Tribunal Judiciaire de Nantes, 4e chambre, 5 mars 2026, n° 23/01491

TJ Nantes 5 mars 2026

Arguments

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Accepté
Responsabilité pour dommages causés par des travaux
La cour a retenu la responsabilité des sociétés défenderesses, constatant que les travaux réalisés étaient contraires aux règles de l'art et que les désordres étaient directement liés à leur intervention.
Accepté
Chiffrage des travaux de réparation
La cour a jugé que le chiffrage des travaux proposé par l'expert était justifié et conforme aux besoins de réparation des désordres constatés.
Accepté
Frais avancés pour la location de nacelle
La cour a reconnu la nécessité de ces frais dans le cadre de l'expertise et a ordonné leur remboursement.
Accepté
Honoraires du syndic pour gestion des travaux
La cour a jugé que les honoraires du syndic étaient justifiés au regard de la nature et de l'ampleur des travaux à réaliser.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le Syndicat
La cour a considéré qu'il était équitable de condamner les sociétés défenderesses à rembourser les frais engagés par le Syndicat pour la procédure.

Résumé par Doctrine IA

Le Syndicat de Copropriété de l'immeuble [Adresse 1] a demandé la réparation des dommages causés à son mur pignon par les sociétés IM2 et TERRE D'HORIZON. Ces dommages résultent d'infiltrations d'eau dues à un bâchage insuffisant et des travaux non conformes aux règles de l'art suite à la démolition d'une maison voisine.

Le Tribunal a jugé que les sociétés IM2 et TERRE D'HORIZON étaient responsables des désordres constatés. Il a condamné solidairement ces sociétés à verser au Syndicat de Copropriété la somme de 27.357,45 € à titre de dommages et intérêts, incluant la réfection du mur pignon, les honoraires de maîtrise d'œuvre et du syndic.

Le Tribunal a également condamné les sociétés défenderesses à rembourser les frais de location de nacelle engagés lors de l'expertise, ainsi qu'aux dépens et à une somme au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Les demandes reconventionnelles des sociétés IM2 et TERRE D'HORIZON ont été rejetées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, 4e ch., 5 mars 2026, n° 23/01491
Numéro(s) :	23/01491
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Roland RINALDOAnne LE BRETON
Cabinet(s) :	AVODIRE - SOCIETE D'AVOCATS
Parties :	Syndicat de Copropriété de l' IMMEUBLE [ Adresse 1 ], S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER BERTAUD, IM2, son Syndic la SARL CABINET IMMOBILIER BERTAUD c/ S.A.R.L. TERRE D' HORIZON immatriculée, S.A.R.L.

Texte intégral

LE 05 MARS 2026

Minute n°

N° RG 23/01491 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MEM6

Syndicat de Copropriété de l’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son Syndic la SARL CABINET IMMOBILIER BERTAUD

(RCS de [Localité 1] n°873802201)

S.A.R.L. TERRE D’HORIZON immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 390.829.919 et prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège de la société

S.A.R.L. IM2 immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 535.171.433 et prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège de la société,

S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER BERTAUD

Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL ARTLEX II – 45

la SELARL CDK AVOCATS – 136

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

— --------------------------------------------------

QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 04 NOVEMBRE 2025 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 29 Janvier 2026 et prorogé au 05 MARS 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Syndicat de Copropriété de l’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son Syndic la SARL CABINET IMMOBILIER BERTAUD

(RCS de [Localité 1] n°873802201), domiciliée : chez SYNDIC SARL CABINET IMMOBILIER BERTAUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Anne LE BRETON de la SELARL CDK AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Rep/assistant : Maître Roland RINALDO de la SELARL AVODIRE, avocats au barreau de NANTES

S.A.R.L. IM2 immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 535.171.433 et prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège de la société,, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Roland RINALDO de la SELARL AVODIRE, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] est une copropriété depuis le 13 mai 1957.

Le 15 décembre 2015, les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON ont fait l’acquisition de parcelles correspondant à une maison située [Adresse 6] à [Localité 1]. Cette maison a été démolie pour les besoins de l’opération immobilière projetée incluant le remembrement d’une nouvelle maison en façade du [Adresse 6] sur la parcelle [Cadastre 1].

Un référé préventif de l’état des maisons mitoyennes aux numéros [Adresse 7] [Adresse 8] a été ordonné.

Après destruction de l’ancienne maison et dans l’attente d’obtenir le permis de construire de la nouvelle maison, les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON ont procédé au bâchage des murs pignon de chaque côté en 2016.

Le bâchage s’est dégradé au fil du temps. L’eau de pluie a pénétré dans le mur pignon de l’immeuble au [Adresse 5] dont les joints entre les pierres se sont dégradés.

Des désordres ont été constatés en partie privative de l’immeuble.

Par courrier recommandé avec AR en date du 21 mai 2021, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 1] a mis en demeure les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON de procéder en urgence à la réfection du bâchage provisoire du mur pignon afin de faire cesser les infiltrations.

Par acte des 9 et 10 août 2021, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé expertise les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON.

Le 1er septembre 2021, les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON ont fait procéder au rebâchage provisoire du mur pignon.

Par ordonnance de référé du 14 octobre 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire.

L’expert a déposé son rapport définitif le 30 janvier 2023.

Par acte des 28 et 29 mars 2023, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner en indemnisation la société IM2 et la société TERRES D’HORIZON devant le Tribunal judiciaire de Nantes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires demande au Tribunal, de :

Vu l’article 1240 du code civil,

— Condamner les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON à payer au syndicat de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] la sonnne de 27.357,45 € à titre de dommages et intérêts se décomposant comme suit :

—  24.210,45 € au titre de la réfection du mur pignon,

—  10 % du montant de ces travaux, soit 2.421 €, au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre,

—  3 % du montant de ces travaux, soit 726 €, au titre des honoraires du syndic,

— Assortir les condamnations prononcées au titre de la réfection du pignon, soit la somme de 24.210,45 € TTC d’une indexation sur l’indice BT01 à compter du 19 juillet 2022,

— Condamner les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON à payer au syndicat de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2.145 € TTC correspondant aux frais de location de la nacelle, dépose et repose de la bâche sollicités par l’expert pour la réunion d’expertise du 12 juillet 2022,

— Condamner les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON à payer au syndicat de la copropriete de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procedure Civile,

— Condamner les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON aux entiers dépens de l’instance,lesquels comprendront les frais d’expertise tels que taxes par le juge charge du contrôle des expertises le 16 février 2023 à hauteur de 4.675,58 €, et les frais d’inscription de l’hypothèque judiciaire conservatoire à hauteur de 491,05 €,

— Débouter les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON de l’ensemb1e de leurs demandes reconventionnelles.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 15 mai 2024, la société IM2 et la société TERRES D’HORIZON demandent au Tribunal, de :

Vu le principe de réparation intégrale,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— Condamner les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON à faire réaliser à leurs frais et sous leur responsabilité par la société THEOBAT les travaux de reprise du mur-pignon, conformes aux préconisations de Monsieur l’Expert judiciaire [R] [C] ;

A titre subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal juge que l’exécution en nature est impossible en l’espèce :

— Limiter la condamnation des sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON au coût HT des travaux, en contrepartie de la justification de la réalisation effective des travaux de reprise du mur-pignon conformes aux préconisations de Monsieur l’Expert judiciaire [R] [C] ; et par conséquent,

— Condamner les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON à rembourser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 13 514,17 euros, sur présentation des justificatifs de la réalisation effective des travaux ;

En tout état de cause :

— Subordonner le paiement de la TVA à la justification par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] de la réalisation effective des travaux de reprise du mur-pignon conformes aux préconisations de Monsieur l’Expert judiciaire [R] [C] ;

— Juger qu’à défaut d’une telle justification, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] sera déchu de son droit à indemnisation à concurrence du montant de la TVA sur le prix des travaux non réalisés ;

— Rejeter toute prétention plus ample ou contraire des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] ;

— Laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles et des dépens qu’elles ont exposés ;

— Condamner les Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] à donner mainlevée à leurs frais de l’hypothèque judiciaire provisoire prise sur la parcelle KX n°[Cadastre 1], en contrepartie de la réalisation des travaux complémentaires préconisés par l’Expert judiciaire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les désordres, leur origine et les responsabilités

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’aucun enduit d’étanchéité n’a été réalisé sur le mur pignon. Ainsi, l’expert a constaté que les pierres d’angle de l’immeuble démoli étaient liaisonnées avec la construction existante et qu’elle formaient un chainage vertical.

Ces pierres n’ont pas été découpées pour réaliser un enduit du pignon de la copropriété, ce qui peut provoquer des infiltrations à l’intérieur de la construction.

Les embouts des pannes de plancher et panne faitière de l’ancienne construction sont encore présents à l’intérieur du mur pignon de la propriété du [Adresse 5].

Les réservations de pénétrations des pannes dans le mur pignon ne sont pas rebouchées laissant un espace de 30 cm de profondeur par 20 cm de large à l’intérieur de la construction. Des ardoises avec des liteaux formant l’ancienne couverture de la construction démolie sont également présents en partie haute du pignon.

Le pignon présente également des excavations non rebouchées, lors de la démolition, des pierres de chainage ont été déposées laissant des trous de plus de 20 cm de profondeur dans le mur pignon.

Au niveau du sol, le dallage de l’ancienne construction était en liaison avec la construction existante, aucune fondation de reprise du dallage existant n’a été réalisée, favorisant les infiltrations d’eau par le sol.

Au niveau du plancher du premier étage, aucune reprise n’a été opérée, laissant les pierres d’assemblage à vue, favorisant les infiltrations d’eau par le mur.

Il ressort de ces éléments, et il n’est pas contesté par les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON que le bâchage est insuffisant, et que les travaux réalisés étaient manifestement contraires aux règles de l’art. La responsabilité des sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON au titre des désordres doit donc être retenue.

L’expert a préconisé la réfection du pignon à la suite des travaux de démolition de la construction située sur la parcelle [Cadastre 1], et a chiffré les travaux de réparation à la somme de 29.502,45 € TTC, ainsi détaillés :

— devis de réfection du pignon de la société SORMA: 24.210,45 € TTC,

— honoraires de maîtrise d’oeuvre à hauteur de 10 % du montant des travaux : 2.421,00 € TTC,

— honoraires du syndic à hauteur de 3 % du montant des travaux: 726,00 € TTC.

Les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON s’oppose à la demande de dommages et intérêts, sollicitant une réparation en nature. Le Syndicat des copropriétaires s’oppose à l’intervention des sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON sur le mur pignon de l’immeuble, faisant notamment valoir que ce n’est qu’à la suite de la délivrance de l’assignation que les défenderesses sont intervenues pour procéder à un rebouchage grossier du mur pignon.

Il est constant que le responsable d’un dommage ne peut imposer à la victime la réparation en nature du préjudice subi par celle-ci.

La société IM2 et la société TERRES D’HORIZON n’apportent aucun élément probant de nature à remettre en cause le chiffrage retenu par l’expert judiciaire.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite également le paiement de la somme de 726 € au titre des honoraires du syndic, sur la base de 3 % du montant de ces travaux.

Il est admis que le syndic peut prétendre à des honoraires spécifiques dans le cadre de son montant, lesquels sont généralement fixés entre 1 et 3 % du montant des travaux selon leur importance.

En l’espèce, compte-tenu de la nature et de l’ampleur des travaux à réaliser, la somme de 726 € au titre des honoraires du syndic apparaît justifiée.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société IM2 et la société TERRES D’HORIZON à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 27.357,45 € à titre de dommages et intérêts (24.210,45 € au tite de la réfection du mur pignon, 2.421 € au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre, 726 € au titre des honoraires du syndic).

De plus, le Syndicat des copropriétaires justifie avoir dû faire l’avance des frais de location d’une nacelle, pour la dépose et repose de la bâche sollicitée par l’expert judiciaire pour permettre la tenue de la réunion du 12 juillet 2022.

En conséquence, la société IM2 et la société TERRES D’HORIZON seront également tenues au paiement de la somme de 2.145 € TTC selon facture du 12 juillet 2022 au titre des frais avancés dans le cadre de l’expertise judiciaire.

Sur les demandes reconventionnelles

S’agissant de la demande reconventionnelle de la société IM2 et de la société TERRES D’HORIZON formée au titre de la TVA, il apparaît que les dispositions visées sont inapplicables au présent litige, de sorte que la demande formée à ce titre doit être rejetée.

Concernant la demande relative à la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire prise sur la parcelle KX n°[Cadastre 1], il sera relevé que les demandes relatives aux mesures d’exécution provisoire relèvent de la compétence du juge de l’exécution. En tout état de cause, le bienfondé de la créance a été retenu.

En conséquence, la demande formée au titre de la mainlevée de l’hypothèque doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société IM2 et la société TERRES D’HORIZON succombant à l’instance doivent être condamnées in solidum aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, à l’exclusion des frais d’inscription de l’hypothèque judiciaire conservatoire.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, contraint d’agir en justice pour faire valoir ses droits, les frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

En conséquence, la société IM2 et la société TERRES D’HORIZON seront condamnés in solidum à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition du public au greffe,

CONDAMNE in solidum les sociétés IM2 et TERRE D’HORIZON à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sis [Adresse 5] à [Localité 1], la somme de 27.357,45 € à titre de dommages et intérêts ;

DIT que les sommes précitées seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 30 janvier 2023 jusqu’à la date du jugement ;

DIT que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la société IM2 et la société TERRES D’HORIZON in solidum à payer les dépens, comprenant les frais d’expertise, à l’exclusion des frais d’inscription de l’hypothèque judiciaire conservatoire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société IM2 et la société TERRES D’HORIZON à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société IM2 et la société TERRES D’HORIZON de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART