Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 04 mai 2026

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DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [D]

2 Chemin du Perinot

33370 TRESSES

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [O]

Porte 103 Etage 2

14 Avenue de la Libération

44400 REZE

non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2026

date des débats : 06 mars 2026

délibéré au : 04 mai 2026

RG N° RG 26/00501 – N° Portalis DBYS-W-B7K-OMKP

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Monsieur [Y] [D]

CCC à Madame [Z] [O]

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 1er mai 2018 à effet au 16 juin 2018, Monsieur [Y] [D] a donné à bail à Madame [Z] [O] une maison d’habitation située 48 rue Julien Marchais à REZE 44400 moyennant un loyer mensuel de 620 euros.

Un état des lieux a été établi contradictoirement entre les parties lors de l’entrée dans les lieux le 16 juin 2018.

Le 11 mars 2024, un procès-verbal d’état des lieux de sortie est établi par huissier à la demande de Monsieur [H] [D], en l’absence de Madame [Z] [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2026, Monsieur [H] [D] a fait assigner Madame [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  8315 euros au titre des réparations locatives ;

—  650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du juge chargée des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes du 6 mars 2026.

À l’audience, Monsieur [Y] [D] maintient ses demandes. Il explique que le logement avait été entièrement rénové avant la conclusion du contrat de bail. Il dénonce l’état dégradé du logement constaté par l’huissier en l’absence de Madame [O] qui était absente lors de l’état des lieux de sortie.

Madame [Z] [O], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu.

À l’issue de l’audience, le juge chargé des contentieux de la protection a avisé la partie que le prononcé du jugement aura lieu le 4 mai 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 – Sur les dégradations et les réparations locatives :

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort des dispositions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, Monsieur [Y] [D] réclame la somme de 8315 euros au titre du nettoyage de l’appartement et des dégradations locatives.

Au soutien de sa demande, il produit les factures suivantes :

Une facture de 705 euros pour le nettoyage de l’ensemble du logement.

Une facture de 6160 euros pour des travaux de réfection du logement comprenant, la peinture des murs du rez-de-chaussée et de l’étage pour 2484 euros, la peinture des plafonds du rez-de-chaussée et de l’étage pour 1296 euros, des travaux sur l’escalier pour 1180 euros (enduit, ponçage, couche de résine bois colorée) et dans la salle d’eau pour 360 euros (nettoyage et évacuation joint vétuste, nettoyage de la surface, joint silicone douche), la protection des sols et accessoires pour 140 euros (matériaux et main d’œuvre) et l’évacuation des encombrants restants pour un montant de 600 euros.

Soit un total de 6865 euros de travaux.

L’état des lieux d’entrée signé par les parties, qui comporte peu d’indications, mentionne que les murs et plafonds de l’appartement ont été repeints le 23 juin 2018 et sont dans un état neuf ; que le carrelage de l’entrée et de la cuisine, ainsi que le lino de la chambre sont en bon état.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par Maître [L] le 11 mars 2024 décrit un logement sale en précisant que le « nettoyage même hâtif des lieux n’a pas été réalisé », de sorte que les frais de nettoyage de l’ensemble du logement apparaissent justifiés (705 euros).

S’agissant de la peinture des murs du rez-de-chaussée et de l’étage, le constat précise que les peintures murales sont dégradées et comportent des « traces de frottement grisâtres et marrons sur toute la surface » dans le séjour.

Au regard de l’ancienneté de la location (un peu de moins de 6 ans), il convient de retenir au titre des réparations locatives environ 20% de la somme de 2484 euros, soit la somme forfaitaire de 500 euros pour les travaux de peinture des murs du logement.

Dans le séjour, il est constaté que la peinture du plafond s’écaille. Aucune autre mention ne figure s’agissant de dégradations des plafonds dans les autres pièces du logement (dans la cuisine, peinture du plafond en bon état d’usage). Au regard de la surface à indemniser et en prenant en compte la vétusté, il convient de retenir la somme forfaitaire de 200 euros au titre de la peinture des plafonds.

S’agissant de l’escalier, le constat mentionne que « des couches de peintures successives ont été appliquées au mépris des règles de l’art » et qu’elles « s’écaillent de manière conséquente ». A ce titre, il convient de retenir la somme forfaitaire de 300 euros pour la remise en état de l’escalier en tenant compte de la vétusté.

S’agissant de l’évacuation des encombrants, l’état de lieux de sortie mentionne la présence de mobilier et d’objets absents à l’état des lieux d’entrée (cage pour animal, palettes en bois, trolley pour courses, vieil orgue). Le montant réclamé de 600 euros apparaît toutefois excessif et sera réduit de moitié, soit 300 euros.

Pour les travaux de la salle d’eau, le constat mentionne que les joints sont « jaunis de manière anormale » dans la cabine de douche ce qui justifie de prendre en compte les frais estimés à 360 euros à hauteur de 100 euros.

Enfin, doivent s’ajouter les frais de main d’œuvre et les matériaux à hauteur de 140 euros, soit un total de 2245 euros de réparations locatives.

Par ailleurs, il convient de préciser que les photographies produites par le propriétaire ne sont ni datées, ni localisées, et ne peuvent donc attester de plus amples dégradations.

Madame [Z] [O] sera donc condamnée à verser à Monsieur [Y] [D] la somme de 2245 euros au titre des réparations locatives.

2 – Sur les autres demandes :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité et la situation économique des parties justifie de condamner Madame [Z] [O], à verser la somme de 500 euros à Monsieur [Y] [D] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [O] à verser la somme de 2245 euros au titre des réparations locatives à Monsieur [Y] [D] ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] à verser à Monsieur [Y] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE