Expéditions le : Minute n° 25/00203

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/01532 – N° Portalis DB2Q-W-B7G-FHGV

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [Y] et Madame [E] [J] épouse [Y], demeurant [Adresse 5]

comparants

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 21 septembre 2010, la SA SCIC HABITAT RHONE ALPES, devenue la CDC HABITAT SOCIAL, a donné en location à M. [S] [Y] et Mme [E] [J] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Suivant deux baux signés à la même date, la SA SCIC HABITAT RHONE ALPES, devenue la CDC HABITAT SOCIAL, a donné en location à M. [S] [Y] et Mme [E] [J] un garage et une place de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 7].

Se plaignant, depuis leur installation dans les lieux, de nombreux désordres affectant le logement donné à bail, notamment l’absence de fonctionnement du système de chauffage et d’eau chaude, susceptibles de remettre en cause sa décence, les locataires ont, après plusieurs mises en demeure infructueuses adressées à leur bailleur à compter du 14 novembre 2018, cessé de s’acquitter des loyers.

Par actes d’huissier de justice en date du 12 décembre 2019, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.995,16 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Suivant actes d’huissier de justice en date du 8 août 2022, la CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [S] [Y] et Mme [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins principalement de prononcer la résiliation des baux aux torts des locataires, d’ordonner leur expulsion et de les condamner solidairement à lui régler la dette locative et, à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise judiciaire aux fins d’identifier l’existence de désordres persistants et les moyens d’y remédier.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 novembre 2022 et renvoyée à plusieurs reprises pour échange de conclusions et pièces entre les parties.

Par jugement en date du 11 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] a ordonné avant dire droit la réalisation d’une expertise judiciaire aux fins de décrire les désordres affectant le logement donné à bail, de déterminer leur impact sur la décence de l’appartement, leur imputabilité, ainsi que les moyens de les résoudre, d’évaluer le préjudice de jouissance éventuellement subi par les locataires, les dommages et intérêts qui seraient dus le cas échéant par le bailleur.

L’expert a déposé son rapport le 27 mars 2025 et l’affaire a été rappelée à l’audience du 14 mai 2025.

Dans ses conclusions n°1 après expertise judiciaire, notifiées aux défendeurs par LRAR, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil sollicite, sur le fondement des articles 1217 et suivants, 1224 et 1227, 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater l’inexécution par M. [S] [Y] et Mme [E] [J] de leurs obligations résultant des contrats de location en date du 21 septembre 2010 en raison du non-paiement de leurs loyers,constater l’absence de désordres relatifs au système de chauffage et d’eau chaude sanitaire et relatifs au fonctionnement estival de l’ascenseur, selon le rapport d’expertise déposé le 27 mars 2025, par M. [M] [V], expert judiciaire,en conséquence,

prononcer la résiliation des baux aux torts de M. [S] [Y] et Mme [E] [J],déclarer M. [S] [Y] et Mme [E] [J] occupants sans droit ni titre,ordonner à M. [S] [Y] et Mme [E] [J] ainsi qu’à tout occupant de leur chef de quitter les lieux sans délai que celui prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, et dire qu’à défaut pour eux de ce faire, ils pourront être expulsés par tous moyens de droit avec l’assistance de la force publique si besoin est,dire et juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais des expulsés,condamner solidairement M. [S] [Y] et Mme [E] [J] au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour, du jour de la signification du jugement à intervenir à celui de la libération effective des lieux,condamner solidairement M. [S] [Y] et Mme [E] [J] à lui payer, à titre de provision, la somme de 29.559,68 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision,dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2021, date du commandement de payer sur la somme de 3.995,16 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus,condamner solidairement M. [S] [Y] et Mme [E] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant justifié du loyer (logement et garage), de son indexation et des charges du jour de la signification du jugement à intervenir au jour de leur départ effectif des lieux,rejeter les demandes indemnitaires des époux [Y],condamner solidairement M. [S] [Y] et Mme [E] [J] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au Préfet, et des frais d’expertise.

A l’appui de ses prétentions, la CDC HABITAT SOCIAL expose que les époux [Y] ont cessé de s’acquitter de leurs loyers au motif qu’ils n’auraient pas de chauffage dans le logement, de sorte qu’elle leur a fait délivrer un commandement de payer le 12 décembre 2019, lequel est resté infructueux, et qu’elle les a donc assigné en référé pour obtenir leur expulsion. Elle expose que le juge des référés a, par ordonnance du 28 avril 2021, relevé l’existence de contestations sérieuses, et qu’elle a donc été contrainte d’engager une action au fond.

Elle relève que si les locataires ont contesté le bon fonctionnement du chauffage et de l’ascenseur, ce qui a motivé le juge des contentieux de la protection à ordonner une expertise judiciaire, l’expert a conclu à l’absence de désordres relatifs au système de chauffage et d’eau chaude sanitaire, ainsi qu’à l’absence de désordres relatifs au fonctionnement estival de l’ascenseur, et qu’en ce qui concerne les désordres relatifs à l’isolation du logement, les menuiseries extérieures anciennes nécessitent des réglages qui incombent aux locataires.

Elle en conclu qu’aucun manquement contractuel ne peut lui être opposé et qu’en conséquence, les baux doivent être résiliés en raison des manquements des locataires, lesquels restent débiteurs de leur bailleur à hauteur de 29.599,68 euros.

*

M. [S] [Y] et Mme [E] [J] ne sont ni présents, ni représentés à la dernière audience, mais l’un ou l’autre a comparu au cours de la procédure, aux audiences des 9 novembre 2022, 17 mai 2023, 13 septembre 2023 et 10 avril 2024.

Dans leurs dernières prétentions formulées à l’audience du 13 septembre 2023, M. [S] [Y] et Mme [E] [J] sollicitent du juge :

de rejeter les prétentions formées à leur encontre,de condamner le bailleur à leur payer la somme de 72.600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,ordonner la compensation de la somme avec le montant de sa dette locative.

Au soutient de leur demande reconventionnelle, ils font valoir que depuis 11 ans, ils subissent des pannes de chauffage, d’eau chaude, que le logement que l’isolation du logement et des menuiseries est défectueuse, et que l’ascenseur tombe en panne l’été car il surchauffe. Ils estiment que le bailleur ne met pas à leur disposition un logement décent comme lui impose la loi, qu’ils subissent de ce fait un important préjudice, ne pouvant jouir paisiblement de leur logement, dont l’état aggrave leurs problèmes de santé et rend difficile l’éducation de leurs deux jeunes enfants. Ils affirment avoir estimé leur préjudice sur la base du montant de leur loyer depuis 11 ans, en ne retenant que 6 mois par an pour chaque période hivernale. Ils déclarent par ailleurs avoir repris le paiement de leur loyer.

Il est à noter que M. [S] [Y] et Mme [E] [J] n’ont pas actualisé leurs demandes suite au dépôt du rapport d’expertise.

*

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

L’article 24 IV du même texte précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 décembre 2019, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation au fond du 8 août 2022.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 7 avril 2020 pour une première audience fixée au 9 novembre 2022, dans le respect du délai de 2 mois.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Concernant l’absence de paiement du loyer

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail d’habitation signé par les locataires contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 12 décembre 2019, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 3.995,16 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 7 février 2025 et l’historique des paiements permettent de constater que la dette s’est constituée à compter du mois d’août 2019, que si quelques versements ont été effectués en mars, mai, octobre 2020 et janvier 2021, la dette a considérablement augmenté pour s’élever à la somme de 29.237,11 euros en août 2022, date de reprise du paiement des loyers par les locataires.

Ainsi, les locataires ont été défaillants dans le paiement régulier du loyer entre août 2019 et août 2022, étant précisé qu’aucun règlement n’est intervenu entre janvier 2021 et août 2022, et qu’ils n’ont repris le paiement du loyer qu’à compter du jugement ordonnant l’expertise.

Néanmoins, faute de régler une somme supplémentaire pour apurer la dette, celle-ci s’élève encore à la somme de 29.559,68 euros au 7 février 2025.

Il est ainsi manifeste que les locataires ont manqué à leurs obligations contractuelles. Ils font néanmoins valoir que cette absence de paiement est justifiée par l’inexécution du bailleur à ses obligations de leur délivrer un logement décent.

Concernant l’exception d’inexécution soulevée par les locataires

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, dans son jugement avant dire droit du 10 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection s’est basé sur les éléments produits par les locataires pour ordonner une expertise, relevant notamment :

les constatations précises de l’huissier dans deux procès-verbaux des 17 et 25 novembre 2020, qui mettent en exergue l’absence de fonctionnement correct de l’installation de chauffage, une température de 17° relevée à plusieurs reprises dans la pièce principale et des radiateurs froids en plusieurs endroits u qui ne chauffent pas correctement,les nombreuses attestations émanant des autres locataires de l’immeuble, ainsi que la pétition que ces derniers ont adressée au bailleur en novembre 2018 pour se plaindre du dysfonctionnement récurrent, voire intégral pour certains, de l’eau chaude et du chauffage,les attestations des voisins qui apparaissent particulièrement précises et circonstanciées sur l’existence de ces dysfonctionnements majeurs, qui semblent de toute évidence imputables au bailleur et concerner plusieurs logements de l’immeuble,un constat dressé le 20 janvier 2023 par commissaire de justice, qui met notamment en exergue des problèmes d’isolation du logement donné à bail, des courants d’air « importants » étant ressentis en plusieurs endroits de l’appartement malgré la fermeture des fenêtres et baies vitrées, ainsi que l’absence de fonctionnement d’un des radiateurs.

Le juge a par ailleurs noté que si le bailleur justifie de nombreuses interventions réalisées au domicile des époux [Y] pour résoudre les difficultés signalées par ces derniers, il ne démontre nullement que le système de chauffage serait à la date du jugement parfaitement fonctionnel, ni que les problèmes d’isolation décrits dans le constat du 20 janvier 2023 auraient été résolus, relevant qu’il ne fait état d’aucune intervention postérieure à l’ordonnance de référé du 26 avril 2021, en dehors des travaux de maintenance.

M. [M] [V], désigné en qualité d’expert judiciaire par l’ordonnance de remplacement du 7 décembre 2023, suite au jugement rendu le 11 octobre 2023, a déposé son rapport d’expertise le 27 mars 2025. Sa mission consistait à déterminer la présence de désordres, leurs conséquences, les préjudices subis ainsi que les moyens d’y remédier.

Dans son rapport, l’expert indique qu’il s’est déplacé au domicile des locataires les 12 septembre 2024 et 28 janvier 2025. Il est donc constant que les opérations réalisées sont toutes postérieures aux périodes concernées par les plaintes des locataires.

Le rapport fait état des éléments suivants :

→ chauffage : l’expert relève que la rénovation de la chaufferie a été réalisée en 2023, il constate le bon fonctionnement de l’installation de chauffage, à l’exception d’un radiateur dont l’entretien est à la charge du locataire. L’analyse de l’eau du circuit a mis en évidence l’absence d’embouage. De même, aucun désordre n’a été constaté concernant la distribution d’eau chaude.

→ isolation et infiltration d’air : concernant l’isolation, l’expert relève que toutes les menuiseries présentent, à des degrés plus ou moins importants, des infiltrations d’air dues à l’usage, et qu’un réglage permettra d’améliorer l’étanchéité, réglage à la charge du locataire. Il note également que certaines entrées d’air ont été bouchées par les locataires et que la pose de parquet sur le carrelage existant a réduit significativement l’espace sous les portes, que ces passages d’air devront être reconstitués au risque d’engendre une mauvaise ventilation avec apparitions de condensations et moisissures.

→ ascenseur : le syndic a confirmé les déclarations des locataires concernant la panne de l’ascenseur du 5 octobre au 6 décembre 2023. L’expert a relevé que des travaux avaient été réalisés pour remédier à l’infiltration d’eau et mettre une ventilation afin d’éviter les pannes des cartes électroniques. Il n’a noté aucun désordre lors de son passage.

L’expert conclut ainsi à l’absence de désordres et donc l’absence de préjudice subis par les locataires.

Néanmoins, force est de rappeler que les doléances des locataires portent sur une période qui s’étend à minima entre 2018 et 2023, soit antérieurement à celle couvrant les opérations d’expertise, que ces doléances sont corroborées par des constats d’huissier, des attestations et des certificats médicaux versés aux débats, et que si les désordres n’ont pas perduré en 2024 et 2025, c’est manifestement en raison des travaux de rénovation de la chaufferie effectués en 2023.

Dès lors, il se déduit de ces éléments que les désordres passés résultaient du mauvais fonctionnement de l’installation de chauffage collectif, puisqu’ils ont disparu suite à sa rénovation, et que la responsabilité du bailleur est donc engagée à ce titre.

Il doit ainsi être considéré que le bailleur n’a pas respecté ses obligations de mettre à disposition de M. [S] [Y] et Mme [E] [J] un logement décent entre 2018 et 2023 et que ces derniers étaient bien fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution de leurs propres obligations, en ne payant pas le loyer entre août 2019 et août 2022.

En conséquence, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de résiliation judiciaire du bail sera rejetée.

Sur la dette locative

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur en date du 7 février 2025, M. [S] [Y] et Mme [E] [J] sont redevables d’une somme totale de 29.559,68 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de janvier 2025. Toutefois, il convient de déduire de cette somme le montant des frais de contentieux facturés en mars 2020, en mai 2020, en juillet 2021 et les frais injustifiés facturés en octobre 2023, soit la somme totale de 339,35 euros, qui sont certes dus par les locataires mais ne peuvent être réclamés au titre des loyers et des charges (169,83 + 143,52 + 13 + 13).

En conséquence, il y a lieu de fixer la créance de la SA CDC HABITAT SOCIAL à la somme de 29.220,33 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 7 février 2025 par les locataires.

Sur la demande de dommages et intérêts des locataires

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du même code ajoute que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le bailleur a commis une faute en ne mettant pas à disposition des locataires un logement décent entre 2018 et 2023, quand bien même il est intervenu ou a fait intervenir des entreprises, le problème n’ayant pas été résolu, et que les locataires sont donc restés à tout le moins 5 hivers sans chauffage ou avec un chauffage dysfonctionnant. Les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir la réalité des désordres avant 2018.

De même, il est constant que les locataires, qui habitent au 5e étage, sont restés sans ascenseur du 5 octobre au 6 décembre 2023, soit 2 mois. Aucune autre période de panne n’est évoquée.

Ces défauts de chauffage et d’ascenseur ont nécessairement troublé la jouissance que M. [S] [Y] et Mme [E] [J] pouvaient faire de leur logement, constitutif d’un préjudice de jouissance.

Par ailleurs, il est justifié par divers certificats et documents médicaux que M. [S] [Y] souffre d’une pathologie rhumatismale suite à un accident du travail survenu en septembre 2013 (chute de 10 mètres entrainant un polytraumatisme), qu’il présente « des séquelles fonctionnelles invalidantes d’une fracture du bassin avec hanche gauche raide », et qu’il bénéficie d’une pension d’invalidité depuis le 1er septembre 2016. Son médecin a attesté à plusieurs reprises de la nécessité qu’il puisse habiter dans un logement correctement chauffé.

Enfin, les locataires ont démontré qu’ils ont sollicité à plusieurs reprises leur bailleur depuis au moins 2018, qu’ils ont pu faire part de leurs doléances à un juge, suite à la saisine du juge des référés par le bailleur en 2021, puis à l’assignation au fond délivrée en août 2022, que la situation ne s’est améliorée qu’à partir de l’ordonnance d’expertise et des travaux de rénovation de la chaufferie en 2023. La durée particulièrement longue des démarches et de la procédure judiciaire est sans conteste à l’origine d’un préjudice moral.

Les locataires, qui ne sont pas assistés d’un avocat, sollicitent une indemnisation de ces différents préjudices, à laquelle il convient de faire droit quand bien même ils n’opèrent pas de distinction entre le préjudice de jouissance, de santé et moral.

Ils évaluent le montant de leur indemnisation sur la base d’une somme mensuelle de 1.100 euros pendant 6 mois par année sans chauffage, qui apparaît cohérente avec l’ampleur des préjudices subis, étant précisé que le montant du loyer entre 2018 et 2023 s’élevait en moyenne à 1.300 euros.

Dès lors, il convient d’évaluer leurs préjudices à la somme 1.100 euros pendant 6 mois au cours des 5 hivers 2018-2019 à 2021-2022, soit un total de 33.000 euros.

En conséquence, la créance de M. [S] [Y] et Mme [E] [J] sera fixée à la somme de 33.000 euros au titre des dommages et intérêts dus par le bailleur.

Sur la compensation des créances réciproquement dues

Aux termes des articles 1289 et 1290 du Code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés. La compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs ; les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et M. [S] [Y] et Mme [E] [J] d’autre part, étant réciproquement débiteurs d’une somme d’argent à l’autre, il convient d’ordonner la compensation des créances à concurrence de leurs quotités respectives.

Il résulte des développements précédents les éléments suivants :

la créance de la SA CDC HABITAT SOCIAL est de 29.220,33 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 7 février 2025,la créance de M. [S] [Y] et Mme [E] [J] est de 33.000 euros au titre des dommages et intérêts.

En conséquence, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera condamnée à payer à la M. [S] [Y] et Mme [E] [J] la somme de 3.779,67 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile et compte tenu de la solution apportée au litige, chaque partie sera condamnée à conserver la charge de ses propres dépens, étant précisé que les frais de l’expertise judiciaire resteront à la charge du bailleur.

Il convient de rappeler que le bailleur qui a facturé une partie des dépens dans le décompte arrêté au 7 juin devra actualiser celui-ci en conséquence.

La SA CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de résiliation judiciaire des baux conclus le 21 septembre 2010 avec et M. [S] [Y] et Mme [E] [J], concernant un appartement, d’un garage et d’un parking situés [Adresse 3] à [Localité 7],

DEBOUTE la CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de résiliation judiciaire,

FIXE la créance de la SA CDC HABITAT SOCIAL à la somme de 29.220,33 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 7 février 2025 par les locataires,

FIXE la créance de M. [S] [Y] et Mme [E] [J] à la somme de 33.000 euros au titre des dommages et intérêts dus par le bailleur,

ORDONNE la compensation des créances réciproquement dues,

Par suite,

CONDAMNE la SA CDC HABITAT SOCIAL à payer à M. [S] [Y] et Mme [E] [J] la somme de 3.779,67 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la CDC HABITAT SOCIAL à supporter la charge de ses propres dépens et les frais de l’expertise judiciaire,

CONDAMNE M. [S] [Y] et Mme [E] [J] à supporter la charge de leurs propres dépens,

DEBOUTE la CDC HABITAT SOCIAL de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS