TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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DU : 03 MARS 2026

Dossier : N° RG 26/00019 – N° Portalis DBZM-W-B7K-DOYI

NAC : 30G

Nous, […], président du tribunal judiciaire de Nevers, assisté d'[…], cadre-greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

Après débats à l’audience publique du 03 Mars 2026, pour le prononcé de la décision ce jour, 03 mars 2026, publiquement, par mise à disposition au greffe du tribunal,

ENTRE :

La S.A.R.L. LE FOURNIL SAINT ARIGLE, immatriculée au RCS de NEVERS sous le n°892 154 543, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Muriel POTIER, avocat au barreau de NEVERS

DEMANDERESSE

ET :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. CITYA IMMOBILIER immatriculée au RCS de NEVERS sous le numéro 831 929161, pris en la personne de son représentant légal

domicilié chez CITYA IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS

DÉFENDEUR

ccc + exe : M^e Florence BOYER

M^e Muriel POTIER

ccc : Dossier

délivrance copies : 03 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 27 novembre 2023 par Maître [B], notaire à [Localité 2] (58), la SCI KENANAISE a donné à bail commercial à Monsieur [G] [U] les biens et droits immobiliers qui dépendent d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 1] (58) pour lequel la SAS CYTIA IMMOBILIER a été désignée syndic.

La SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE, dont le gérant est Monsieur [G] [U], exploite un fonds de commerce dédié à la boulangerie-pâtisserie au sein de cet ensemble immobilier.

En mai 2025, un dégât des eaux est survenu dans la cave de la boulangerie-pâtisserie.

La SAS CYTIA IMMOBILIER a mandaté un entrepreneur, l’entreprise Franck VERGNES, qui a établi un devis d’un montant de 13.618 euros T.T.C, lequel a été accepté par la SAS CYTIA IMMOBILIER.

Après réception des travaux, la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE dit avoir constaté des désordres importants.

La SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE a sollicité la SELARL QUALIJURIS aux fins de dresser un procès-verbal de constat, lequel a été établi le 12 janvier 2026.

Aucune solution amiable n’a été trouvée.

Par ordonnance du 17 février 2026, le président du tribunal judiciaire de Nevers a autorisé la SARL LE FOURNIL DE SAINT ARIGLE à assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] (58) représenté par la SAS CITYA IMMOBILIER en référé à l’audience du 3 mars 2026.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2026, la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] (58) représenté par la SAS CITYA IMMOBILIER en référé afin qu’il soit enjoint sous astreinte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, tels que préconisés par la société SOCOTEC dans son rapport en date du 11 février 2026, dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. Elle demande en conséquence que le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, soit condamné à réaliser ou faire réaliser par toute entreprise de son choix, dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance, les travaux, en parties communes, propres à mettre fin aux infiltrations affectant le fonds de commerce de boulangerie exploité par la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’issue de ce délai. Elle demande qu’il soit dit que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte et que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, soit condamné à la somme de 1.600 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande au juge des référés de débouter la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE de ses demandes non fondées. A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi d’un délai d’un mois à compter du dépôt du rapport de l’expert de l’assurance de la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE pour réaliser les travaux qui doivent être préalablement votés lors de l’assemblée générale du 4 mars 2026. Il demande également de limiter l’astreinte à 50 euros par jour.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux conclusions des parties pour un exposé complet du litige.

MOTIFS

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du droit de propriété, droit fondamental notamment garanti par l’article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, l’existence d’un droit personnel du preneur à bail de jouir paisiblement du bien qui est l’objet du bail.

En l’espèce, la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE sollicite que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] soit condamné à réaliser ou faire réaliser par toute entreprise de son choix, dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance, les travaux, en parties communes, propres à mettre fin aux infiltrations affectant le fonds de commerce de boulangerie, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’issue de ce délai.

A l’appui de sa demande, la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE fait valoir l’état d’insalubrité et le défaut de sécurité du local, lesquels sont la conséquence du dégât des eaux et de malfaçons résultant des travaux réalisés aux fins de réfection après la survenance du dégât des eaux.

A ce titre, la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE produit des photographies démontrant la présence d’eau sur toute la surface de la cave collectée dans des contenants – notamment des seaux – dans le local ainsi que la présence de traces d’humidité sur les murs du local.

Les infiltrations d’eau et les traces d’humidité ont été constatées dans un procès-verbal de constat du 12 janvier 2026 réalisé par la SELARL QUALIJURIS 58 et versé aux débats.

En outre, dans son rapport du 11 février 2026, la SOCOTEC, expert mandaté par la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE, indique que « l’inspection des caves de la boulangerie a révélé des conditions préoccupantes directement liées aux dysfonctionnements du réseau d’assainissement. Dépôts de matières lourdes : La présence généralisée de matières lourdes sur l’ensemble du sol des caves résulte directement de la surcharge du réseau d’assainissement due à la contrepente, le défaut d’étanchéité des éléments permettant les exfiltrations, la stagnation des effluents favorisant la décantation et le reflux des matières solides. Infiltrations d’eau : des infiltrations d’eau ont été constatées, résultant des mises en charge répétées du réseau et des défauts d’étanchéité des regards et canalisations. Ces infiltrations transportent avec elles des matières organiques et minérales qui se déposent dans les caves. Défaut de ventilation et condensation excessive : un problème de ventilation insuffisante des caves a été identifié, conduisant à une condensation importante. La présence d’une pellicule d’eau sur l’ensemble des voûtes témoigne de l’absence de renouvellement d’air adéquat. Cette situation aggrave les conditions d’humidité et favorise le développement de moisissures et de pathologies du bâti ».

L’expert conclut que « (…) l’ensemble de ces désordres pose une question de salubrité globale dans l’enceinte de l’établissement ».

Afin d’étayer les conditions d’insalubrité soulevée par l’expert, la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE verse également aux débats des lettres émanant de ses salariés remettant en cause la salubrité de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires ne remet pas en cause les allégations de la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE dans leur principe. Cependant, il soutient que ces demandes ne sont pas opportunes : d’une part, il indique avoir sollicité plusieurs entreprises aux fins d’établissement de devis, les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ayant déjà vocation à être, selon lui, réalisés à bref délai ; d’autre part, le syndicat souligne avoir sollicité l’organisation d’opérations d’expertise non judiciaires, lesquelles sont en cours de réalisation avec notamment une réunion programmée à la fin du mois de mars 2026, de telle sorte la demande de remise en état sous huit jours formulée par la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE serait de nature à faire obstacle aux constatations des experts et limiterait ainsi la possibilité de mettre en cause la responsabilité de l’entreprise Franck VERGNES par la suite.

Au regard de l’ensemble des éléments susmentionnés – notamment des troubles de jouissance rencontrés par la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE, de la durée et de l’étendue de ces derniers ainsi que des démarches entreprises par le syndicat – il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, à réaliser ou faire réaliser par toute entreprise de son choix les travaux en parties communes propres à mettre fin aux infiltrations affectant le fonds de commerce de boulangerie exploité.

Le délai pour réaliser les travaux sera fixé à un mois à compter de la signification de la présente ordonnance. Le délai de huit jours sollicité par la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE est, à l’évidence, trop court pour la réalisation de tels travaux. Quant au délai demandé par le syndicat des copropriétaires, il est trop incertain puisqu’il ne débuterait qu’à compter du dépôt de l’expert mandaté par l’assurance de la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE, dont la date exacte n’est pas connue.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sera condamné à une astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai d’un mois.

En revanche, il n’y a pas lieu à réserver la liquidation de l’astreinte au juge des référés.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à verser à la SARL LE FOURNIL SAINT ARIGLE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] (58), pris en la personne de son syndic en exercice, à réaliser ou faire réaliser par toute entreprise de son choix les travaux en parties communes propres à mettre fin aux infiltrations affectant le fonds de commerce de boulangerie exploité, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai, cette astreinte courant pour une durée d’un an ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] (58) à verser à la S.A.R.L. LE FOURNIL SAINT ARIGLE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] (58) aux dépens ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties.

La greffière, Le président,