (5 euros x 5 = 25 euros).

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation, soit 11 158,58 euros, suivant décompte arrêté au 9 septembre 2025, soustraction faite des frais d’acompte sur clause pénale injustifiés (5 euros x 2= 10 euros).

Mme [Z] [F] EPSE [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant initial du loyer, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 401,69 euros.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [F] EPSE [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [Z] [F] EPSE [S] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter du commandement d’avoir à justifier de l’assurance du 2 juillet 2025,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 septembre 2017 entre Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W], d’une part, et Mme [Z] [F] EPSE [S], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 2 août 2025,

ORDONNE à Mme [Z] [F] EPSE [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [F] EPSE [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer initial qui aurait été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 401,69 euros (mille quatre cent un euro et soixante-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Z] [F] EPSE [S] à payer à Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W] la somme de 11 158,58 euros (onze mille cent cinquante-huit euros cinquante-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [Z] [F] EPSE [S] à payer à Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W] la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [F] EPSE [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance du 2 juillet 2025 et celui de l’assignation du 3 octobre 2025,

REJETTE la demande de Mme [E] [M] née [W], M. [V] [M] et M. [X] [W] au titre des frais d’exécution forcée.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge