TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MAXIMILIEN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e MAXIMILIEN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/11425 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4BOK

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GEMALIA SARL

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0710

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11425 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BOK

DÉBATS

À l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

Monsieur [Y] [E] est propriétaire des lots 8, 140, 672 et 960 dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Par lettres recommandées avec avis de réception des 9 février 2023, 11 mai 2023, 14 septembre 2023, 2 novembre 2023 et 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [Y] [E] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, représenté par son syndic le cabinet GEMALIA, l’a fait citer devant le tribunal judiciaire de Paris, sollicitant :

« Vu les articles 10 ; 10-1 ; 14-1 ; 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965, 1343-2 du code civil, 514 ; 695 ; 696 ; 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [Y] [E] à verser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

— Selon décompte au 9 janvier 2024 au titre des charges arriérées la somme de 11.436,45 €,

—  2.364,00 € à titre des frais de relance et mise en demeure constituant des frais nécessaires au recouvrement.

— intérêts au taux légal à compter du présent acte et ce, jusqu’au paiement complet de la dette et anatocisme.

—  2.500,00 euros à titre de dommages-intérêts.

Condamner le débiteur à verser au syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 700 du NCPC, la somme de 4.000,00 euros.

Condamner le débiteur aux entiers dépens. »

Par conclusions signifiées par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes, afin d’y intégrer les sommes dues après l’appel du 1er trimestre 2024 et sollicité la condamnation de M. [Y] [E] à lui verser les sommes suivantes:

« – Selon décompte du 12 novembre 2024 au titre des charges arriérées pour la somme de 14.628,96 €,

—  3.170,40 € à titre des frais de relance et mise en demeure constituant des frais nécessaires au recouvrement.

— intérêts au taux légal à compter du présent acte et ce, jusqu’au paiement complet de la dette et, anatocisme.

—  2.500,00 euros à titre de dommages-intérêts.

— en vertu de l’article 700 du NCPC, la somme de 4.000,00 euros.

— entiers dépens. »

Régulièrement cité selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, M. [Y] [E] n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2025 puis mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Au soutien de sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024 incluant les appels de fond travaux et de charges du 4ème trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots 8, 140, 672 et 960 de M. [Y] [E],

* le décompte des sommes dues par M. [E] au 12 novembre 2024,

Décision du 05 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11425 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BOK

* les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des 29 juin 2023 et 20 juin 2024 portant notamment approbation des comptes de charges et travaux des exercices 2022 et 2023, votant notamment le budget prévisionnel des exercices 2023, 2024 et 2025,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. [E] entre le 1er janvier 2023 et le 1er octobre 2024, pour les lots 8, 140, 672 et 960,

* les attestations de non-recours des assemblées générales des 29 juin 2023 et 20 juin 2024,

* les contrats de syndic pour les périodes du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 29 juin 2023 au 30 juin 2024.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 14.628,96 euros.

M. [Y] [E] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de :

— la mise en demeure du 9 février 2023 sur la somme de 1.908,74 euros (principal dû à cette date hors frais),

— l’assignation du 13 mars 2024 sur la somme de 9.527,71 euros,

— la signification des conclusions du 24 décembre 2024 pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance dont il n’est pas établi qu’elles aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception,

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile,

— les frais correspondant au commandement de payer pris en compte au titre des dépens,

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en l’espèce le paiement de la somme de 3.170,40 euros correspondant à :

14/11/2022 : [I] huissier assignation : 56,62 €

20/07/2023 : [G] recherche fuite privative M. [E] 476,61€

14/03/2024 : [Z] huissier assignation : 106,77 €

04/11/2022 : mise en demeure : 28,80 €

29/11/2022 : troisième relance : 24,00 €

07/12/2022 : [H] remise huissier : 120,00 €

07/12/2022 : [H] remise avocat : 480,00 €

22/02/2023 : troisième relance : 24,00 €

31/03/2023 : suivi contentieux 1er T.23 : 216,00 €

11/05/2023 : mise en demeure : 28,80 €

02/06/2023 : troisième relance : 24,00 €

28/06/2023 : [H] contentieux juin 2023 : 216,00 €

19/09/2023 : mise en demeure : 28,80 €

22/09/2023 : suivi CTX 3ème T 2023 : 216,00 €

02/11/2023 : mise en demeure : 28,80 €

20/11/2023 : troisième relance : 24,00 €

26/12/2023 : [H] Avocat 12/2023 : 480,00 €

26/12/2023 : [H] contentieux 4ème T 2023 : 216,00 €

27/12/2023 : prise hypothèque : 180,00 €

08/02/2024 : mise en demeure : 28,80 €

20/02/2024 : troisième relance : 24,00 €

31/03/2024 : [H] contentieux 1er T 2024 : 216,00 €

06/05/2024 : mise en demeure : 28,80 €

04/06/2024 : troisième relance : 24,00 €

30/06/2024 : [H] contentieux 2ème T 2024 : 216,00 €

28/08/2024 : mise en demeure : 28,80 €

11/09/2024 : troisième relance : 24,00 €

25/09/2024 : [H] contentieux 3ème T 2024 : 216,00 €

Les frais exposés pour les mises en demeure 9 février 2023, 11 mai 2023, 14 septembre 2023, 2 novembre 2023 et 8 février 2024 – soit antérieurement à la signification de l’assignation – constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, facturés à hauteur de la somme prévue par le contrat de syndic.

En revanche, ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires, les mise en demeure postérieures à la délivrance de l’assignation et ceux engendrés par les nombreuses relances de syndic qui, en l’espèce ont été multipliées, sans utilité.

Par ailleurs, les honoraires du syndic pour le suivi trimestriel du contentieux, la transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat ne s’analysent pas en des diligences exceptionnelles excédant la gestion courante du syndic non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Enfin, à l’examen des pièces versées aux débats, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « [G] recherche fuite privative M. [E] » facturés à hauteur de 476,61 €.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 144 euros (28,80 x 5).

Le surplus des prétentions, à ce titre, sera rejeté.

Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts.

Pour autant, s’il l’allègue, force est de constater que le demandeur ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de M. [Y] [E] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

La demande indemnitaire de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [E] sera par conséquent condamné aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme équitable de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] représenté par son syndic en exercice les sommes de :

14.628,96 euros pour le solde de charges impayées au 12 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023 sur la somme de 1.908,74 euros, du 13 mars 2024 sur la somme de 9.527,71 euros et du 24 décembre 2024 pour le surplus,144,00 euros au titre des frais de recouvrement,2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 13 mars 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 05 Juin 2025.

La Greffière La Présidente