Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s2, 1er juillet 2025, n° 24/08554

TJ Strasbourg 1 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI QUANTANOVA ne justifiait pas d'un paiement libératoire et était donc tenue de régler les charges dues.
Accepté
Frais de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant
La cour a jugé que les frais de mise en demeure et de recouvrement étaient justifiés et devaient être supportés par la SCI QUANTANOVA.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a reconnu le droit du syndicat à être indemnisé pour ses frais d'avocat, en raison de la défaillance de la SCI QUANTANOVA.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s2, 1er juil. 2025, n° 24/08554
Numéro(s) :	24/08554
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	9 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marc JANTKOWIAK
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la Résidence “ [ Adresse 11 ] ” c/ S.C.I. QUANTANOVA Société Civile Immobilière QUANTANOVA, S.C.I. QUANTANOVA

Texte intégral

N° RG 24/08554 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBJ3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 7]

11ème civ. S2

N° RG 24/08554 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBJ3

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marc JANTKOWIAK

S.C.I. QUANTANOVA

Le Greffier

M^e Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

01 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 11]”,

agissant par la personne de son syndic, la société par actions simplifiée CITYA RUHL-SEGESCA, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Strasbourg sous le n B 305 218 232, ayant son siège social [Adresse 1], agissant elle-même par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3], et

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 94

DEFENDERESSE :

S.C.I. QUANTANOVA Société Civile Immobilière QUANTANOVA, inscrite au RCS de [Localité 13] sous le numéro D 834 908 709, ayant son siège [Adresse 5] à [Localité 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI QUANTANOVA est copropriétaire de l’immeuble Résidence « [Adresse 12] [Adresse 4], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL-SEGESCA.

Suite à des impayés de charges de copropriété, la SCI QUANTANOVA a été mis en demeure par lettre recommandée du 29 janvier 2024 et sommation de payer délivrée le 12 mars 2024 par commissaire de justice d’avoir à régler les sommes en principales respectives de 4071.05 euros et de 4810.65 euros.

Par assignation délivrée le 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [Adresse 11] », représenté par son syndic, a fait citer la SCI QUANTANOVA, devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement des charges de copropriété arriérées et dommages et intérêts.

A l’audience du 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [Adresse 11] », représenté par son syndic, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Condamner la SCI QUANTANOVA au paiement de la somme de 7433.37 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 janvier 2024,

— Condamner la SCI QUANTANOVA au paiement de la somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI QUANTANOVA aux dépens y compris les frais de la sommation de payer,

— Dire et Juger en application de l’article 10-1 de la loi du 10juillet 1965 telle que modifiée par la loi du 2006-872 du 13 juillet 2006, que les frais, dépens et honoraires d’avocat, frais d’huissier de sommation, frais de contentieux et précontentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée AR, exposés par le syndicat des copropriétaires demandeur à l’occasion de la présente procédure seront exclusivement à la charge de la SCI QUANTANOVA,

— Constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [Adresse 11] », représenté par son syndic, soutient que la SCI QUANTANOVA ne règle plus les charges de copropriété depuis de nombreux mois en dépit d’une mise en demeure et d’une sommation d’avoir à payer délivrée par commissaire de justice si bien qu’au jour de l’acte introductif d’instance la défenderesse reste redevable de la somme de 7433.37 euros. Il soutient qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de la jurisprudence et du mandat de syndic, que l’ensemble des frais exposés pour obtenir le recouvrement de la créance constitue des diligences exceptionnelles par rapport à la mission de gestion courante de la copropriété si bien que leur charge doit être imputée au copropriétaire défaillant. Il estime ainsi que les frais afférents à la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de suivi du dossier transmis à l’avocat constituent des diligences exceptionnelles et qu’une interprétation restrictive de ces diligences viderait de son sens les dispositions légales.

Bien que régulièrement cités par dépôt à l’étude, la SCI QUANTANOVA ne s’est ni présentée ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (modifiée par loi n°2021-1104 du 22 août 2021), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.

En l’espèce, il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de la SCI QUANTANOVA.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [Adresse 11] », représenté par son syndic produit :

— le contrat de syndic signé le 11 janvier 2022,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 17 janvier 2024,

— le décompte individuel de charges au titre de la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ainsi qu’un décompte intitulé « transmission à auxiliaire de justice » faisant état d’une dette de 7433.37 euros au titre des charges de copropriété et frais de « contentieux » d’un montant de 960.00 euros et de sommation de payer d’un montant de 155.62 euros,

— les appels de fonds du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2024,

— la lettre recommandée du 29 janvier 2024 avec accusé réception présenté le 1er février 2024 et retourné avec la mention « pli non réclamé » signé le 27 décembre 2023 mettant en demeure la SCI QUANTANOVA de payer la somme de 4071.05 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024 conformément aux dispositions de l’article 35 et suivants du décret du 17 mars 1967,

— une sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 12 mars 2024 aux fins de recouvrement de la somme de 4810.65 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2024,

La SCI QUANTANOVA, qui ne comparait pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de l’obligation au paiement.

En application de l’article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic que les actes imputables aux copropriétaires s’entendent des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, des relances après mise en demeure, des conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution et de mainlevée d’hypothèques, de dépôt d’une requête aux fins d’ordonnance d’injonction de payer, et de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou du suivie du dossier transmis à l’avocat ces deux dernières diligences n’étant imputable au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles.

Les diligences exceptionnelles s’entendent d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle de ce dernier pour y parvenir.

Les actes visés concernent nécessairement ceux accomplis avant la procédure et postérieurs à la mise en demeure du 29 janvier 2024.

Le décompte produit fait apparaître des frais de sommation de payer facturés le 31 mars 2024 pour un montant de 155.62 euros et justifiés par l’exploit de commissaire de justice du 12 mars 2024, ces frais nécessaires au sens de l’article 10-A1 de la loi précitée demeureront à la charge de la SCI QUANTANOVA.

Par contre, il n’est pas justifié que les frais intitulés « de contentieux » facturés les 7 mars 2024 et 5 septembre 2024 pour des montants respectifs de 480.00 euros et correspondant selon la clause 9 du contrat de syndic à « des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété qui a seule passé le contrat avec le syndic. Il n’est d’ailleurs produit aucune facture desdits frais, le demandeur se contentant de les faire apparaître en compte.

Dès lors, ces frais seront déduits de la somme de 7433.37 euros sollicitée.

Si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [Adresse 11] », représenté par son syndic sollicite également que l’ensemble des frais visés au de l’article 10-1 de la loi précitée et du décret du 25 mars 2015 et visés à la clause 9 du contrat de syndic, soient exclusivement à la charge de la SCI QUANTANOVA, il lui appartenait de justifier des desdits frais qui n’apparaissent nullement au décompte produit et dont il n’est pas justifié de l’engagement des sommes à l’exception des frais de mise en demeure du 29 janvier 2024 ;

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner la SCI QUANTANOVA à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [Adresse 11] », représenté par son syndic, la somme de 6473.37 euros (soit la somme de 7433.37 euros à laquelle il convient de déduire la somme de 960.00 euros au titre des frais de contentieux) au titre des charges de copropriété impayées dues au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024, date de première présentation de la mise en demeure adressée avec accusé réception.

Sur les mesures accessoires

La SCI QUANTANOVA, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure à l’exception de la somme de 155.62 euros déjà facturée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [Adresse 11]», représenté par son syndic, une somme de 600.00 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI QUANTANOVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [Adresse 11] », représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA, la somme 6473.37 euros (six mille quatre cent soixante-treize euros et trente-sept centimes) au titre des charges de copropriété impayées dues au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 ;

DIT que la demande au titre de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux frais dont l’engagement n’est pas justifié, sera rejetée, à l’exception des frais de mise en demeure du 29 janvier 2024 qui seront à la charge de la SCI QUANTANOVA ;

CONDAMNE la SCI QUANTANOVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [Adresse 11] », représenté par son syndic la SAS CYTYA RUHL-SEGESCA, la somme de 600.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI QUANTANOVA aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER