Minute n° 26/151

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 13 Mars 2026

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DEMANDEURS :

Monsieur [X] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Demandeur comparant en personne et assisté de

M^e Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES – 06

Madame [F] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Demanderesse comparante en personne

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [K] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [D] [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Défendeurs comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gaëlle DEJOIE

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 Janvier 2026

date des débats : 16 Janvier 2026

délibéré au : 13 Mars 2026

RG N° RG 25/03259 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OBYG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Bertrand NAUX

CE+CCC Madame [F] [U]

CCC Madame [K] [O] et Monsieur [D] [G]

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 février 2021, monsieur [X] [P] et madame [F] [U] ont donné à bail à monsieur [D] [G] et madame [K] [O] une maison située [Adresse 3], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 824 €, outre 13€ de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 8 septembre 2025, monsieur [X] [P] et madame [F] [U] ont fait assigner monsieur [D] [G] et madame [K] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de résiliation du bail et d’expulsion des locataires en raison de leurs manquements graves et répétés à leurs obligations, et de leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer augmenté des charges, outre une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 janvier 2026, au cours de laquelle monsieur [X] [P] et madame [F] [U] ont fait valoir que les locataires avaient donné congé et quitté les lieux depuis le 3 novembre 2025, de sorte que leurs demandes ne concernaient plus que la condamnation de monsieur [D] [G] et madame [K] [O], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à leur payer les sommes suivantes :

—  10.477,84 euros au titre des réparations locatives et d’entretien,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur [D] [G] et madame [K] [O] ont comparu en personne et, faisant valoir que les dégradations des lieux ne leur étaient pas imputables et que les sommes réclamées ne tenaient pas compte de la vétusté, ont demandé au juge des contentieux de la protection, outre le débouté de monsieur [X] [P] et madame [F] [U] de toutes leurs demandes, de les condamner au paiement des sommes de :

—  1.550,27 euros au titre de la restitution de la caution (824 euros) et du trop perçu des charges,

—  261,49 euros au titre du remboursement de la facture de la porte d’entrée payée à tort,

— outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les dégradations et les réparations locatives

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Corrélativement, il résulte de l’article 7 d de la loi précitée que le locataire est notamment tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il ressort des dispositions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, monsieur [P] et madame [U] réclament la somme totale de 10.477,84 euros correspondant (pièces n°18 et 19) au montant total des réparations locatives chiffrés pour 12.028,11 euros après déduction du solde de charges provisionnées pour 726,27 euros et du dépôt de garantie pour 824 euros. Les réparations locatives sont contestées par monsieur [G] et madame [O] qui font valoir un gonflement des prix (concernant notamment le remplacement de la douche et du sèche serviette de la salle d’eau), la présence de moisissures qui ne leur sont pas imputables en raison de l’humidité permanente du logement qu’ils qualifient de passoire thermique, et la facturation de travaux d’amélioration sans rapport avec un défaut d’entretien de leur part (clôture du jardin).

Il ressort de l’examen comparatif de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie que de nombreux équipements n’ont pas été entretenus par les locataires et que des dégradations ont été constatées :

— dans la chambre 1 : sur tous les murs, le sol et la porte, des traces de moisissures, taches, défauts de nettoyage, éclats, traces de rouille ; le coût du remplacement du parquet, qui n’apparaît pas d’ailleurs sur la seconde estimation produite par les locataires (leur pièce n°2), n’est en revanche pas justifié au regard des seules taches relevées et doit être écarté (873,12 euros HT +10 %),

— dans la chambre 2 : les mêmes constatations sur tous les murs, le sol et la porte, des traces de moisissures, taches, défauts de nettoyage, éclats, traces de rouille ; le coût du remplacement du parquet (pour 926,52 euros HT) n’est pas justifié au-delà du coût de vitrification (35 euros HT) retenue sur la seconde estimation adressée aux locataires (leur même pièce n°2),

— dans la chambre 3 : sur tous les murs également des traces de moisissures, salissures, de peintures, traces d’éclats et de peinture écaillée sur la porte, ainsi qu’un volet cassé et bloqué dont le montant sera réduit sur la base du second devis (pièce n°2 susvisée) soit à 45 euros HT,

— dans la cuisine : des traces de peinture et éclats sur le sol en carrelage, de nombres traces sur plusieurs murs et le plafond, traces de rouille, rayure, éclats sur les menuiseries, un évier en résine en mauvais état et noirci ainsi qu’une robinetterie oxydée nécessitant leur remplacement,

— dans le jardin : des traces et des brisures du dallage de la terrasse, l’absence d’une jardinière, le mauvais état de la haie et de la clôture en grillage, dont le remplacement ne sera néanmoins imputable qu’à l’identique soit pour une somme réduite à 200 euros HT (et non pour le coût retenu de remplacement par une clôture en lattes qui correspond à une amélioration comme le relèvent les locataires),

— dans la salle d’eau : le mauvais état du sèche serviette justifient son remplacement mais pour le seul montant initial de 185,84 euros HT, et le très mauvais état de la douche (bac et cabine outre les joints) justifie son remplacement pour 450 euros (non pour la somme de 1.997 euros de l’estimation la plus élevée, non justifiée),

— dans les WC : outre de nombreux défauts de nettoyage, des traces d’oxydation, rayure, petits éclats, et – contrairement à ce que soutiennent les locataires – une fissure sur la cuvette des toilettes qui n’existait pas à l’entrée et qui nécessite son remplacement,

— en revanche, aucun clef n’apparaît manquante (la somme de 10 euros ne sera pas facturée).

L’état des lieux de sortie mentionne également un défaut d’entretien et de nettoyage global du logement (parties de sol, murs, menuiserie, évier, robinetterie, joints sales, traces de calcaire et de moisissure, impacts et griffures, taches et traces noires, auréoles et rayures sur le parquet, trous non rebouchés, vitrages non nettoyés) dans toutes les pièces, ainsi que dans le jardin (sur le dallage, les murs, le portail).

Monsieur [D] [G] et madame [K] [O] allèguent que le logement constitue une « passoire thermique » et que l’insuffisance des installations de chauffage est à l’origine d’une humidité qui a causé les moisissures constatées. Ils produisent au débat des photos du logement, qui ne permettent pas d’apprécier l’humidité alléguée au-delà des nombreuses mais ponctuelles traces de moisissures constatées sur l’état des lieux de sortie et qui correspondent manifestement à des résidus liés à un défaut de nettoyage, et un relevé de charges (pièce n°20 des demandeurs – n°1 des défendeurs) relatif au contrôle de la VMC en décembre 2024, qui note son bon fonctionnement, et qu’il s’il fait état de la possibilité d’un pont thermique relève également que la salle de bains doit être chauffée pour éviter les moisissures ; or sur ce dernier point, contrairement à ce qui est affirmé par les défendeurs, un chauffage était installé dans cette pièce, s’agissant du sèche serviette, de sorte que rien ne démontre que les moisissures résultent d’un défaut d’entretien par les propriétaires des installations à leur charge. Enfin, la seule absence d’un radiateur dans le couloir est insuffisante pour en déduire que le logement était indécent.

Au regard de la durée du bail et en considération de l’ensemble des éléments versés aux débats, il n’y a pas lieu de réduire le montant des réparations considérées sur le fondement du calcul d’une quelconque vétusté.

Il conviendra en revanche de mettre à la charge des propriétaires le montant du changement de la serrure de la porte d’entrée, à hauteur de la somme de 113,43 euros (pièce n°5 des défendeurs) dont il est seul justifié par le devis produit (aucune facture ne justifiant le montant de 261 euros demandé).

Dès lors, il conviendra de retenir le montant des frais de nettoyage, ainsi que le montant des réparations locatives après déduction, conformément à ce qui précède, des interventions non imputables à un défaut d’entretien des locataires, soit pour un total de 7.445,04 TTC, dont à déduire le coût de la serrure de la porte d’entrée (113,43 euros), ainsi que le remboursement du dépôt de garantie (824 euros) et le solde de charges déjà réglées (726,27 euros).

Madame [K] [O] et monsieur [D] [G] seront donc condamnés solidairement à verser à monsieur [X] [P] et madame [F] [U] au titre des réparations locatives, la somme de 5.781,34 euros.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [D] [G] et madame [K] [O] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner monsieur [D] [G] et madame [K] [O] à verser à monsieur [X] [P] et madame [F] [U], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe ;

Condamne monsieur [D] [G] et madame [K] [O] à payer à monsieur [X] [P] et madame [F] [U] au titre du solde des réparations locatives la somme de 5.781,34 euros,

Condamne monsieur [D] [G] et madame [K] [O] à payer à monsieur [X] [P] et madame [F] [U] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne monsieur [D] [G] et madame [K] [O] aux dépens,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Aurélien PARES Gaëlle DEJOIE