MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 06 Décembre 2024

N° RC 24/01971

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Y] [I]

ET :

[B] [G]

Débats à l’audience du 03 Octobre 2024

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. [G]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 06 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : L. PENNEL

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [Y] [I], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Monsieur [B] [G]

né le 26 Août 1993 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/01971

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie electronique en date des 16 et 17 octobre 2019, Monsieur [I] [Y], par l’intermédiaire de son mandataire la SAS FONCIA VAL DE [Localité 7], a consenti à Monsieur [G] [B] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 530,00 € hors charges.

Le 13 février 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [G] [B] par acte d’huissier du 8 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [G] [B] à la date du 27 mars 2024 ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [G] [B] se trouve être occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [G] [B] au paiement de la somme de 2265,12 € arrêtée à la date du jeu de la clause résolutoire ; outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 602,57 € à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [G] [B] au paiement de la somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [G] [B] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7] le 9 avril 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 3 octobre 2024.

A l’audience, Monsieur [I] [Y], représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6738,28 € arrêté au 1er octobre 2024.

Régulièrement cité par acte d’huissier du 8 avril 2024 signifié à étude, Monsieur [G] [B] a comparu et a déclaré avoir démissionné de son poste en février 2024 et ne percevoir aucune allocation de France Travail ou au titre du RSA. Il a ajouté être célibataire sans personne à charge et que son oncle pourrait l’aider.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu ou renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement reconduits.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé par voie électronique entre les parties les 16 et 17 octobre 2019 aux termes duquel il est prévu à l’article VIII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 13 février 2024 à Monsieur [G] [B] et portant sur la somme de 1789,35 € dont 1662,55 € au titre des impayés de loyers et de charges.

RG 24/01971

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ce commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire le délai imparti au locataire pour régler sa dette à partir de la délivrance d’un commandement de payer à six semaines. Or le bail a été signé entre les parties les 16 et 17 octobre 2019 pour une durée de trois ans et a été reconduit tacitement depuis lors sans faire l’objet d’un renouvellement. Par conséquent, les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne sont pas applicables et le jeu de la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois.

Monsieur [G] [B] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 avril 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 16 et 17 octobre 2019, le commandement de payer délivré le 13 février 2024 et le décompte de la créance arrêté au 1er octobre 2024 faisant apparaître une somme de 6738,28 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 442,81 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En outre, il résulte du décompte susvisé que le bailleur a imputé au locataire des frais d’assurance Privilège de 14,09 € par mois de juillet 2023 à juin 2024, de 20,87 € en juillet 2024, de 14,92 € en août 2024, de 14,91 € en septembre 2024 et de 14,37 € en octobre 2024 Le bailleur produit les conditions particulières et générales du contrat de souscription d’une assurance multirisques habitation à effet du 18 octobre 2019. Il apparaît que ce contrat a été souscrit par Monsieur [G] [B] auprès de BPCE IARD par l’intermédiaire du courtier en assurances, ASSURIMO. Il en résulte que le bailleur n’est pas parti à ce contrat et que les cotisations dues au titre de ce contrat ne consituent ni une dette de loyer ni une dette de charges. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 234,15 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [B] à verser à Monsieur [I] [Y] la somme de 6061,32 € (6738,28 € – 442,81 € – 234,15 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er octobre 2024, échéance d’octobre comprise.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [B] a comparu à l’audience et a justifié de sa situation sociale et financière. Il en résulte que Monsieur [G] [B] n’ a aucune ressource et n’est pas en mesure de régler son loyer courant ni la dette locative.

En outre, il ressort du décompte susvisé que Monsieur [G] [B] n’a pas repris les paiements avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis janvier 2024.

lI n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 14 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [G] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 avril 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 14 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [G] [B], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur [I] [Y] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [G] [B].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [G] [B] à payer à Monsieur [I] [Y] la somme de 6061,32 € (SIX MILLE SOIXANTE ET UN EUROS ET TRENTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2024, échéance d’octobre comprise ;

Constate la résiliation du bail à la date du 14 avril 2024 ;

Dit que Monsieur [G] [B] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [G] [B] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur [G] [B], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 9], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [G] [B] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [G] [B] à verser à Monsieur [I] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter de l’échéance de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Monsieur [G] [B] à verser à Monsieur [I] [Y] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [G] [B] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection