Tribunal Judiciaire de Metz, Ch4 jcp fond, 25 juillet 2025, n° 25/00103

TJ Metz 25 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a constaté que le locataire n'a pas contesté le montant de la dette locative, rendant ainsi la demande de paiement des arriérés de loyers fondée.
Accepté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
Le tribunal a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux, permettant ainsi d'ordonner la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Accepté
Partie perdante
Le tribunal a jugé que le locataire, n'ayant pas comparu, devait supporter les dépens de la procédure.
Accepté
Démarches judiciaires
Le tribunal a reconnu la nécessité de compenser les frais engagés par le bailleur en raison des démarches judiciaires effectuées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch4 jcp fond, 25 juil. 2025, n° 25/00103
Numéro(s) :	25/00103
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	4 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jordan MICHEL

Texte intégral

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 25 JUILLET 2025

N° RG 25/00103 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFKY

Minute JCP n° 508 /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [U] [F] [C]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jordan MICHEL, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [N] [V]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique du 19 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MICHEL (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [V]

— seconde exécutoire délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [U] [F] [C] a donné à bail à Monsieur [N] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 22 mai 2024, pour un loyer mensuel de 450 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés et Monsieur [N] [V] n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, Monsieur [U] [F] [C] lui a fait signifier un commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance et de l’occupation du logement, visant la clause résolutoire le 5 novembre 2024.

Monsieur [U] [F] [C] a ensuite saisi le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, par requête reçue le 10 février 2025, d’une demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur [N] [V] à lui verser 3 150 euros en principal au titre de l’arriéré de loyers et de charges et 208,86 euros de dommages-intérêts.

Dans son courrier d’accompagnement daté du 15 janvier 2025, il sollicitait également la résiliation du contrat de bail et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [V].

Il exposait au soutien de sa demande que son locataire ne réglait pas ses loyers et occasionnait des nuisances sonores aux autres occupants de l’immeuble.

Monsieur [N] [V] n’ayant pas été touché par la convocation qui lui a été adressée par LRAR en vue de l’audience du 19 mai 2025 (LRAR revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », Monsieur [U] [F] [C] a été invité à procéder par voie de citation.

Monsieur [U] [F] [C] a en conséquence fait assigner Monsieur [N] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [V], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— l’autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien ;

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;

— la condamnation de Monsieur [N] [V] au paiement de 2 700 euros au titre des loyers dus au 5 janvier 2025 ;

— la condamnation de Monsieur [N] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 450 euros à compter du 5 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [N] [V] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, les frais de dénonciation à la CCAPEX, les frais de l’assignation et de sa notification à la Préfecture, et à lui verser 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [U] [F] [C] était représenté par Maître MICHEL, avocat au barreau de Thionville ; Monsieur [N] [V], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Monsieur [U] [F] [C] se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait désormais à 4 950 euros et qu’il n’avait pas d’élements sur un éventuel départ de Monsieur [N] [V] des lieux loués..

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, Monsieur [N] [V] n’ayant par honoré la proposition de rendez-vous téléphonique du 16 janvier 2025 et n’ayant pas été présent lors de la visite à domicile du 7 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2025, délibéré ulterieurement prorogé au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

La recevabilité des demandes formées par requête reçue le 10 février 2025

Aux termes de l’article 756 du Code de procédure civile : "Dans les cas où la demande peut être formée par requête, la partie la plus diligente saisit le tribunal par la remise au greffe de la requête. Cette requête peut être remise ou adressée ou effectuée par voie électronique dans les conditions prévues par arrêté du garde des sceaux. […]"

Aux termes de l’article 818 du Code de procédure civile : "La demande en justice est formée soit par une assignation soit par une requête remise ou adressée conjointement par les parties.

La demande peut également être formée par une requête lorsque le montant de la demande n’excède pas 5 000 euros, lorsqu’elle est formée aux fins de tentative préalable de conciliation ou lorsque la loi ou le règlement le prévoit".

En l’espèce, même si Monsieur [U] [F] [C] n’avait pas repris explicitement sa demande de résiliation du bail et d’expulsion dans son formulaire Cerfa de requête, ces demandes figuraient bien dans le courrier daté du 15 janvier 2025 accompagnant sa requête.

Or de telles demandes, qui ne sont pas des demandes déterminées portant sur moins de 5 000 euros, ne peuvent pas être formées par voie de requête.

Au vu de ces éléments, les demandes formées par Monsieur [U] [F] [C] par requête du 10 février 2025 seront déclarées irrecevables.

La recevabilité des demandes formées par assignation du 11 mars 2025

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [U] [F] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 7 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7 de la même loi met à la charge du locataire l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le bail conclu le 22 mai 2024 contient une clause résolutoire (article « VIII. Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 novembre 2024, pour la somme en principal de 1 800 euros ; il était en outre sollicité de Monsieur [N] [V] la production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs.

Si Monsieur [N] [V] n’a pas comparu lors de l’audience du 19 mai 2025 et n’a pu en conséquence formuler aucune observation sur la question de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, il y a lieu de constater que Monsieur [U] [F] [C] ne fonde sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire que sur le défaut de paiement des loyers.

Il est indéniable que de ce point de vue, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (en l’espèce le contrat de bail, pourtant conclu postérieurement au 29 juillet 2023 impartissant un délai de deux mois au locataire pour régulariser sa situation et le commandement de payer du 5 novembre 2024 faisant référence à ce même délai de deux mois, c’est bien l’ancien délai de deux mois, qui trouvait à s’appliquer).

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 janvier 2025

L’expulsion de Monsieur [N] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Il n’y a pas non plus lieu à ce stade de faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien, l’existence de dégradations locatives demeurant purement hypothétique. Monsieur [U] [F] [C] sera en conséquence débouté de sa demande en ce sens.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Monsieur [U] [F] [C] produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [V] restait devoir, la somme de 2772,58 euros à la date du 5 janvier 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2 772,58 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges au 5 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 800 euros à compter du commandement de payer (5 novembre 2024) et sur la somme de 972,58 euros à compter de l’assignation (11 mars 2025) conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Faute pour Monsieur [U] [F] [C] de justifier du maintien de Monsieur [N] [V] dans le logement loué postérieurement au 5 janvier 2025 (Monsieur [N] [V] n’a visiblement pas donné suite au commandement de justifier de l’occupation des lieux en date du 5 novembre 2024, la convocation envoyée à l’intéressé par LRAR le 11 février 2025 est revenue avec la mention « Destinataire inconnu à l’adresse », le commissaire de justice en charge de la signification de l’assignation du 11 mars 2025 a indiqué « à ce jour aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’y a son domicile ou sa résidence » et l’attestation de Monsieur [H] [I], produite par Monsieur [U] [F] [C] ne remplit pas les conditions de l’article 202 du Code de procédure civile et ne permet en tout état de cause pas d’établir une occupation des lieux postérieurement au 5 janvier 2025), il sera débouté de sa demande tendant à la condamnation de l’intéressé au paiement d’une indemnité d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [F] [C], Monsieur [N] [V] sera condamné à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE IRRECEVABLES les demandes formées par Monsieur [U] [F] [C] par requête du 10 février 2025 ;

DECLARE RECEVABLES les demandes formées par Monsieur [U] [F] [C] par assignation du 11 mars 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2024 entre Monsieur [U] [F] [C] et Monsieur [N] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] étaient réunies à la date du 5 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [F] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DEBOUTE Monsieur [U] [F] [C] de sa demande tendant à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser à Monsieur [U] [F] [C] la somme de 2 772,58 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges au 5 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 800 euros à compter du 5 novembre 2024 et sur la somme de 972,58 euros à compter du 11 mars 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [N] [V] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [U] [F] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser à Monsieur [U] [F] [C] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 25 juillet 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière, La vice-présidente,