TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie FAURE ; M^e Joanne GEORGELIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/01239 – N° Portalis 352J-W-B7J-C663Q

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 24 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA venant aux droits de la SA NEXITY RESIDENCES SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1190

DÉFENDERESSE

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025004516 du 20/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 avril 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01239 – N° Portalis 352J-W-B7J-C663Q

EXPOSE DU LITIGE

La SA NEXITY STUDEA a pour activité la gestion de résidences avec services.Dans ce cadre M et Mme [Q] ont donné à bail commercial à la société NEXITY STUDEA le lot n°35 dont ils sont prorpiétaires, studio dans la [Adresse 3] sésomrais dénommée « [Adresse 4] ».

Par contrat sous seing privé en date du 15 juin 2001, EUROSTUDIOMES SA aux droits duquel vient la SA NEXITY STUDEA a donné à bail à Mme [K] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuel de 802, 61 euros.

La SA NEXITY STUDEA a donné congé de ses baux commerciaux conclus avec l’ensemble des propriétaires de la résidence « [Adresse 4] » ainsi que des baux d’habitation conclus avec les locataires.

Le 24 octobre 2023, la SA NEXITY STUDEA a fait délivrer par acte d’huissier un congé de bail meublé avec refus de renouvellement pour motif légitime et sérieux, à effet du 14 juin 2024.

Le bail commercial a pris fin le 31 mars 2024.

Le 17 juillet 2024, la SA NEXITY STUDEA a fait délivrer par acte d’huissier une sommation de quitter les lieux dans un délai de huit jours.

Par acte d’huissier en date du 23 août 2024, la SA NEXITY STUDEA a fait assigner Mme [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

valider le congé délivré pour motif légitime et sérieux du 24 octobre 2023 et constater que la défenderesse est sans droit ni titre depuis le 15 juin 2024,ordonner l’expulsion de preneur et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Mme [K] [H] à lui payer la somme de 775, 57 euros outre une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,condamner Mme [K] [H] à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA NEXITY STUDEA expose que la locataire n’a pas quitté les lieux malgré la délivrance d’un congé pour motif réel et sérieux et une sommation de quitter les lieux.

Initialement appelée à l’audience du 20 février 2025, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour être retenue à l’audience du 14 janvier 2026.

A l’audience du 14 janvier 2026, la SA NEXITY STUDEA, représentée par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser les sommes dues au titre de l’arriéré locatif à 58, 12 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse et sollicite 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle s’est opposée à tout délai de paiement et pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, elle soutient qu’elle a parfaitement qualité à agir pour solliciter la validation du congé et son expulsion. Elle rappelle avoir signé le bail la liant à la défenderesse et que les propriétaires n’ont aucun lien juridique avec elle en vertu de l’article 7 du contrat de bail. Elle ajoute bénéficier d’une quittance subrogative pour agir en expulsion et s’oppose aux délais sollicités.

Mme [K] [H], représentée par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement et soulève à titre principal que les demandes soient déclarées irrecevables faute de justifier de la qualité à agir, et subsidiairement qu’il lui soit accordé un délai d’un an pour quitter les lieux outre la condamnation de la SA NEXITY STUDEA de verser la somme de 1200 euros en application de l’article 37-1 de la loi de 1991 au bénéfice de Maître Joanne GEORGELIN.

Au soutien de ses prétentions, elle allègue que la SA NEXITY STUDEA n’a pas qualité pour agir pour demander la reprise d’un studio et l’expulsion d’un occupant d’un studio dont elle n’est pas propriétaire, que ses demandes sont irrecevables.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SA NEXITY STUDEA

Aux termes de l’article122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Mme [K] [H] soutient que n’a pas qualité à agir pour délivrer congé en ce qu’elle n’est pas propriétaire du bien et que le contrat commercial la liant aux époux [Q] est arrivé à expiration le 31 mars 2024.

Or, s’il est constant que le contrat commercial liant la SA NEXITY STUDEA aux époux [Q] portant sur le bien situé [Adresse 2] et donné en location à Mme [H] suivant contrat de bail du 15 juin 2001, il ressort de ce contrat que la SA NEXITY STUDEA venant aux droits de EUROSTUDIOMES SA contracte en qualité d’exploitant.

Le bail commercial liant les époux [Q] à la SA NEXITY STUDEA prévoit expressement dans son article 7que les sous locataires n’auront aucun lien juridique avec le bailleur ( les époux [Q])..

La SA NEXITY STUDEA seul bailleur de Mme [K] [H] a donc parfaitement qualité à agir.

Son action sera déclarée recevable.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [K] [H] pour une durée de un an, à effet du 15 juin 2001, a été tacitement reconduit le 14 juin 2002, pour une année, pour expirer le 15 juin 2024 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 24 octobre 2023 a donc été régulièrement délivré six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour refus de renouvellement pour cause de congé de bail commercial en date du 12 septembre 2023 à effet au 31 mars 2024. Il sera observé qu’au 24 octobre 2023, la SA NEXITY avait qualité pour délivrer congé.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 14 juin 2024.

Mme [K] [H], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouvent ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 15 juin 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [K] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA NEXITY STUDEA produit un décompte démontrant que Mme [K] [H] restent lui devoir la somme de 58, 12 euros à la date du 13 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [K] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, elle sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Mme [K] [H] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux

Par ailleurs, aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à un an.

S’agissant de la demande pour quitter les lieux, il sera relevé que Mme [K] [H] a déjà bénéficié d’un délai de plus de 18 mois. Il a ainsi déjà eu, de fait, des délais et il sera par ailleurs rappelé qu’elle bénéficiera également d’un nouveau délai de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution et du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l’article L.412-1 du même code.

En conséquence, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire à Mme [K] [H].

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [H], parties perdantes, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En équité il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [K] [H] d’un congé pour motif sérieux et légitime relatif au bail conclu le 15 juin 2001 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 14 juin 2024 ;

DEBOUTE Mme [K] [H] de ses demandes de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA NEXITY STUDEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à verser à la SA NEXITY STUDEA la somme de 58, 12 euros (décompte arrêté au 13 janvier 2026, incluant la mensualité de janvier 2026), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à verser à la SA NEXITY STUDEA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [K] [H] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.