COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT :, [U], [X],, [Y],, [N],, [W], [C] épouse, [X] c/ S.A.S. PRESTIG IMMO

MINUTE N°

Du 20 Mars 2026

2ème Chambre civile

N° RG 23/04438 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PI6N

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

SELARL CABINET ROVERE

ASSOCIATION LE DONNE – HEINTZE LE DONNE

le 20 mars 2026

mentions diverses

Expertise

Renvoi MEE 21.05.2026

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 17 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Mars 2026 après prorogation du délibéré, signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et mixte.

DEMANDEURS:

Monsieur, [U], [X],

[Adresse 1],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par Maître Guillaume ROVERE de la SELARL CABINET ROVERE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

Madame, [Y],, [N],, [W], [C] épouse, [X],

[Adresse 1],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Guillaume ROVERE de la SELARL CABINET ROVERE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

DÉFENDERESSE:

S.A.S. PRESTIG IMMO,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître Patrick-marc LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE – HEINTZE LE DONNE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 22 novembre 2023 par lequel monsieur, [U], [X] et madame, [Y], [C] épouse, [X] ont fait assigner la SAS PRESTIG IMMO devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de monsieur et madame, [X] (rpva 3 décembre 2024) qui sollicitent de voir :

Vu les faits de la cause sus énoncée,

Vu les dispositions des articles 1641, 1231-1 et suivants du Code Civil,

Vu les vices cachés affectants les biens qu’ils ont acquis par acte notarié le 1 décembre 2020,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur, [O] du 23 février 2023,

— Débouter la société PRESTIG IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— Condamner la société PRESTIG IMMO à leur payer la somme de 27 000 euros correspondant à la facture établie par l’entreprise IMPRESA EDILE DI FOTI DAVIDE le 02 juin 2023 pour la remise en état de la cuisine et du WC,

— Condamner la société PRESTIG IMMO à leur payer la somme de 1062,60 euros correspondant à la facture établie par la société LA VERRIERE MENTONNAISE le 10 octobre 2023 pour le remplacement du vitrage,

— Condamner la société PRESTIG IMMO à leur payer la somme de 60 000 euros sauf à parfaire à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et moral,

— Condamner la société PRESTIG IMMO à leur payer la somme de 20 000 euros au titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du Code Civil,

— Condamner la société PRESTIG IMMO à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société PRESTIG IMMO aux entiers dépens de l’instance de référé et de l’assignation du 22 novembre 2023 qui comprendront les frais d’expertise de Monsieur, [O] à hauteur de 4 000 euros ainsi que le coût des procès-verbaux de Maître, [M], Commissaire de Justice à, [Localité 1] ;

Vu les dernières conclusions de la SAS PRESTIF IMMO (rpva 30 septembre 2024) qui sollicite de voir :

Vu les pièces produites,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur, [O] du 23 février 2023,

Vu la promesse unilatérale de vente en date du 27 novembre 2019 et la convention d’occupation précaire au bénéfice des époux, [X],

Vu l’acte de vente du 1er décembre 2020,

Vu l’acte du 22 avril 2021 constant le paiement définitif de la totalité du prix,

Vu les dispositions des articles 1641 et 1231-1 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1642 du Code Civil,

— Débouter les époux, [X] de l’intégralité leurs demandes présentées à son encontre tendant à prétendre à l’existence de vices cachés.

En l’état des conditions de la promesse unilatérale de vente du 27 novembre 2019, de la convention d’occupation précaire effective et de jouissance du bien depuis le 27 novembre 2019, de l’acte de vente en l’état du bien du 1er décembre 2020 avec réfaction du prix à hauteur de 50.000 € ainsi que du paiement du solde du prix intervenu le 22 avril 2021,

Vu les travaux effectués par les consorts, [X] mais aussi, leur absence de volonté de vouloir suivre les préconisations de l’expert judiciaire quant à l’étude pour la mise en œuvre d’une ventilation mécanique contrôlée dans leur appartement,

Eu égard à la cause principale des désordres, savoir le mode constructif du bâtiment ancien et un changement de destination des locaux qui ne lui est pas imputable, tout comme à l’inexistence visible d’une quelconque VMC,

— Débouter les époux, [X] de l’intégralité leurs demandes, fins et conclusions et notamment celle tendant à la condamnation à la somme de 27.000 € au titre de la remise en état de la cuisine non justifiée et celle de 1.062,60 € au titre du remplacement de vitrages.

