COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [S] [E] c/ Syndic. de copro. 9 ARMEE DES ALPES

N° 24/

Du 20 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 23/00834 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OYCX

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Nicolas DONNANTUONI

la SELARL TEBOUL PHILIPPE

le 20 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 01 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Décembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [S] [E]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires 9 ARMEE DES ALPES, pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU AGENCE SIM, dont le siège social est [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [E] est propriétaire d’un appartement au cinquième étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3].

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble réunie le 11 janvier 2023 a rejeté une résolution visant à faire établir par une entreprise un avis structurel sur un balcon et des balustres présentant des désordres, et a adopté une résolution afférente à la réfection des balcons du cinquième étage qui précise que la copropriété prendra à sa charge la dalle et son étanchéité, tandis que l’intérieur du balcon, comprenant socle, balustres et main courante sera à la charge des propriétaires intéressés.

Par acte du 22 février 2023, Mme [S] [E] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires 9 Armée [Adresse 7] Alpes pour obtenir notamment la nullité des résolutions n° 19 et 20-A de l’assemblée générale du 11 janvier 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 mars 2024, Mme [S] [E] sollicite :

le prononcé de l’annulation partielle de la clause du règlement de copropriété du 25 novembre 1959, page 11, afférent à la désignation des parties communes, le prononcé de la nullité des résolutions n° 19 et 20-A adoptées par l’assemblée générale du 11 janvier 2023, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle expose que l’adoption des résolutions litigieuses caractérise un abus de majorité.

Elle explique que l’opposition à la résolution n° 19 proposant de faire établir un avis structurel sur les balcons et balustres présentant des désordres est incohérente puisqu’il est nécessaire, pour remédier à leur état, d’être éclairé sur la nécessité d’entreprendre des travaux.

Elle ajoute que l’adoption de la résolution n° 20-A procède également d’un abus de majorité car elle est contraire à la description des parties communes contenue dans le règlement de copropriété ainsi qu’à l’avis du syndic. Elle fait valoir que le règlement de copropriété indique que sont des parties communes les ornements extérieurs des façades et elle estime que les balustres font partie de ces ornements.

Elle considère en outre que la prise en charge, par le syndic, de la dalle du balcon et son étanchéité, pourtant exclus des parties communes par le règlement de copropriété, tout en refusant de supporter les ornements extérieurs que sont le socle, les balustres et la main courante, est incohérente.

Elle en conclut qu’il est inéquitable qu’elle supporte des dépenses qui ne lui incombent pas en raison d’une lecture erronée du règlement de copropriété.

Elle estime que la disposition du règlement de copropriété qui exclut le balcon des parties communes doit être annulée car si l’aménagement du balcon et ses garde-corps peuvent être des parties privatives, ce n’est pas le cas de la structure du balcon.

Dans ses dernières écritures notifiées le 9 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de Mme [S] [E] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conteste tout abus de majorité et expose qu’une société avait proposé un devis pour donner son avis sur la solidité structurelle du balcon qui a été refusé eu égard à son prix trop élevé.

Il affirme que l’assemblée générale est souveraine tant pour apprécier l’utilité d’un devis que son coût.

Il ajoute que le devis paraissait inutile puisque l’assemblée générale a adopté la résolution n° 20-A qui prévoit la réfection des balcons litigieux avec prise en charge, par le syndicat des copropriétaires, des dalles et de leur étanchéité, tandis que les socles, balustres et mains courantes sont à la charge des propriétaires concernés puisqu’il s’agit de parties privatives.

Il estime ainsi que l’approbation d’un devis élevé afin de connaître l’opportunité de faire des travaux était inutile dès lors que lesdits travaux étaient votés et qu’un avis structurel n’est pas obligatoire pour ce faire.

Il explique, s’agissant de la résolution n° 20-A, que le vote de la réfection des balcons litigieux était un vote de principe puisqu’aucun devis n’était joint, de sorte qu’il appartiendra à une prochaine assemblée générale de voter le montant des travaux en fonction des devis proposés.

Il considère, en se fondant sur le règlement de copropriété, que la dalle du balcon et son étanchéité, qui sont du gros œuvre, sont des parties communes, alors que les éléments décoratifs doivent rester à la charge des copropriétaires.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 septembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 1er octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024, puis prorogé au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité, pour abus de majorité de résolutions adoptées par l’assemblée générale du 11 janvier 2023.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

L’action engagée pour abus de droit ou de majorité implique que le demandeur fournisse la preuve, sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins d’un préjudice injustement infligé à une minorité ou d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

1. Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 19.

En l’espèce, l’assemblée générale du 11 janvier 2023 a rejeté le projet de décision rédigé de la manière suivante :

« Résolution n° 19 : décision à prendre pour établir un avis structurel sur un balcon et des balustres présentant des désordres (devis ASTER BTP ci-joint)

Résolution : l’assemblée générale, après avoir délibéré, décide de faire établir un avis structurel sur un balcon et des balustres présentant des désordres selon le devis de l’entreprise ASTER BTP pour un montant total de 4.920 euros TTC. (…) »

Mme [S] [E] soutient qu’il s’agit d’un abus de majorité car un avis structurel sur les balcons et balustres présentant des désordres était nécessaire pour se prononcer sur la nécessité d’entreprendre des travaux.

Il y a abus de majorité lorsque l’assemblée générale use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou dans un but autre que l’intérêt commun des copropriétaires.

La résolution n° 19 a été rejetée suite à l’opposition de sept copropriétaires et à l’abstention de sept autres.

Le syndicat des copropriétaires souligne à juste titre que l’assemblée générale est souveraine dans ses décisions et apprécie tant l’opportunité de faire réaliser un devis que de l’accepter au regard de son montant.

Le tribunal ne peut se substituer à l’assemblée pour apprécier l’opportunité des décisions prises, leur validité supposant la démonstration que la majorité a usé de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété.

Or, Mme [S] [E] ne démontre pas que la résolution querellée qui a refusé un devis tendant à obtenir un avis structurel sur des balcons présentant des désordres est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires.

Aucune disposition légale, réglementaire ou conventionnelle n’impose au syndicat des copropriétaires de recueillir un tel avis avant de procéder à ce type de travaux qui ont été votés ensuite par la même assemblée.

En conséquence, Mme [S] [E] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 19 rejetée par l’assemblée générale du 11 janvier 2023.

2. Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 20-A.

En l’espèce, l’assemblée générale du 11 janvier 2023 a pris la décision suivante :

« Résolution n° 20-A : A la demande de M. [H] : réfection des balcons du 5ème étage : suivant la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical propose, pour la réfection des balcons du 5ème, la prise en charge par la copropriété de la dalle et de son étanchéité (contribuant au clos et couvert de l’immeuble donc partie commune) et l’intérieur du balcon : socle, balustres et main courante à la charge des propriétaires (usage exclusif donc partie privative). (…) »

Mme [S] [B] fait valoir qu’il s’agit d’un abus de majorité car cette résolution est contraire au règlement de copropriété qui qualifierait les balcons de parties privatives et leurs socles, balustres et mains courantes de parties communes, de sorte que les travaux sur ces éléments devraient être pris en charge par la copropriété.

Le règlement de copropriété (premier article du chapitre premier intitulé « désignation des parties communes », page 11) prévoit que sont notamment des parties communes :

« Le gros œuvre, les fondations, les gros murs de façade, de pignon et de refend, la mitoyenneté ou moitié des murs séparatifs, les charpentes, toitures, murs des escaliers, les gros œuvres des planchers (non compris les sols, parquets et lambourdes pour les pièces parquetées, dalle et carrelage pour les autres), les ornements extérieurs des façades (non compris les balcons et fenêtres, persiennes) (…).

Et enfin, d’une façon générale, toutes les parties de l’immeuble qui ne seront pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires, ou qui seront communes selon la loi et les usages ».

Il ressort de cette disposition que les ornements extérieurs des façades sont des parties communes mais que les balcons en sont exclus.

Ainsi, les travaux relatifs aux parties privatives que constituent les balcons, les socles, les balustres et les mains courantes doivent être pris en charge par chacun des copropriétaires pris individuellement pour ces parties comprises dans leur lot.

Toutefois, l’entretien du gros œuvre doit être supporté par la copropriété si bien que le syndicat des copropriétaires a considéré que la dalle et l’étanchéité du balcon en faisaient partie, ce qui est d’ailleurs expressément mentionné par la délibération attaquée.

Il doit être souligné que c’est l’absence de motifs sérieux à l’adoption de la résolution qui constitue la démonstration d’un abus de majorité.

Or, Mme [S] [E] ne rapporte pas cette preuve en affirmant que le règlement de copropriété vise les façades, les socles, balustres et mains-courantes comme étant des ornements extérieurs alors, d’une part, que le règlement de copropriété exclut explicitement les balcons et, d’autre part, qu’elle ne démontre pas que ces éléments constituent de simples ornements.

Dès lors, l’entretien et la rénovation des socles, balustres et mains courantes, éléments privatifs, sont bien à la charge des propriétaires de lots bénéficiant de balcons.

Mme [S] [E] sollicite également l’annulation de la disposition du règlement de copropriété au motif qu’il qualifierait les balcons de parties privatives, alors que ce même règlement précise que le gros œuvre du bâtiment est une partie commune, ce qui inclus le gros œuvre du balcon intégré à la façade et participant à la solidité de l’immeuble.

Il sera en outre souligné que le tribunal ne serait pas fondé à prononcer la nullité d’une clause d’un règlement de copropriété, constituant le contrat commun auquel ont adhéré les copropriétaires lors de leur acquisition de lots.

Il s’ensuit que l’adoption de la résolution n° 20-A qui a approuvé le principe de la réfection des balcons du cinquième étage dont le coût sera réparti entre la copropriété pour la dalle et son étanchéité, et les propriétaires intéressés s’agissant de l’intérieur du balcon c’est-à-dire les socles, balustres et mains courantes ne permet pas de caractériser un abus de majorité dicté par un motif étranger à la préservation de l’intérêt collectif.

Par conséquent, à défaut de démonstration d’un abus de majorité, Mme [S] [E] sera déboutée de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 20-A adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 11 janvier 2023 et d’annulation de la disposition litigieuse du règlement de copropriété.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [E] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un abus de majorité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à l’occasion du rejet de la résolution n° 19 et de l’adoption de la résolution n° 20-A lors de sa réunion du 11 janvier 2023 ;

DEBOUTE Mme [S] [E] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE Mme [S] [E] à verser au syndicat des copropriétaires 9 Armée des Alpes la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [E] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT