TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NARBONNE

Service des contentieux

de la protection

JUGEMENT DU 02 Février 2026

AFFAIRE N° RG 25/00670 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DKDQ

AFFAIRE :

,

[J], [R]

C/

,

[T], [F]

☒ Copie exécutoire à :

M^e MOULY

☒ Copie à :

M^e MOULY

☒ Copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE DEUX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

Monsieur, [J], [R]

né le 08 Juin 1987 à NARBONNE (11100)

demeurant 19 rue des Burges – 11590 SALLELES-D’AUDE

représenté par Maître Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur, [T], [F]

né le 12 Juillet 1987 à BEZIERS (34521)

demeurant 4 Hameau de la Croisade – 34310 CRUZY

non comparant

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES, JCP

GREFFIER : Madame Clémence GARIN, Greffière

DEBATS :

Audience publique du 01/12/2025 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 02 Février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 02 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Le 1er Mars 2021, Monsieur, [F] a donné à bail à Monsieur, [R] une maison de village sis 19 rue des Burges à Salleles-d’Aude moyennant un loyer mensuel de 540 euros sans provision sur charge.

Monsieur, [R] a pris possession des lieux le même jour et un état des lieux a été établi.

Se plaignant de plusieurs désordres au sein du logement, Monsieur, [R] a mis en demeure par courrier en date du 04 janvier 2024 son bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité.

Monsieur, [R] saisissait par la suite les services du grand Narbonne pour faire constater l’indécence du logement. Le 08 mars 2024, le logement était déclaré non conforme aux normes de la décence par ces services et des travaux de remise en état étaient préconisés en urgence.

C’est dans ces conditions que Monsieur, [R] saisissait par assignation en date du 09 avril 2025, le juge des contentieux de Narbonne aux fins de voir constater que le logement est indécent et de voir contraindre le bailleur à réaliser les travaux et ce sous astreinte.

L’affaire a été appelée après plusieurs renvois contradictoire à l’audience du 02 décembre 2025.

Dans ses dernières conclusions reprises oralement le jour de l’audience, Monsieur, [R] demande au juge des contentieux de Narbonne de :

— Constater

que les travaux prescrits dans le rapport du 8 mars 2024 n’ont pas été réalisé,

En conséquence,

— Condamner Monsieur, [F] à réaliser les travaux de mise en conformité du logement décrits dans le diagnostic rapport en date du 8 mars 2024 et ce sous astreintes de 100 € par jour de retard passé huit jours après signification de l’ordonnance à venir,

— Ordonner une réduction du loyer de 30 %, soit 378 €, à compter de la date du constat de non décence, soit le 8 mars 2024, jusqu’à la complète réalisation des travaux,

— Condamner Monsieur, [T], [F] verser à Monsieur, [R] la somme de 2000 € titre des préjudice subis du fait de la non-conformité du logement,

Subsidiairement,

— Ordonner une expertise, confiée à tel expert, avec notamment pour mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles dont les parties entendent faire état,

— se rendre sur les lieux afin de procéder à une expertise technique du logement occupé par le preneur,

— examiner l’ensemble des pièces du logement pour relever les désordres affectant la décence du logement tel que mentionné dans le diagnostic du 8 mars 2024,

— déterminer l’origine la causes desdits désordres affectant la décence du logement,

— décrire et chiffrer les travaux propres à remédier aux désordres et non- conformité,

— préciser le cas échéant si les travaux de reprise vont rendre l’habitation habitable,

— décrire et chiffrer les préjudices subis par le requérant,

— donner tout élément de fête permettant tribunal de trancher la question des responsabilités et celle des préjudices subis par les requérants,

— explique qui est techniquement, dans le cadre des chefs de mission, sur les dires et observations des parties après avoir permis aux parties de se prononcer sur la base d’un pré-rapport,

— Condamner Monsieur, [T], [F] verser à Monsieur, [R] la somme de 2000 € titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En défense, Monsieur, [T], [F] bien que régulièrement cité à personne et présent lors de la dernière audience de renvoi, n’a pas comparu à cette audience et ne s’est pas fait représenter.

Au visa des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits et moyens prétentions des parties à leurs conclusions écrites auxquelles ont déclaré se référer lors de l’audience.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 02 février 2026 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Au terme des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée ;

Sur l’indécence du logement et la demande de mise en conformité du logement

Suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

“Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6" ;

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

Sur l’obligation de délivrance du bailleur d’un logement décent et en bon état de réparations; sur l’obligation faite au bailleur de garantir au locataire une jouissance paisible des lieux loués; sur l’exception d’inexécution soulevée par le bailleur; sur le congé pour vendre et sur la date de fin de bail

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres (…).

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)

Selon l’article 3 du même décret, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. (…).

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé:

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…).

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 (…)

Le locataire ne peut opposer l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers, sauf à démontrer l’impossibilité totale d’utiliser les locaux et le caractère inhabitable des lieux ce qui en l’espèce n’est pas le cas.

En l’espèce, il est justifié d’un rapport de diagnostic-constat de décence daté du 08 mars 2024 du Grand Narbonne suite à la visite sur site du logement sis 19 rue des Burges à Salleles-d’Aude réalisée le 20 février 2024 par leur service.

Le rapport conclut que le logement est non décent au regard de manquement au décret décence du 20 janvier 2000 et du RSD de l,'[M] ;

Ce rapport met en évidence notamment :

— la présence d’une grosse fissure sur le devant de la façade présentant des risques de chutes d’éléments sur le domaine public

— les murs de la douche, de la chambre du 2 ieme présentent des problèmes d’humidité et d’infiltration ;

— absence de ventilation conforme à la réglementation dans le logement, permettant le renouvellement efficace de l’atmosphère,

— l’installation électrique n’est pas sécurisée,

— absence de gardes corps conformes pouvant aboutir à des risques de chutes des occupants ou usager du logement.

Il est conclu que ces éléments nuisent gravement à la santé de l’occupant et sont contraires à la réglementation sanitaire (….) et que certains désordres exposent les personnes dans un délai très rapproché à des risques d’accident ou de développement de pathologie constituant un danger imminent. Il était préconisé afin de faire cesser le danger imminent des mesures de réparation provisoire et l’interdiction d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif.

Il était ainsi préconisé la réalisation des travaux suivants :

— installation de garde-corps manquants aux fenêtres,

— mise aux normes de l’ensemble de l’installation électriques,

— adapter le système de chauffage au volume de l’appartement,

— reprendre et conforter durablement l’isolation du toit,

— rechercher et supprimer l’origine des infiltrations d’eau,

— régler les problèmes d’humidité et reprendre le revêtement des murs et plafonds des surfaces dégradées

— mise en place d’une ventilation conforme aux normes en vigueur, aussi bien sur les pièce sèches que humides,

— reprendre et terminer le carrelage de l’escalier.

Par ailleurs, le 11 juillet 2024, le Préfet de l,'[M] prenait un arrêté préfectoral n°ARS-DD11-2024-035 relatif à une situation de danger ponctuel et imminent pour les occupants du logement ou des tiers mettant en demeure Monsieur, [T], [F] d’exécuter dans les règles de l’art les mesures suivantes :

— mettre en place des équipements de prévention des chutes efficaces et fonctionnels au niveau de la fenêtre de la chambre du 1er et du 2iem étage,

— sécuriser l’escalier d’accès à la salle de bain,

— établir la planéité du sol de l’escalier entre le 1 er et le 2iem étage,

— mettre en sécurité l’installation électrique et fournir un certificat de mise en conformité établi par un professionnel qualifié,

— fournir les justificatifs de mise en œuvre de ces mesures.

Et ce dans un délai de 21 jours à compter de la notification de l’arrêté.

Il ressort de l’ensemble des éléments produits aux débats, que le logement ne répondait pas aux critères d’habitabilité tels que fixés par la loi et qu’il présentait un danger pour la santé de l’occupant en ce qu’il ne bénéficiait ni d’isolation, ni de ventilation suffisante, ni de garde-corps adéquates et que l’installation électrique n’était pas conforme aux normes en vigueur.

Il est en outre produit aux débats par le demandeur un courrier daté du 04 janvier 2024 qui est une mise en demeure faite au bailleur de mise en conformité des lieux loués.

Enfin, il est versé au dossier un rapport de la commission de conciliation suite à une réunion qui s’est tenue le 12 décembre 2024 au cours de laquelle Monsieur, [F] a indiqué avoir réalisé les travaux de façade, garde-corps, réfection de toit, fissures et qu’il s’engageait à réaliser la pose du chauffage, la mise en conformité électrique ainsi que la totalité des travaux. Néanmoins, Monsieur, [F] non comparant à l’audience n’apporte pas définition aucun élément démontrant la réalité de ces propos et la réalisation de ces travaux permettant au tribunal de se convaincre de la mise en conformité du logement.

Ainsi, les seules allégations de Monsieur, [F] lors de la réunion de conciliation sont insuffisantes pour emporter la conviction du tribunal selon laquelle le bailleur a cherché à rendre le logement loué conforme aux normes en vigueur.

En conséquence, il convient d’ordonner la mise en conformité du logement et la réalisation des travaux préconisés dans le rapport de non décence dressé par le Grand Narbonne tels que mentionnés dans le dispositif.

Sur la demande de réduction du loyer :

Il apparaît que les désordres affectant le logement loué à Monsieur, [J], [R] ont rendu le logement indécent. Le bailleur, qui ne justifie pas d’un cas de force majeure pour s’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparations, est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles résultant du manquement à son obligation de délivrance et qui ont nécessairement causé un préjudice au locataire.

En l’absence de démonstration par le bailleur que l’ensemble des désordres subis par Monsieur, [J], [R] auraient été réparés avant la présente instance, il convient d’ordonner une réduction du loyer à hauteur de 30% du montant du loyer contractuel et ce à compter de la date du constat de non décence soit le 08 mars 2024 et ce jusqu’à la complète réalisation des travaux. Cette somme indemnise le préjudice de jouissance de Monsieur, [J], [R] qui ne justifie pas d’un préjudice différent qui ne serait pas déjà indemnisé par l’octroi de cette somme.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur, [T], [F] qui succombe, sera condamné aux dépens.

En équité, il sera en outre condamné au versement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à cette règle. Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe du Tribunal, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur, [T], [F] à mettre en conformité dans les règles de l’art conformément aux conclusions du rapport dressé par le service du Grand Narbonne du 08 mars 2024, le logement sis 19 rue des Burges -11590 à SALLELES-D’AUDE en réalisant les travaux suivants :

— installation de garde-corps manquants aux fenêtres,

— mise aux normes de l’ensemble de l’installation électriques,

— adapter le système de chauffage au volume de l’appartement,

— reprendre et conforter durablement l’isolation du toit,

— rechercher et supprimer l’origine des infiltrations d’eau,

— régler les problèmes d’humidité et reprendre le revêtement des murs et plafonds des surfaces dégradées

— mise en place d’une ventilation conforme aux normes en vigueur, aussi bien sur les pièce sèches que humides,

— reprendre et terminer le carrelage de l’escalier.

Et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de 01 mois à compter de la signification du présent jugement et pendant un délai de 03 mois ;

ORDONNE une réduction du loyer contractuel dû par Monsieur, [J], [R] à Monsieur, [T], [F] au titre de la location du bien sis 19 rue des Burges à Salleles-d,'[M] suivanat bail signé le 01 mars 2021 et ce à hauteur de 30% à compter de la date du constat de non décence soit le 08 mars 2024 et jusqu’à complète réalisation des travaux ;

DEBOUTE Monsieur, [J], [R] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur, [T], [F] à payer la somme de 700 euros à Monsieur, [J], [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur, [T], [F] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et an susdit par la mise à disposition du jugement au greffe.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Clémence GARIN Elodie TORRES