— Débouter les époux, [X] de leur demande de condamnation à son encontre, au titre d’un prétendu préjudice de jouissance et moral, savoir le paiement de la somme de 60.000 €.

— Les débouter de même de leur demande de condamnation à son encontre au paiement de la somme de 20.000 € pour une prétendue indemnité d’occupation outre celle de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les époux, [X] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par elle pour la présente instance outre aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 4 septembre 2025, fixant la clôture différée au 28 novembre 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

Selon acte authentique du 1er décembre 2020, la société PRESTIG IMMO a vendu à monsieur, [U], [X] et Madame, [Y], [C] épouse, [X] les lots de copropriété n°2, 51 et 70 dépendant d’un ensemble immobilier situé, [Adresse 1] à, [Localité 1], moyennant le prix de 460 000 euros.

Se plaignant de la présence d’humidité dans l’appartement, les époux, [X] ont, les 6 et 14 janvier 2022, assigné la société PRESTIG IMMO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] en référé devant le Tribunal Judicaire de NICE aux fins d’expertise judiciaire.

Selon ordonnance du 21 juin 2022, Monsieur, [L], [Z] a été désigné en qualité d’expert avec la mission habituelle, lequel a été remplacé par Monsieur, [O], [P] par ordonnance de remplacement d’expert du 2 septembre 2022.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 23 février 2023.

Les époux, [X] exposent avoir visité le bien en cause une seule fois avec le gardien de l’immeuble dans le courant de l’été 2019 où les locaux ne présentaient aucun vice apparent, et qu’après leur entrée dans les lieux au mois d’octobre 2020, ils ont constaté l’apparition de tâches d’humidité au niveau de l’intérieur des murs de façade, notamment côté nord, dans la cuisine et le water-closet.

Ils soulignent que la société venderesse connaissait parfaitement l’état du bien, qu’eux-mêmes étaient encore propriétaires de leur maison en Belgique, ne pouvaient prendre possession immédiatement de cet appartement, qu’ils en ont pris possession au mois d’octobre 2020.

Ils exposent que la défenderesse a exigé, dans le cadre de la promesse de vente signée le 27 novembre 2019, une indemnité d’occupation précaire de 490 euros par mois payable à compter du 1er décembre 2019 jusqu’à la réitération de l’acte authentique, signé le 1er décembre 2020.

Ils font valoir qu’il ressort des constatations de l’expert que la société PRESTIG IMMO leur a volontairement cachés les vices qui affectaient le bien vendu, que l’appartement a été repeint entièrement et refait à neuf.

Ils contestent que monsieur, [X] soit un professionnel de l’immobilier, arguant qu’il a été obligé de s’enregistrer dans le cadre d’une location d’un studio dont le couple était propriétaire à, [Localité 1] depuis le 16 janvier 2018, qui était loué en meublé.

Ils exposent que s’ils avaient eu connaissance des infiltrations qui affectaient leur bien, ils auraient pu soit ne pas en faire l’acquisition ou demander réfaction substantielle du prix.

Ils invoquent la mauvaise foi de la défenderesse, et sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices.

Ils ajoutent qu’ils ont d’importants problèmes de santé, qui se sont aggravés en raison de l’état de leur appartement.

En réponse, la SSAS PRESTIG IMMO conclut au débouté des demandes des époux, [X], arguant que l’expert a estimé que le problème d’humidité ne compromet pas la solidité de l’immeuble, que les désordres se localisaient sur les murs maîtres extérieurs de l’appartement et localement en pied de mur s’agissant d’un appartement situé dans un ancien hôtel, changement qui a été réalisé bien avant l’acquisition de leur appartement, qu’il n’existait pas de VMC, que la majorité des menuiseries qui ont été changées par les époux, [X] n’étaient pas pourvues d’entrée d’air, que l’expert a indiqué expressément que les désordres rencontrés sont typiques de ce style d’habitation ancienne.

Elle soutient que les demandeurs ont eu pleinement connaissance des conditions du bien pour l’avoir habité, pour en avoir eu la libre jouissance à compter de la régularisation de la promesse de vente le 27 novembre 2019, qu’ils sont des professionnels de l’immobilier, Monsieur, [U], [X] dans le cadre de l’entreprise, [X], [C] créée depuis le 17 janvier 2018, étant un gestionnaire de biens spécialisé dans la location de logements depuis janvier 2018.

Elle ajoute que les époux, [X] ont occupé les lieux en vertu d’un droit d’occupation précaire qui leur a été accordé dès le 29 novembre 2019, qu’une baisse de prix de 50.000 euros leur a été accordé en raison de l’état du bien, qu’elle n’a jamais affirmé l’avoir refait à neuf, qu’ils sont dans les lieux depuis plus de deux ans.

Elle fait valoir qu’ils ont fait réaliser des travaux dans l’appartement, dont l’expert judiciaire a constaté qu’ils démontraient un bon entretien de l’appartement, mais également une absence de travaux conformes aux règles de l’art par les entreprises missionnées par les consorts, [X].

Elle soutient que si l’expert indique que les problèmes techniques rencontrés dans ce type de bâtiment ancien sont typiques et proviennent du mode constructif, ils ne correspondent aucunement à un vice caché ou élément qui aurait été omis d’être déclaré par elle lors de la vente, que l’absence d’isolation, de ventilation et de vide sanitaire n’est aucunement un vice caché, mais inhérent à la construction et au changement de destination de l’immeuble.

Elle fait valoir que les époux, [X] ne souhaitent pas réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire et qu’ils n’ont pas produits de devis pour l’installation d’une VMC, qu’ils ne démontrant pas qu’il y aurait ainsi une atteinte au volume des pièces ni que l’installation d’une VMC créerait un quelconque inconvénient ou une diminution de la superficie.

Elle rappelle que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, et affirme n’avoir commis aucune faute ni dissimulation de quelque élément que ce soit.

Elle soutient que le bien n’est pas atteint d’un vice caché, qu’il n’est pas impropre à l’habitation, que l’expert n’a pas conclu qu’il était insalubre, ni évoqué un lien entre l’état du bien et la santé des demandeurs.

Sur les vices cachés invoqués par les demandeurs :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Le rapport de monsieur, [O], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’expert conclut que la réalité des désordres allégués par monsieur et madame, [X] est établie, soit des problèmes d’humidité, constatés en décembre 2020, soit un mois après leur installation.

Il conclut que les désordres sont situés sur les murs maîtres extérieurs de l’appartement, et localement en pied de mur, qu’ils ont pour cause principale le mode constructif du bâtiment ancien et un changement de destination des locaux (ancien hôtel), lors duquel des travaux d’isolation et de ventilation auraient dû être réalisés, que cela provoque des taches d’humidité dans l’appartement et/ou un décollement du revêtement peinture, des remontées capillaires.

Il confirme que les précédents occupants de l’appartement étaient au courant de ces problèmes d’humidité.

La promesse de vente signée entre les parties prévoit une occupation précaire de l’appartement par les acheteurs à compter du 27 novembre 2019, jusqu’au 30 juin 2021.

Au chapitre « état du bien », il est indiqué que le bénéficiaire de la promesse prendra le bien dans l’état où il se trouve, tel qu’il l’a vu et visité, … il n’aura aucun recours contre le promettant pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. … s’agissant des vices cachés, cette exonération de garantie ne s’applique pas si le promettant a la qualité de professionnel, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par le bénéficiaire dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du promettant ».

En l’espèce, la société défenderesse a la qualité de professionnel de l’immobilier, son activité principale étant décrite comme « transaction, expertise immobilière, achat, vente, location d’immeubles et fonds de commerce, prestations de services ».

De plus, il n’est pas contesté que les désordres étaient connus de la venderesse, l’expert judiciaire ayant clairement indiqué que les précédents occupants de l’appartement étaient au courant de ces problèmes d’humidité.

Ainsi, la société défenderesse ne pouvait ignorer les vices de construction et l’humidité dont était affecté l’appartement litigieux.

L’attestation du notaire maître, [K], [V] établie le 28 novembre 2017, indique clairement que les époux, [X] ne sont pas des professionnels de l’immobilier. Ils ne peuvent donc pas être considérés comme tels dans le cadre de la présente procédure, même s’ils sont inscrits en qualité d’entrepreneur individuel pour la location d’un appartement dont ils sont propriétaires.

Enfin, l’argumentation selon laquelle les demandeurs ont bénéficié d’un droit d’occupation précaire à compter du 27 novembre 2019, qu’ils ont occupé l’appartement dés le 29 novembre 2019, ne peut écarter la garantie des vices cachés à laquelle la société défenderesse est soumise eu égard à sa qualité de professionnelle de l’immobilier.

Il n’est pas établi que les acheteurs aient pu se rendre compte eux-mêmes des vices dont l’appartement était atteint.

Eu égard aux conclusions de l’expert judiciaire, il ne peut être valablement soutenu que les désordres sont dus à l’occupation de l’appartement, ni à des travaux qui n’auraient pas été conformes aux règles de l’art, puisqu’il retient sans équivoque que les vices dont est affecté l’appartement en cause sont anciens et dus à une absence de ventilation et d’isolation de l’immeuble lors de son changement de destination d’hôtel en appartements.

En sa qualité de professionnelle, la SAS PRESTIG IMMO avait le devoir de s’assurer de l’absence totale de vice de construction.

La clause de non garantie insérée à l’acte est donc réputée non écrite.

En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, la SAS PRESTIG IMMO est tenue à la garantie des vices dénoncés par les demandeurs.

Sur l’indemnisation des préjudices des demandeurs :

Aux termes de l’article 256 du code de procédure civile, lorsqu’une question purement technique ne requiert pas d’investigations complexes, le juge peut charger la personne qu’il commet de lui fournir une simple consultation.

En l’espèce, les devis sollicités par l’expert judiciaire ne lui ont pas été produits par les demandeurs.

Il n’a donc pas pu donner son avis sur les sommes réclamées par les demandeurs au titre de leur préjudice matériel, et du coût de réparation des désordres.

En effet, dans son rapport, l’expert judiciaire indique que la priorité des travaux est d’installer une ventilation dans l’appartement qui soit correctement dimensionnée et pour cela, de faire faire une étude par un bureau d’étude pour déterminer la ventilation la plus adaptée à la configuration des lieux, mais qu’il n’a pas reçu de devis des travaux à réaliser, qu’il a donc déposé son rapport.

Le devis et les deux factures produits par les demandeurs est insuffisant pour permettre au tribunal de se prononcer.

Le paiement des sommes engagées par les demandeurs n’est pas justifié.

En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de saisir à nouveau l’expert judiciaire monsieur, [O] afin que ce dernier donne son avis sur les sommes réclamées par les demandeurs au titre de leurs préjudices matériel et moral.

Les modalités de la consultation, ordonnée aux frais avancés des époux, [X] qui ont intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Dans l’attente, les demandes indemnitaires des époux, [X] seront réservées.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mixte, par mise à disposition au greffe,

AU FOND

DIT que les désordres dénoncés par les époux, [X] ne sont pas dus à l’occupation de l’appartement, ni à des travaux qui n’auraient pas été conformes aux règles de l’art,

DIT que les vices dont est affecté l’appartement en cause sont anciens et dus à une absence de ventilation et d’isolation de l’immeuble lors de son changement de destination d’hôtel en appartements,

DIT que la SAS PRESTIG IMMO, professionnelle de l’immobilier ne pouvait ignorer les vices de construction et l’humidité dont était affecté l’appartement litigieux,

DIT que les époux, [X] ne sont pas des professionnels de l’immobilier, et qu’il n’est pas établi qu’ils aient pu se rendre compte eux-mêmes des vices dont l’appartement en cause était atteint,

DECLARE réputée non écrite la clause de non garantie insérée à l’acte de vente signé entre les parties,

DIT que la SAS PRESTIG IMMO est tenue à la garantie des vices dénoncés par les époux, [X],

AVANT DIRE DROIT sur l’indemnisation des préjudices des époux, [X] :

ORDONNE une mesure de consultation de l’expert judiciaire monsieur, [O], inscrit sur la liste de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE, avec mission de :

— Convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception,

— Se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions,

— Donner son avis sur l’évaluation des préjudices des époux, [X], notamment en se prononçant sur les devis et factures (pièces 10, 11 et 12) produites par eux, en considération de ses conclusions dans son rapport déposé le 23 février 2023, afin de permettre au tribunal d’évaluer le coût nécessaire à la réparation des désordres (étude, mise en place d’une VMC …),

DIT que le consultant aura un délai de 3 mois pour remettre son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Nice, à compter de sa saisine,

DIT que le consultant devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

DIT que les époux, [X], demandeurs, devront consigner auprès de la Régie d’avances et de Recettes du tribunal judiciaire de NICE avant le 17 avril 2026 la somme de 800 euros (huit cents euros) destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert,

DIT que si la partie consignataire obtient une décision d’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera d’office dispensée de consigner les frais d’expertise,

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti et selon les modalités prévues, la désignation du consultant sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

DIT que le consultant devra informer le tribunal de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance, à la requête de la partie la plus diligente,

DIT que l’expert devra remettre copie de sa consultation à chacune des parties ou des représentants de celles-ci en mentionnant cette remise sur l’exemplaire original,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 21 Mai 2026, pour vérification du versement de la consignation,

RESERVE l’ensemble des demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT