Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 5] – tél : [XXXXXXXX01]

05 Mai 2025

1re chambre civile

53B

N° RG 20/03480 – N° Portalis DBYC-W-B7E-IY4H

AFFAIRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

C/

[F] [L]

[V] [H]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-président

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Mars 2025

Léo GAUTRON assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Dominique FERALI ,

par sa mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Léo GAUTRON.

-2-

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE BRETAGNE, en vertu d’un acte de fusion approuvé par procès-verbal du Conseil d’Administration du 13 juillet 2016

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Carole LE GALL-GUINEAU, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [L]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Paul-olivier RAULT de la SEP RAULT DERSOIR PERSON, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Madame [V] [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Paul-olivier RAULT de la SEP RAULT DERSOIR PERSON, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

FAITS ET PRETENTIONS

Suivant offres distinctes émises le 22 juillet 2008 et acceptées le 8 août 2008, la SA Financière Régionale de Crédit Immobilier de Bretagne, devenue la SA Crédit Immobilier de France Développement (« le Crédit Immobilier de France ») a consenti à Mme [V] [H] et M. [F] [L] :

—  un prêt « libre à taux transformable », n°2542331, d’un montant de 133 420 euros, remboursable en 360 mensualités, moyennant un taux annuel effectif global de 5,97 %. ;

—  un prêt à taux zéro, n°2542337, d’un montant de 19 000 euros, remboursable en 204 mensualités, moyennant un taux annuel effectif global de 0,63 %.

Ces différents prêts étaient destinés à financer l’acquisition d’un logement situé [Adresse 8], [Adresse 9] à [Localité 7] (35).

Le Crédit Immobilier de France a, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 22 juin 2018, distribuée le 25 juin 2018, mis en demeure Mme [H] de s’acquitter des sommes de 5 840,96 euros et 126,29 euros correspondant aux mensualités échues impayées des prêts litigieux dans un délai de huit jours, sous peine de déchéance du terme.

Par lettres recommandées du 31 juillet 2018, avisées le 3 août 2018, le Crédit Immobilier de France a notifié à Mme [H] et M. [L] le prononcé de la déchéance du terme et a les a mis en demeure de lui rembourser le solde desdits prêts.

L’immeuble financé au moyen des prêts litigieux a été vendu le 8 octobre 2018 ; la banque a été intégralement désintéressée au titre du prêt à taux zéro n°2542337 et partiellement désintéressée au titre du prêt n°2542331.

Par lettres recommandée avec accusé de réception du 17 janvier 2020, avisées les 19 et 20 janvier 2020, le Crédit Immobilier de France a mis en demeure Mme [H] et M. [L] de lui rembourser la somme de 62 437,19 euros au titre du solde du prêt n°2542331.

Faute de règlement, le Crédit Immobilier de France a ensuite, par acte de commissaire de justice du 25 juin 2020, fait assigner Mme [H] et M. [L] devant le tribunal judiciaire de Rennes, afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement du solde de ce prêt, outre une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions (n°3) notifiées par RPVA le 5 février 2024, le Crédit Immobilier de France demande au tribunal de :

« Vu les articles1103 et 1343-2 du code civil ;

— Recevoir le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT en ses demandes et les déclarer bien fondées ;

— Condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Mademoiselle [V] [H] en leur qualité de co-emprunteurs au paiement des sommes restant dues au titre du prêt libre transformable n° 2542331 suivant décompte arrêté au 14 décembre 2020 :

—  capital restant dû au 22/7/2018 121 806,36 €

—  échéances échues impayées au 22/7/2018 6 777,09 €

— --------------

Sous total 128 583,45 €

—  indemnité d’exigibilité contractuelle (7 %) 8 935,31 €

— --------------

Sous total 137 518,76 €

—  autres frais 14,00 €

— ---------------

Sous total 137 532,76 €

—  intérêts de retard postérieurs au taux contractuel

de 4,99 % du 23/07/2018 au 07/01/2019 3.141,57 €

— --------------

Sous total 140.674,33 €

—  A DEDUIRE fonds de la vente du bien  – 75.145,39 €

— ---------------

Sous total 65.528,94 €

—  7 échéances de cotisations d’assurance 230, 58 €

—  Intérêts de retard échus du 8.01.2019 au 24.01.2024

au Taux du prêt soit 4,99 % 15.719,17 €

—  intérêts de retard postérieurs au taux contractuel

de 4,99 % du 25.01.2024 jusqu’à parfait paiement mémoire

—  frais de procédure mémoire

— --------------

TOTAL EUROS OUTRE MEMOIRES 81.478,69 €

— Condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Mademoiselle [V] [H] au paiement des intérêts postérieurs au taux contractuel ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 31 juillet 2018, date des mises en demeure ;

— Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner in solidum Monsieur [F] [L] et Mademoiselle [V] [H] au paiement d’une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

***

Mme [V] [H] et M. [F] [L] ont notifié conclusions responsives par RPVA le 27 avril 2021, aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

« RECEVOIR Monsieur [L] et Madame [H] en leurs demandes et les DIRE bien fondées.

CONSTATER, au besoin DIRE ET JUGER que le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT ne fournit aucun élément de nature renseigner sur la réalité et le montant de sa créance.

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT au paiement de la somme de 1500 au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

*****

Il est renvoyé aux dernières écritures visées ci-dessus pour l’exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le présent jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Le 11 avril 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction ainsi que le renvoi de l’affaire à l’audience de plaidoiries du 3 mars 2025.

MOTIFS

1. Sur les demandes principales en paiement :

Sur le fondement de l’article 1103 du code civil, le Crédit Immobilier de France réclame le remboursement du solde du prêt n°2542331.

En réponse aux défendeurs, lesquels soutiennent que certains règlements n’ont pas été comptabilisés, il fait valoir qu’il verse aux débats les historiques des remboursements des deux prêts souscrits par les défendeurs, faisant mention de toutes les opérations enregistrées au titre de ces deux prêts. Il affirme que les virements effectués par les emprunteurs en novembre et décembre 2018 à hauteur de 16 000 euros ont été opérés sur un compte ouvert dans les livres du CMB dont il n’est pas titulaire, de sorte qu’il n’a pas été bénéficiaire desdits virements. S’agissant des frais mis à leur charge, il observe que seuls les frais liés au rejet des prélèvements leur ont été refacturés, et ce en application des dispositions du contrat de prêt.

Il ajoute qu’il est bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des intérêts postérieurs au 25 janvier 2025, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Mme [H] et M. [L] concluent au rejet de la demande en paiement formée par la banque au titre du prêt n°2542331. Ils font valoir que si le prêteur a bien déduit des sommes réclamées le produit de la vente du bien immobilier financier, ils ont effectué plusieurs autres versements, ainsi que leurs relevés de comptes en attestent, qui n’apparaissent à aucun moment dans le décompte produit par la banque, alors qu’ils ont invité cette dernière à produire un décompte actualisé permettant d’établir la réalité de la créance qu’elle revendique. Ils ajoutent que la banque inverse la charge de la preuve, puisqu’aux termes de l’article 1315 du code civil il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

Ils soutiennent par ailleurs que le Crédit Immobilier de France inclut dans son décompte de nombreux frais, intérêts et indemnités qui sont manifestement indus compte tenu des versements intervenus et non pris en compte.

Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Il convient en outre de faire application au présent litige des dispositions du chapitre II du titre Ier du livre III du code de la consommation régissant les crédits immobiliers, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, lesquelles revêtent un caractère d’ordre public conformément à l’article L. 313-17 ancien du même code.

Aux termes de l’article L. 312-22 alinéa 2 ancien du code de la consommation, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû ainsi que le paiement des intérêts échus et, jusqu’à la date de règlement effectif, les sommes restant dues produisent intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.

Ce texte ajoute que le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice de l’application des articles 1152 et 1231 du code civil, ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé par l’article R. 312-3 du code de la consommation à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés.

L’article L. 312-23 ancien du même code précise qu’aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 312-21 et L. 312-22 ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation ou de défaillance prévus par ces textes, le prêteur pouvant toutefois réclamer à l’emprunteur, en cas de défaillance de celui-ci, le remboursement, sur justification, des frais taxables qui lui auront été occasionnés par cette défaillance à l’exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement.

Par ailleurs, il résulte de l’article 7 A. des conditions générales du prêt n°2542331 conclu le 8 août 2008 entre le Crédit Immobilier de France, d’une part, et Mme [H] et M. [L], d’autre part, que « Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles sans qu’il soit besoin d’autre formalité qu’une simple notification faite à l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception, à défaut de paiement de tout ou partie des mensualités à leur échéance et de toutes sommes avancées par le prêteur. »

Le contrat de prêt prévoit par ailleurs expressément, à la rubrique « acceptation de l’offre », que Mme [H] et M. [L] agissent « conjointement et solidairement ».

En l’espèce, il apparaît que la déchéance du terme est intervenue du fait de l’absence de régularisation des échéances impayées dans le délai de huit jours à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception du 22 juin 2018, distribuée à Mme [H] le 25 juin 2018.

Le solde du prêt litigieux est ainsi valablement devenu exigible.

La banque produit le tableau d’amortissement, un décompte détaillé des sommes dues au 24 janvier 2024, intégré dans le corps de ses dernières écritures, ainsi qu’un historique de compte retraçant l’ensemble des opérations intervenues depuis l’origine du prêt.

Les défendeurs font valoir qu’ils ont opéré plusieurs versements non comptabilisés par la banque ; ils versent au débat des relevés de compte faisant apparaître plusieurs virements émis au profit d’un même bénéficiaire pour les montants suivants :

—  500 euros puis 3 500 euros le 19 novembre 2018,

—  4 000 euros le 20 novembre 2018,

—  4 000 euros le 21 novembre 2018,

—  4 000 euros le 4 décembre 2018,

—  147,92 euros le 5 décembre 2018.

Soit un montant total de 16 147,92 euros versé à ce bénéficiaire entre le 19 novembre 2018 et le 5 décembre 2018.

Ces opérations comportent des références identiques, à savoir :

« POUR : 38 137 38875

(…) BQ 1558935132 CPTE 00306831643

(…) CHEZ: CMBFR2B »

Le Crédit Immobilier de France conteste avoir été destinataire des fonds ainsi versés, observant notamment que le compte bénéficiaire est détenu entre les livres du Crédit mutuel de Bretagne.

Il incombe aux défendeurs de démontrer la réalité des règlements qu’ils allèguent, conformément aux dispositions de l’article 1315 ancien du code civil, applicable au présent litige, aux termes duquel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libéré devant réciproquement justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Or, il convient d’observer que les virements dont ils se prévalent ne comportent aucune référence permettant de les rattacher au prêt litigieux ; ces virements n’ont par ailleurs manifestement pas été opérés au profit du même bénéficiaire que ceux perçus par le Crédit Immobilier de France à la suite de la vente du bien financé, lesquels comportaient les références suivantes :

« POUR: credit immo

(…) BQ 2004101007 CPTE 0379515P038

(…) CHEZ: PSSTFRPPLYO »

Dans ces conditions, Mme [H] et M. [L] ne démontrent pas que ces virements ont été opérés au bénéfice du Crédit Immobilier de France, de sorte qu’ils ne sauraient venir en déduction du solde du prêt.

Au vu du décompte produit, arrêté au 24 janvier 2024, la créance du Crédit Immobilier de France s’établit ainsi de la façon suivante :

—  Capital restant dû au 22/07/2018………….………….. : 121 806,36 euros,

—  Echéances échues impayées au 22/07/2018 (hors frais

sur échéances impayées)……………………………… : 6 174,44 euros,

—  Indemnité d’exigibilité contractuelle (7%)……………… : 8 935,31 euros,

—  Intérêts de retard échus du 23/07/2018 au 24/01/2024

(taux contractuel de 4,99%)……………………….……: 18 860,74 euros,

—  A déduire : fonds issus de la vente du bien……………. :  – 75 145,39 euros ;

Soit un montant total de 80 631,46 euros.

La somme de 14 euros portée au débit du décompte sous l’intitulé « autres frais » n’apparaît en revanche pas due (faute pour la banque de justifier de la nature et de l’exigibilité de ces frais), de même que la somme de 602,65 euros correspondant aux frais sur échéances impayées (aucun justificatif du montant des frais appliqués n’étant produit) et que la somme de 230,58 euros mentionnée au titre de « sept échéances de cotisations d’assurance » (la banque ne justifiant pas de la poursuite du contrat d’assurance après la déchéance du terme).

Mme [H] et M. [L], qui ne produisent aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette créance, sont condamnés solidairement au paiement de cette somme de 80 631,46 euros, avec intérêts au taux contractuel de 4,99 % l’an sur la somme principale de 52 835,41 euros à compter du 25 janvier 2024.

2. Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Il ressort de la lecture combinée de l’article L. 312-23 du code de la consommation et de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que la règle édictée par le premier de ces textes, selon lequel aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 312-21 et L. 312-22 du code de la consommation ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation ou de défaillance prévue par ces articles, fait obstacle à l’application de la capitalisation des intérêts prévue par le second texte (cf. Civ. 1re., 30 mars 2022, pourvoi n° 19-24.528).

La demande de capitalisation des intérêts est donc rejetée.

3. Sur les demandes accessoires :

Mme [H] et M. [L], partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la banque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement Mme [V] [H] et M. [F] [L] à payer au Crédit Immobilier de France Développement la somme de 80 631,46 euros au titre du solde du prêt « libre à taux transformable » (n°2542331), suivant décompte arrêté au 24 janvier 2024, avec intérêts au taux contractuel de 4,99 % l’an sur la somme principale de 52 835,41 euros à compter du 25 janvier 2024 ;

Déboute le Crédit Immobilier de France Développement de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [V] [H] et M. [F] [L] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La présidente