Minute n°

NAC : 5AA

N° RG 25/00280 – N° Portalis DBZM-W-B7J-DK6E

NIEVRE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA NIEVRE

Rep/assistant : PERSONNE HABILITÉE (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

C/

Madame [L], [G], [O] [A] veuve [K]

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

DEMANDEUR :

NIEVRE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA NIEVRE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par une personne habilitée (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Madame [L], [G], [O] [A] veuve [K]

née le 22 Janvier 1986 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : […]

Greffière : […]

DÉBATS :

Audience publique du : 02 Juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025 par […], Juge des contentieux de la protection, assisté de […], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 29/07/2025

à :

— HABITAT

— Mme [L] [A] veuve [K]

Ccf délivrées le : 29/07/2025

à :

— HABITAT

— Mme [L] [A] veuve [K]

— Mme la Préfète

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2022, l’Office public de l’Habitat de la Nièvre (ci-après Nièvre Habitat) a conclu avec Monsieur [X] [K] et Madame [L] [K] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1] (Nièvre), moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 572,84 euros, provision sur charges comprises.

Selon acte de décès du 13 février 2023 de la Ville de [Localité 1], Monsieur [X] [K] est décédé le 11 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail pour obtenir le paiement de la somme de 1 730,22 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais d’acte de commissaire de justice.

Exposant que la locataire n’avait pas intégralement payé les causes du commandement dans le délai imparti, Nièvre Habitat a fait assigner Madame [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025 pour obtenir le paiement de l’arriéré locatif ainsi que la résiliation du bail et son expulsion.

L’affaire a été utilement évoquée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers le 02 juillet 2025, à laquelle Nièvre Habitat, représenté par sa préposée, se réfère oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l’audience, au titre desquelles il demande de :

– constater la résiliation du bail de Madame [L] [K] de plein droit par application de la clause résolutoire insérée,

– condamner Madame [L] [K] à payer la somme de 316,73 euros correspondant à la dette actualisée au 25 juin 2025 avec intérêt de droit à compter de la date du commandement de payer,

– condamner Madame [L] [K] à payer une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges réactualisés au moment de la revalorisation annuelle et ce à compter du jour de la résiliation jusqu’à la libération des lieux,

– condamner Madame [L] [K] aux entiers dépens, en ce compris les frais de justice engagés et ceux à venir,

– ordonner l’expulsion de Madame [L] [K] et de tous occupants de son chef ainsi que du mobilier à ses frais, risques et périls, et ce, avec le concours de la force publique au besoin,

En défense, Madame [L] [K], comparaissant en personne sollicite des délais de paiement et la faculté de se maintenir dans les lieux. Elle propose de s’acquitter de la somme de 100 euros en plus du paiement du loyer courant.

Nièvre Habitat entend maintenir ses demandes et s’opposer à la proposition de règlement de Madame [K] indiquant que les plans mis en place n’ont pas été tenus et qu’il y a eu des demandes d’aides qui ne soldent pas la dette.

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de loyers et charges :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Nièvre Habitat verse aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues arrêté au 25 juin 2025 et le commandement de payer les loyers signifié le 18 novembre 2024 ;

Madame [L] [K] ne conteste pas sa dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement du bailleur qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Madame [L] [K] sera condamnée à payer à Nièvre Habitat la somme de 316,73 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 25 juin 2025. En outre, Madame [L] [K] paiera les intérêts au taux légal sur la somme de 1 730,22 euros à compter de la signification du commandement de payer les loyers le 18 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Nièvre par la voie électronique le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Nièvre Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, en vertu du paragraphe « Article 8 résiliation » des conditions générales du bail, à défaut de paiement à son terme du loyer, deux mois après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit.

Il est établi et non contesté que Madame [L] [K] a laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée au bail, et contenant les mentions exigées à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [L] [K] le 18 novembre 2024, lui impartissant un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Madame [L] [K] n’a pas apuré intégralement sa dette dans le délai imparti et reste toujours redevable d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de Nièvre Habitat sont réunies à la date du 19 janvier 2025.

Sur la demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Cette situation se caractérise, lorsque le locataire défaillant a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, par sa capacité, non seulement à payer le loyer courant et les charges, mais également à apurer l’arriéré locatif dans le délai légal de trois ans.

Le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise : « – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [L] [K] a repris le paiement intégral de la part résiduelle du loyer courant au jour de l’audience et propose un apurement de sa dette en procédant au versement de mensualités de 100 euros chacune. Aux termes de ses conclusions, Nièvre Habitat indique que Madame [K] perçoit 811,50 euros d’allocation d’aide au retour à l’emploi et 2 316,81 euros d’allocations familiales.

Madame [L] [K] étant en capacité de faire face aux dettes locatives en sus du loyer courant, il convient de faire droit à la demande tendant à l’octroi de délais de paiement suivant les modalités décrites dans le dispositif du présent jugement.

En raison des délais de paiement accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus si le loyer courant, les charges courantes et l’arriéré de la dette sont payés par Madame [L] [K] dans les délais accordés.

En cas de non-respect par Madame [L] [K] des modalités de paiement édictées par la présente décision, sauf meilleur accord entre le bailleur et la locataire, le solde de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

Nièvre Habitat pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [K] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

Madame [L] [K] devra alors payer à Nièvre Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à la libération des lieux.

Sur les autres demandes :

Partie perdante, Madame [L] [K] supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire mis publiquement à la disposition des parties au greffe de la juridiction, rendu en premier ressort,

Condamne Madame [L] [K] à payer à l’Office public Nièvre Habitat la somme de 316,73 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 25 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 1 730,22 euros  ;

Autorise Madame [L] [K] à régler cette somme suivant 4 mensualités de 100 euros, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, puis au plus tard le 15 de chaque mois, et la dernière mensualité devant solder la dette, le loyer et les charges courants devant être payés en sus ;

Dit que, pendant le cours du délai ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 14 septembre 2022 entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Madame [L] [K], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

Dit, qu’à défaut de paiement par Madame [L] [K], d’une échéance à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet sans nouvelle décision judiciaire, 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, et en ce cas :

– Constate à la date du 19 janvier 2025 la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 14 septembre 2022 ;

– Ordonne à Madame [L] [K] de libérer, avec tous occupants de son chef, et après en avoir remis les clefs, les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1] (Nièvre) et, à défaut, que son expulsion pourra être poursuivie, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

– Condamne Madame [L] [K] à payer mensuellement à l’Office public Nièvre Habitat une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Madame [L] [K] aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer signifié le 18 novembre 2024 ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,