N°Minute:25/00959

DOSSIER : N° RG 25/00597 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PT3J

Copie exécutoire à

M. [I] [G] [R] [B]

expédition à

le 01 Août 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 01 Août 2025

PAR Claire GUILLEMIN, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [G] [R] [B], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

ET

DEFENDEUR

Monsieur [N] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 24 Juin 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 01 Août 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 4 mars 2015 et ayant pris effet le 1er mars 2015, Madame [D] [S] a donné à bail à Monsieur [N] [T] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 530 euros.

Par acte authentique en date du 24 septembre 2019, Monsieur [I] [B] est devenu propriétaire du logement objet du contrat de bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [B] a fait signifier à Monsieur [N] [T], par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, un commandement de payer la somme principale de 2 414,12 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 7 octobre 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 27 décembre 2024, Monsieur [I] [B] a fait assigner Monsieur [N] [T] pour l’audience du 29 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [N] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [N] [T] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [N] [T] à payer la somme de 3 621,18 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [N] [T] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 29 avril 2025, Monsieur [I] [B] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 6 056,50 euros. Il a par ailleurs accepté d’accorder des délais de paiement au locataire pour apurer l’apurement de la dette.

Monsieur [N] [T] a sollicité la suspension du jeu de la clause résolutoire et qu’il lui soit accordé des délais de 18 mois pour apurer l’arriéré.

L’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats afin que Monsieur [B] justifie de sa qualité à agir et de la notification de l’assignation à la préfecture et a finalement été évoquée à l’audience du 24 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [I] [B] a comparu. Monsieur [N] [T], bien que régulièrement convoqué par le greffe, n’était ni présent, ni représenté.

Monsieur [I] [B] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens.

La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [I] [B] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [I] [B] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 10 octobre 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [N] [T] se trouve redevable de la somme de 6 056,50 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 28 avril 2025, mensualité du mois d’avril comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [N] [T] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 6 056,50 euros à Monsieur [I] [B].

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, lors de l’audience du 29 avril 2025 le bailleur a indiqué être d’accord pour accorder 18 mois de délais au locataire. Il convient donc de lui accorder des délais de paiement suivant les modalités décrites dans le dispositif.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du Code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [T], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [N] [T] à payer à Monsieur [I] [B] la somme de 400 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 4 mars 2015 et ayant pris effet le 1er mars 2015 entre Monsieur [I] [B] et Monsieur [N] [T] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 décembre 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [N] [T] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 11 décembre 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article [D] 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que FIELDDEFENDEURMonsieur [N] [T] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 11 décembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles, et le condamnons au paiement de ces sommes,

CONDAMNONS Monsieur [N] [T] à payer à Monsieur [I] [B] la somme provisionnelle de 6 056,50 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 28 avril 2025, mensualité du mois d’avril comprise,

AUTORISONS Monsieur [N] [T] à se libérer de la dette en 17 versements mensuels de 336 euros et une 18ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELONS qu’au cours des délais fixés pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DÉBOUTONS Monsieur [I] [B] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [N] [T] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [N] [T],

CONDAMNONS Monsieur [N] [T] à payer à Monsieur [I] [B] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS