TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

[Adresse 1]

[Localité 1]

28/05/2026

4ème chambre

Affaire N° RG 24/04321 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIL2

DEMANDEUR :

M. [W] [C]

Rep/assistant : Maître Antoine LE MASSON de la SELARL LE MASSON ANTOINE, avocats au barreau de NANTES

M. [Y] [E]

Rep/assistant : Maître Antoine LE MASSON de la SELARL LE MASSON ANTOINE, avocats au barreau de NANTES

Mme [M] [Q] épouse [E]

Rep/assistant : Maître Antoine LE MASSON de la SELARL LE MASSON ANTOINE, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEUR :

Syndicat [Localité 2] DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice le CABINET BERTAUD, SARL au capital de 7.622,45 € immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 873 802 201, dont le siège social est [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Mme [V] [F], Intervenante Volontaire

Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

M. [K] [H], Intervenant Volontaire

Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

M. [P] [J], Intervenant Volontaire

Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

ORDONNANCE D’EXPERTISE

du juge de la mise en état

Audience incident du 08 Janvier 2026, délibéré au 28 Mai 2026

Le vingt huit Mai deux mil vingt six.

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété selon un règlement du 23 avril 1958. Une assemblée générale s’est tenue le 26 juin 2024 et son procès-verbal a été notifié aux demandeurs le 16 juillet 2024.

Lors de cette assemblée, plusieurs résolutions ont été adoptées concernant des travaux sur les verrières du bâtiment C et sur la couverture du bâtiment B. Les résolutions n°12 à 15 portent sur la verrière du bâtiment C et ses différents lots de travaux, pour un montant total annoncé de 526 445,51 euros TTC. Les résolutions n°16 à 19 portent sur la couverture du bâtiment B et ses lots associés, pour un montant total de 185 038,38 euros TTC. Le coût global des travaux votés atteint ainsi 711 483,89 euros TTC.

Les consorts [D] ont voté contre ces résolutions, puis ont assigné le SDC le 16 septembre 2024 aux fins d’annulation des résolutions n°12 à 19, en soutenant que les verrières/toitures concernées constituent des parties privatives et non des parties communes, de sorte que leur coût de réfection ne peut être imputé aux charges communes.

Les consorts [L]-[J] sont intervenus volontairement à l’instance le 23 janvier 2025.

Par conclusions d’incident du 28 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et motifs, le syndicat des copropriétaires sollicite la désignation d’un expert judiciaire, avec faculté de s’adjoindre tout sapiteur, aux fins de :

se faire remettre l’ensemble des documents utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre tout sachant ;se rendre sur les lieux, après convocation des parties et de leurs conseils ;décrire la toiture du bâtiment B, en ce compris la plaque de plexiglas, ainsi que la verrière en façade et en toiture du bâtiment C ;dire si l’état de ces éléments nécessite des travaux urgents ;dire si ces éléments assurent l’étanchéité des seuls appartements des consorts [L]-[J] ;dire s’ils participent du gros œuvre de l’immeuble ;donner tous éléments de nature à permettre d’apprécier leur qualification de parties communes ou privatives.Le syndicat demande également qu’il soit sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, et que les dépens ainsi que les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile soient réservés.

À l’appui de sa demande, il invoque les articles 143, 144 et 789-5° du code de procédure civile, ainsi que les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que la configuration des lieux soulève des difficultés techniques justifiant l’intervention d’un technicien, et fait valoir l’existence d’une urgence sanitaire tenant à des infiltrations avec risque d’exposition à l’amiante depuis la toiture du bâtiment B. Il se prévaut en outre de décisions ayant retenu le caractère commun de verrières structurellement fixées dans le béton des façades et assurant l’étanchéité de plusieurs lots. Enfin, il souligne que la demande d’expertise a été approuvée par l’assemblée générale du 19 février 2025, avec le vote favorable des consorts [D] et [T][J].

Par conclusions du 21 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et motifs, les consorts [D], défendeurs à l’incident, déclarent ne pas s’opposer à la mesure d’expertise, sous les plus expresses réserves de fait et de droit, et sollicitent la réserve des dépens.

Par conclusions du 24 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et motifs, les consorts [L]-[J] déclarent ne pas s’opposer à la mesure d’expertise et sollicitent la réserve des dépens.

L’audience d’incident était tenue le 08 janvier 2026 et le délibéré fixé au 28 mai 2026.

MOTIFS

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

Sur la compétence du juge de la mise en état

Aux termes de l’article 789-5° du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction. L’article 144 du même code autorise le prononcé de telles mesures en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Sur l’opportunité de l’expertise

Le présent litige porte sur la validité des résolutions n°12 à 19 adoptées lors de l’assemblée générale du 26 juin 2024, ayant approuvé des travaux de réfection pour un montant total d’environ 711 000 € TTC portant sur les verrières du Bâtiment C et la couverture du Bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3].

La question de fond dont dépend entièrement l’issue du litige est celle de la qualification juridique — commune ou privative — des éléments de couverture concernés par ces travaux, au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété du 23 avril 1958, eu égard à son ancienneté, ne qualifie pas expressément les verrières litigieuses. Les modifications successives de l’état descriptif de division comportent des stipulations susceptibles d’interprétations divergentes : si l’une d’elles décrit le lot n°65 comme comprenant une entrée sous verrière et qu’une autre clause met à la charge du propriétaire du lot n°8 l’entretien de la verrière, ces éléments doivent être mis en regard de l’entretien historiquement assuré par le syndicat et de la fixation structurelle des châssis dans les façades de l’immeuble.

La résolution de cette question juridique nécessite préalablement une appréciation technique précise portant sur la nature et les caractéristiques constructives de chacune des verrières concernées, leur mode de fixation dans la structure de l’immeuble, leur manœuvrabilité éventuelle, et le périmètre des lots dont elles assurent l’étanchéité. Ces éléments de fait, qui seront déterminants pour l’application des critères légaux de qualification, excèdent les seules pièces produites aux débats et ne peuvent être appréciés sans le recours à un technicien.

Il est relevé à cet égard que l’ensemble des parties s’accorde sur le principe de la mesure d’expertise, les consorts [D] et les consorts [T]

[J] déclarant ne pas s’y opposer, ce qui confirme que les éléments du dossier ne permettent pas de trancher le litige sans instruction technique complémentaire.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande d’expertise judiciaire dans les termes ci-après.

Sur les frais

La charge de la consignation sera provisoirement mise à la charge du Syndicat des copropriétaires, demandeur à l’incident.

Les dépens et frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nicolas BIHAN, juge de la mise en état, assisté de Franck DUBOIS, faisant fonction de greffier, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS pour y procéder :

M. [Z] [S] [Adresse 5] [Localité 4]

Tél. 02 40 64 54 05 Mél. [Courriel 1]

avec faculté de se faire assister par tout sapiteur de son choix ;

DISONS que l’expert aura pour mission de :

Prendre connaissance du dossier de la procédure et se faire remettre par les parties et leurs conseils tous documents utiles, notamment le règlement de copropriété du 23 avril 1958 et ses modificatifs, les états descriptifs de division, les actes de propriété des parties, les procès-verbaux d’assemblées générales, les rapports d’audit existants et tout devis ou rapport technique ;Après convocation des parties et de leurs conseils, se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 3] ;Décrire exhaustivement, bâtiment par bâtiment et verrière par verrière :la verrière en façade et en toiture du Bâtiment C,la toiture du Bâtiment B, en ce compris la plaque de plexiglas ; en précisant pour chacun de ces éléments leurs caractéristiques techniques, leur date de construction apparente, leur mode de fixation dans la structure de l’immeuble et leur état général ;

Dire si l’état actuel de chacun de ces éléments nécessite des travaux urgents et, dans l’affirmative, décrire la nature de ces travaux et en estimer le coût ;Dire si chacune des verrières et la toiture du Bâtiment B assurent l’étanchéité des seuls appartements des consorts [L]-[J] ou également d’autres lots de la copropriété, en identifiant précisément les lots concernés ;Dire si les châssis vitrés composant les verrières sont manœuvrables par les occupants des lots concernés ou sont, au contraire, fixes et non manœuvrables ;Dire si chacun de ces éléments participe du gros œuvre de l’immeuble, en précisant notamment s’ils sont ancrés et fixés structurellement et de façon permanente dans les murs ou façades de l’immeuble ;Plus généralement, donner tous éléments de fait et d’ordre technique permettant d’apprécier la nature commune ou privative de chacun de ces éléments, au regard des critères posés par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;Établir un pré-rapport qu’il adressera aux parties et leurs conseils en leur impartissant un délai raisonnable pour formuler leurs dire et observations, avant de déposer son rapport définitif ;DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux articles 263 et suivants du Code de procédure civile ;

DISONS que l’expert déposera son rapport définitif au greffe de la juridiction dans un délai de six mois à compter de la consignation, sauf prorogation sollicitée avant l’expiration de ce délai ;

DISONS que l’expert informera le juge chargé du contrôle des expertises de l’avancement de ses travaux et de toute difficulté rencontrée dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DISONS que cette provision devra être consignée par le Syndicat des copropriétaires entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de Nantes dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi la mesure d’expertise sera caduque, à moins que le juge chargé du contrôle des expertises ne décide, à la demande d’une autre partie, de fixer de nouveau les modalités de consignation ;

SURSOYONS À STATUER sur l’ensemble des demandes au fond des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise définitif ;

RÉSERVONS les dépens de l’incident ainsi que les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le greffier, Le juge de la mise en état,

F. DUBOIS N. BIHAN

copie à :

Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN – 30

Maître Antoine LE MASSON de la SELARL LE MASSON ANTOINE – 125

Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS – 08

Monsieur [Z] [S]

Régie