COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [W], S.C.I. MARLAND c/ Syndic. de copro. LE ROYAL LUXEMBOURG

N°

Du 06 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/02355 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OHSH

Grosse délivrée à

— La SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES

expédition délivrée à

— M^e Marie-france COLON-SANTUCCI

le 06 Décembre 2024

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nous Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-présidente à la 4ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Septembre 2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Décembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSES:

S.C.I. [W], représentée par son gérant en exercice, M. [R] [D]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie-france COLON-SANTUCCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. MARLAND, représentée par son gérant en exercice, M. [R] [D]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie-france COLON-SANTUCCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8]représenté par son syndic en exercice, le cabinet CROUZET BREIL, dont le siège social est [Adresse 2], représenté par son Président en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Valérie MAILLAN de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Marland est propriétaire des lots n°369 (chambre de vacances) et 83 (cave) et la société civile immobilière est propriétaire des lots 392 (chambre de vacances) et 71 (cave) dans un immeuble dénommé « Royal Luxembourg » situé [Adresse 5] à [Localité 9].

L’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 7 avril 2022 en présence de Maître Éric Bruneau, commissaire de justice désigné pour dresser un compte-rendu du déroulement des débats et constater le résultat des votes par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nice du 23 mars 2022.

Au cours de cette assemblée, les copropriétaires ont désigné les membres du conseil syndical dans le point 13 et ont décidé d’entériner les travaux effectués par le groupe Tyssenkrupp ainsi que les factures correspondantes réparties dans les comptes 2018/2019 et 2019/2020 dans le point 21.

Par acte du 27 mai 2022, la société civile immobilière Marland et la société civile immobilière [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Royal Luxembourg » situé [Adresse 5] à [Localité 9] aux fins d’obtenir principalement le prononcé de la nullité des résolutions n° 13 et 21 de l’assemblée générale du 7 avril 2022.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 1er mars 2024, la société civile immobilière Marland et la société civile immobilière [W] sollicitent :

le prononcé de la nullité des résolutions n° 13 et 21 de l’assemblée générale du 7 avril 2022,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Royal Luxembourg » à leur verser, à chacune, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit jugé qu’elles seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles exposent que l’assemblée générale des copropriétaires avait désigné, le 28 septembre 2021, les membres du conseil syndical pour une durée de trois ans expirant le 28 septembre 2024. Elles expliquent que le syndic a remis au vote la désignation des membres du conseil syndical le 7 avril 2022 en raison de leur recours contre l’assemblée du 28 septembre 2021. Elles font valoir toutefois que l’action en justice n’a aucun effet suspensif de sorte que les résolutions restent en vigueur tant que leur nullité n’a pas été prononcée par le tribunal. Elles font valoir que leur gérant, Monsieur [D] qui avait été élu lors de la première assemblée, a sollicité le retrait de l’ordre du jour de cette résolution sans succès. Elles soutiennent que l’assemblée ne pouvait revenir sur une précédente décision qu’à condition de ne pas porter atteinte aux droits acquis des copropriétaires et notamment de leur gérant qui avait été élu jusqu’au 28 septembre 2024. Elles ajoutent que l’assemblée ne s’est pas prononcée par des votes séparés sur chacune des candidatures en contravention avec l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965. Elles font valoir que la copropriété s’est trouvée pourvue de deux conseils syndicaux d’autant que des membres du premier ont été réélu lors de l’assemblée contestée, ce qui porte leur mandat à trois ans et demi en violation de l’article 22 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, ce qui créé une inégalité entre les copropriétaires. Elles en déduisent que la résolution numéro 13 de l’assemblée générale du 7 avril 2022 devra être annulée.

Elles expliquent que l’assemblée avait décidé le 22 juillet 2017 de remplacer les deux escalators desservant l’allée du 1er étage pour un budget de 190.300 euros « avec une préférence pour Otis à condition que le descriptif des travaux soit identique à celui de Thyssenkrupp ». Elles relatent que le syndic a finalement retenu le devis de la société Thyssenkrupp et que les travaux, qui devaient durer un mois, ont débuté en janvier 2018. Elles indiquent qu’à la suite de la découverte d’amiante dans les installations, les travaux ont été suspendus et n’ont été achevés qu’en avril 2019, ce qui a engendré des coûts supplémentaires et un litige avec la société Thyssenkrupp. Elles précisent qu’un accord amiable a été envisagé puis a été entériné par la résolution n°21 de l’assemblée du 7 avril 2022.

Elles font valoir qu’il est constant que les copropriétaires doivent avoir disposé d’une information suffisante pour délibérer en toute connaissance de cause, ce qu’elles considèrent ne pas avoir été le cas lors du vote de cette résolution car elles soutiennent que le syndic a produit des documents inexacts, dans une présentation volontairement confuse et équivoque.

Elles exposent que le syndic a transgressé les règles de la comptabilité de la copropriété et engagé des dépenses irrégulières car les travaux ont été votés à hauteur de 192.376 euros et payés à concurrence de 230.520 euros, soit 38.144 euros de plus que ce qui a été voté par l’assemblée générale. Elles indiquent que leur gérant a interrogé en vain le syndic sur cette dépense de travaux qui a été imputé au budget de fonctionnement en transgression des règles comptables notamment instituées par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles précisent que leur gérant, membre du conseil syndical, a réclamé les pièces comptables dont le grand livre, la facture de la société Thyssenkrupp et le contrat du bureau de contrôle, demande à laquelle il n’a pas été donné de suite. Elles ajoutent que l’assemblée avait décidé le 13 juin 2019 d’engager une procédure à l’encontre de la société Thyssenkrupp sous réserve d’une consultation juridique préalable qui a été réalisé le 27 janvier 2021 et dont il ressort que la voie la plus opportune était transactionnelle. Elles indiquent que le syndic n’a pas produit cette consultation si bien que l’information des copropriétaires a été insuffisante pour se prononcer de manière éclairée lors des votes du 21 janvier 2021 et 28 septembre 2021 qui ont été entérinés par la résolution numéro 21 du 7 avril 2022. Elles estiment que le syndic a placé les copropriétaires devant le fait accompli en faisant ratifier ses initiatives par l’assemblée générale sans avoir porter à leur connaissance les éléments de la transaction intervenue.

En réplique à l’argumentation du syndicat, elles concèdent que la consultation juridique et la facture restant à solder n’étaient pas des pièces obligatoires en vertu de l’article 11-I. du décret du 17 mars 1967 mais qu’elles étaient indispensables à un vote éclairé. Elles ajoutent que la rédaction de la résolution ne répond pas à l’exigence de précision requise pour sa validité. Elles font valoir également que l’assemblée du 28 septembre 2021 a été annulée en son intégralité et que la validité des décisions prises le 7 avril 2022 doit être appréciée selon les circonstances préalables et concomitantes à l’assemblée générale.

Elles démentent toute intention de paralyser le fonctionnement de la copropriété en soutenant qu’elles n’ont contesté aucune assemblée générale entre les années 2014 et 2021, et que les instances initiées sont motivées par la gestion confuse du syndic en l’état d’un conseil syndical profondément divisé.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Royal Luxembourg » conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation in solidum des SCI Marland et [W] à lui payer 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que l’assemblée générale du 7 avril 2022 a voté à la majorité des copropriétaires une résolution n°13 particulièrement longue en ce qu’elle prévoit la désignation individuelle des membres du conseil syndical, chaque candidature étant suivie d’un vote dont les résultats sont mentionnés par le procès-verbal.

Il explique que les demanderesses soutiennent que la durée des membres du conseil syndical serait supérieure à trois ans selon que l’on prenne comme point de départ la résolution n°13 de l’assemblée générale du 7 avril 2022 ou la résolution 10 f) de l’assemblée générale du 28 septembre 2021 ayant le même objet. Or, il fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 septembre 2021 a été annulé dans son intégralité par un jugement rendu le 24 mars 2023, devenu définitif, à la suite d’un recours exercé par la SCI Marland. Il souligne qu’il n’y a plus qu’un conseil syndical dont les membres ont été élus le 7 avril 2022 puisque l’annulation de l’assemblée du 28 septembre 2021 a entrainé la disparition rétroactive de la résolution 10 f). Il souligne que M. [D], gérant des SCI demanderesses, qui avait été élu par l’assemblée du 28 septembre 2021 qu’il a attaqué a perdu son mandat et n’a pas présenté sa candidature le 7 avril 2022 si bien qu’il ne peut faire valoir aucun droit acquis. Il conclut que la contestation de la résolution n°13 de l’assemblée du 7 avril 2022 est dépourvue d’objet, les SCI demanderesse, ayant par leur recours, anéanti le mandat de leur gérant qui ne s’est pas représenté et n’est plus membre du conseil syndical. Il souligne que l’annulation de cette résolution reviendrait à priver la copropriété de conseil syndical dont les membres ont été régulièrement désignés conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Il rappelle que les conseillers syndicaux peuvent se présenter autant de fois qu’ils le souhaitent à ces fonctions. Il fait observer que leur désignation individuelle a fait l’objet d’un vote séparé mentionnant le résultat du scrutin et qu’ils ont été élus pour trois ans comme le prévoit la loi.

Il soutient que le conseil syndical fonctionne en parfaite autonomie et indépendance pour assumer son rôle, ce dont attestent deux témoignages versés aux débats, et estime que M. [D] qui souhaitait être élu président du conseil syndical tient des propos calomnieux dans son assignation démenti par les pièces produites.

Il fait valoir que les pièces dont les sociétés demanderesses estiment qu’elles étaient indispensables à l’information des copropriétaires ne figurent pas au nombre de celles prévus par l’article 11-I. du décret du 17 mars 1967 pour la validité des décisions prises par l’assemblée. Il rappelle que les pièces comptables sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires et étaient consultables par eux sur le site extranet du syndic.

Il précise que le litige avec la société Thyssenkrupp a pour origine le retard pris par ce prestataire pour livrer les escalators dont le remplacement avait été voté par l’assemblée du 22 juillet 2017. Il expose que la société Thyssenkrupp a été confronté à la nécessité de procéder au désamiantage des escalators retirés, ce qui a nécessité un délai et dont ont été tenus informés les copropriétaires notamment lors de l’assemblée du 26 juillet 2018. Il explique qu’un bilan des travaux a été réalisé lors de l’assemblée générale du 13 juin 2019 au cours de laquelle il a été donné mandat au syndic d’engager une action à l’encontre de la société Thyssenkrupp pour obtenir l’indemnisation du préjudice du syndicat, sous réserve d’une consultation juridique préalable confirmant l’opportunité d’engager une procédure. Il rappelle qu’il n’y a pas eu d’assemblée générale en 2020 en raison de la crise sanitaire mais que le syndic n’a cessé d’échanger avec les membres du conseil syndical dont le gérant des SCI demanderesses à ce propos comme le démontre le rapport du conseil syndical du 17 novembre 2020. Il indique que lors de l’assemblée du 21 janvier 2021, les copropriétaires ont décidé d’accepter la compensation financière et de régler le solde de la facture plutôt que d’engager une procédure à l’encontre de la société Thyssenkrupp. Il souligne que les sociétés demanderesses ont attaqué cette résolution mais ont été déboutées de leur demande par un jugement du 7 septembre 2023 au motif que les copropriétaires avaient disposé de toutes les informations nécessaires pour voter en toute connaissance de cause. Il estime que la même question est de nouveau soumise à la juridiction par les sociétés demanderesses qui attaquent la résolution de l’assemblée du 7 avril 2022 confirmative de cette décision. Il ajoute que l’assemblée a de nouveau confirmé sa décision lors de l’assemblée du 28 septembre 2021 au motif du recours exercé par les SCI Marland et [W] contre l’assemblée du 21 janvier 2021.

Il indique que cette résolution a de nouveau été soumise au vote lors de l’assemblée du 7 avril 2022 dans des termes très détaillés en expliquant les comptes aux copropriétaires de manière très détaillée, résolution qui a été approuvée par l’assemblée ayant donné quitus au syndic pour sa gestion.

Il soutient qu’en raison de la quérulence processuelle des sociétés demanderesses, les résolutions attaquées sont soumises chaque année au vote des copropriétaires pour confirmation afin de permettre à la copropriété de continuer à fonctionner.

Il considère qu’aucune des contestations n’est fondée si bien que les SCI Marland et [W] devront être déboutées de leurs demandes et condamnées à indemniser ses frais irrépétibles de procédure.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 mars 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024 prorogé au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°13 adoptée par l’assemblée générale du 7 avril 2022.

1. Sur le moyen tiré de l’absence de vote séparé.

En application de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour et un seul vote bloqué sur plusieurs questions distinctes est nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

Il est acquis qu’en application de ce principe, il ne peut y avoir un seul vote pour élire tous les membres du conseil syndical, chaque candidature présentée devant être soumise à un vote séparé (Cass. 3e civ., 15 mai 2001).

En l’espèce, la simple lecture de la résolution n°13 du procès-verbal d’assemblée générale permet de constater que chaque candidature aux fonctions de membre du conseil syndical a fait l’objet d’un vote séparé dont les résultats sont retranscrits sous le nom de chacun des élus.

Il s’ensuit que le moyen tiré de ce que l’élection des membres du conseil syndical aurait fait l’objet d’un vote unique pour l’ensemble des candidats ne pourra qu’être rejeté puisque le procès-verbal de l’assemblée démontre précisément le contraire.

2. Sur la désignation par deux assemblées générales successives des membres du conseil syndical pour trois ans.

En vertu de l’article 21, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

L’élection des membres du conseil syndical doit se faire à la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément à l’article 25, c) de la même loi. Au terme de l’article 22, alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, la durée du mandat des membres du conseil syndical nommés par l’assemblée générale ne peut excéder 3 années renouvelables.

Il est de principe que les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent à tous les copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été judiciairement prononcée. Si le tribunal prononce la nullité, cette annulation entraîne la disparition rétroactive de la décision de l’assemblée générale et des effets qu’elle a pu produire.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires peut être conduit à reconsidérer des décisions antérieures pour tenir compte de circonstances nouvelles justifiant une modification ou même la rétractation de dispositions précédemment retenues.

Une assemblée peut donc annuler les décisions d’une assemblée précédente, mais à condition que la première résolution n’ait déjà exécutée, que la seconde résolution ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu de la décision précédente et que la seconde résolution soit motivée par l’existence de circonstances nouvelles justifiant les mesures retenues.

L’assemblée générale est en effet liée par sa décision si elle a conféré à un copropriétaire un droit particulier au profit de son lot.

En l’espèce, lors de leur assemblée du 28 septembre 2021, les copropriétaires ont élu pour trois ans Mme [V], Mme [L], M. [V], M. [L], M. [M], M. [Z], M. [I], M. [B] et M. [D].

La SCI Marland, dont le gérant est Monsieur [D], a exercé un recours à l’encontre de toutes les décisions prises par cette assemblée générale, en ce comprise l’élection des membres du conseil syndical.

Lors de l’assemblée générale du 7 avril 2022, les copropriétaires ont de nouveau procédé à la désignation des membres du conseil syndical en raison du recours exercé à l’encontre de l’assemblée précédente et Monsieur [D] a contesté la mise au vote de cette résolution sans se présenter de nouveau à l’élection.

Les SCI Marland et [W] estiment dès lors que la précédente décision avait créé un droit acquis à l’égard de leur gérant consistant à demeurer membre du conseil syndical jusqu’au 28 septembre 2024.

Or, un droit acquis s’entend d’un droit particulier conféré au lot d’un copropriétaire déterminé, ce qui n’est pas le cas de l’élection de M. [D] représentant les personnes morales propriétaires des lots, d’autant qu’il existait une circonstance nouvelle tenant au recours que la SCI Marland avait elle-même exercé contre l’intégralité de l’assemblée générale du 28 septembre 2021 ayant élu les membres du conseil syndical.

Par jugement définitif du 24 mars 2023, le tribunal a d’ailleurs prononcé la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Royal Luxembourg » du 28 septembre 2021 en son entier pour un vice de forme.

Cette décision a entraîné la disparition rétroactive de toutes les délibérations adoptées par cette assemblée dont celle ayant désigné les membres du conseil syndical qui ont perdu, de fait, leur mandat et ce, avec effet rétroactif.

Il n’existe donc pas d’incompatibilité entre deux décisions successives ayant élus les membres du conseil syndical puisque la première délibération a été anéantie rétroactivement par suite du succès du recours initié par la SCI Marland.

Par ailleurs, il n’existe pas de limitation du nombre de mandat de conseiller syndical que peut exercer un copropriétaire si sa candidature recueille le vote favorable de l’assemblée générale si bien que la seconde élection doit s’analyser en un nouveau mandat et non en la prorogation du mandat conféré par la première délibération annulée.

Dès lors, l’argument tiré de ce que des copropriétaires ont été élus aux fonctions de conseillers syndicaux par l’assemblée du 28 septembre 2021 puis par l’assemblée du 7 avril 2022, portant leur mandat à plus de trois ans et créant une rupture d’égalité entre les élus, repose sur un raisonnement erroné en ce qu’il ne tient pas compte de l’anéantissement rétroactif de la première élection.

En tout état de cause, le jugement du 24 mars 2023 devenu définitif prive de pertinence les moyens des sociétés demanderesses puisque retenir l’inverse reviendrait à faire obstacle à ce qu’en cas de recours constituant un fait nouveau, l’assemblée ne puisse plus soumettre au vote des décisions confirmatives pour éviter que la copropriété se trouve dépourvue de conseil syndical en cas de succès de la contestation.

Par conséquent, la demande de prononcé de la nullité de la résolution numéro 13 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Royal Luxembourg » du 7 avril 2022 sera rejetée.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°21 adoptée par l’assemblée générale du 7 avril 2022.

Il sera rappelé qu’il existe quatre motifs de recours à l’encontre des décisions prises par l’assemblée générale : l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, la violation des règles de fonctionnement des assemblées, l’excès de pouvoir et l’abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

L’opportunité même des décisions prises en assemblée générale n’est pas susceptible d’être contestée devant les tribunaux qui ne peuvent s’immiscer dans la gestion de la copropriété.

Afin de garantir que les copropriétaires seront pleinement informés des points dont ils auront à débattre en assemblée, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 rend obligatoire la communication de certains documents au plus tard en même temps que l’ordre du jour.

Ce texte fait obligation au syndic de joindre à la convocation de l’assemblée les documents essentiels qu’il énumère de nature à permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé mais il est acquis que le syndic n’a pas à aller au-delà en joignant d’autres pièces à la convocation (Cass. 3e civ., 30 nov. 2010).

En l’espèce, les SCI Marland et [W] soutiennent que les copropriétaires n’ont pas disposé des éléments suffisant pour délibérer en toute connaissance de cause lors du vote de la résolution numéro 21.

Cette délibération intitulée « décision à prendre quant à entériner le montant des travaux du groupe Thyssenkrupp suite à l’installation des deux nouveaux escalators » est rédigée de la manière suivante :

« Lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2017, il a été décidé au point 18 de procéder au remplacement des escalators par la société Thyssenkrupp pour un montant de 190.300,00 € TTC.

Lors du démarrage du chantier, de l’amiante a été trouvée sur le chantier nécessitant l’intervention de la société Aeris pour un montant de 10.353,00 € TTC ainsi que d’une facture complémentaire de stockage Thyssenkrupp d’un montant de 25.375,00 €. S’ajoutent bien évidemment les honoraires du syndic ainsi que ceux du bureau de contrôle.

Entre temps, lors de l’assemblée générale du 21 janvier 2021 – résolution n°15, il a été demandé aux copropriétaires de se positionner sur le fait d’ester en justice à l’encontre du groupe Thyssenkrupp pour la prise en charge des factures complémentaires, à savoir 25.371,00 € + 10.353,00 € de la société Aeris.

Le syndicat des copropriétaires a refusé et a demandé à ce que le syndic négocie avec Thyssenkrupp concernant un remboursement partiel des factures complémentaires + une gratuité d’un an sur leur contrat d’entretien.

Après négociation, la société Thyssenkrupp a accepté de rembourser à la copropriété la somme de 12.124,00 € ainsi que la gratuité d’un an de contrat d’entretien des escalators représentant 5.543,38 €.

De ce fait, le montant total des travaux d’opérations du remplacement des escalators ont coûté à la copropriété 218.396,00 €.

Lors de l’assemblée générale du 13 juin 2019, les comptes généraux de la copropriété incluant la dépense du remplacement des escalators d’un montant de 230.520,00 € ont été approuvés.

L’assemblée générale du 21 janvier 2021 a accepté de percevoir le remboursement de Thyssenkrupp d’un montant de 12.120,00 € et d’approuver les comptes généraux de la copropriété. Cependant, l’assemblée générale du 21 janvier 2021 a été contestée, ce qui nous amène à mettre de nouveau cette résolution ainsi que l’approbation des comptes de l’exercice 2020/2021.

Ce dossier est désormais clôturé de notre côté et nous invitons l’assemblée générale à entériner pour le syndicat des copropriétaires ce sujet malgré les diverses procédures engagées.

L’assemblée, après en avoir délibéré et pris connaissance de l’ensemble des documents joints à la convocation, décide d’entériner les travaux effectués par le groupe Thyssenkrupp ainsi que ses factures correspondantes réparties dans les comptes 2018/2019 et 2019/2020. »

Les SCI Marland et [W] contestent cette délibération confirmant une décision prise par l’assemblée générale du 21 janvier 2021 qui faisait l’objet d’un recours en nullité exercée par elles pour les mêmes motifs.

Or, par jugement du 7 septembre 2023, les SCI Marland et [W] ont été déboutées de leur demande d’annulation de la résolution numéro 15 de l’assemblée générale du 21 janvier 2021 fondée sur le défaut d’information et de communication de pièces préalablement au vote.

Le tribunal a en effet estimé, dans les motifs de sa décision, qu’il se déduisait des éléments fournis que les copropriétaires disposaient, dès la convocation adressée le 22 décembre 2020, des informations nécessaires pour connaître le montant final de la facture correspondant aux travaux réalisés par la société Thyssenkrupp.

La résolution 15 de l’assemblée générale du 21 janvier 2021, définitive en l’état du rejet du recours des sociétés demanderesses, était rédigée de la manière suivante :

« Après discussion et refus pour la copropriété d’avoir à supporter un surcoût relatif aux travaux, la société Thyssenkrupp accepte d’accorder une compensation financière supplémentaire à hauteur de 12.124 euros TTC ainsi qu’un an supplémentaire de gratuité de maintenance (mail du 22.05.2020).

P.S. : Une consultation juridique est en cours auprès de Maître [H] en vue de juger l’opportunité d’engager une procédure contre la société Thyssenkrupp.

Le syndic informe les copropriétaires qu’il ressort de la consultation effectuée auprès de Maître [H], après analyse des pièces du dossier, que la seule voie possible serait éventuellement la mise en place d’une transaction avec ladite société.

L’assemblée décide d’accepter la compensation financière proposée par la société Thyssenkrupp et autorise le syndic à solder la facture de travaux. »

Les SCI Marland et Laruche soutiennent néanmoins que le syndic a payé davantage que le montant facturé par la société Thyssenkrupp en imputant les dépenses de travaux hors budget sur les dépenses de fonctionnement et que leur gérant n’a pas obtenu, en sa qualité de membre du conseil syndical, la communication de toutes les pièces réclamées dont notamment la consultation de Maître [H] et les factures qui n’étaient pas jointes à la convocation.

Elles concèdent cependant qu’aucune des pièces visées n’entre dans l’énumération de l’article 11-I. du décret du 17 mars 1967 alors que le syndicat justifie, sans être contredit sur ce point, que les pièces simplement consultables en vertu de l’article 11-II. du même décret étaient accessibles sur l’extranet de la copropriété.

Elles soutiennent néanmoins que le syndic a réglé la somme de 230.520 euros d’un montant supérieur aux travaux votés par l’assemblée générale et facturés par la société Thyssenkrupp alors qu’il ressort des pièces fournies que la découverte d’amiante a généré des frais supplémentaires facturés par d’autres entreprises que le syndicat a refusé de prendre en charge, ce qui a entraîné une négociation avec le prestataire.

Ce n’est que dûment autorisé par l’assemblée générale du 21 janvier 2021 que le syndic a été autorisé à solder la facture de travaux après les compensations offertes au terme d’une résolution définitive et à transiger, les copropriétaires ayant renoncé à ester en justice sans avoir connaissance d’une consultation « écrite » de Maître [H].

Cette décision est définitive depuis le jugement rendu le 7 septembre 2023 rejetant le recours des demanderesses.

Or, la résolution numéro 21 de l’assemblée générale du 7 avril 2022 l’a simplement confirmée par un vote exprimé par les copropriétaires après avoir reçu des éléments d’explication détaillés et chiffrés.

Sous couvert d’un recours exercé à l’encontre de cette décision confirmative du 7 avril 2022, les SCI Marland et [W] contestent en réalité la régularité de la première décision du 21 janvier 2021 au motif d’un défaut de communication de la consultation écrite de Maître [H], de la facture à solder et de divers documents comptables.

Or, la décision de ne pas ester en justice, de transiger et de régler le solde de la facture est devenue définitive si bien qu’elle ne peut plus être remise en cause, de même que l’imputation des dépenses dans les comptes de la copropriété qui ont fait l’objet de décisions approbatives.

Il s’ensuit qu’il n’est rapporté la preuve d’aucun vice affectant la validité de la délibération n°21 adoptée par l’assemblée générale du 7 avril 2022 pour confirmer une décision antérieure ayant fait l’objet d’un recours par les copropriétaires demanderesses qui a finalement été rejeté.

Par conséquent, la société civile immobilière Marland et la société civile immobilière [W] seront également déboutées de leur demande de nullité de la résolution n° 21 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Royal Luxembourg » du 7 avril 2022.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes au procès, la société civile immobilière Marland et la société civile immobilière [W] seront condamnées in solidum aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Royal Luxembourg » la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la société civile immobilière Marland et la société civile immobilière [W] de leur demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 13 et 21 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Royal Luxembourg » du 7 avril 2022 ;

DEBOUTE la société civile immobilière Marland et la société civile immobilière [W] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière Marland et la société civile immobilière [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Royal Luxembourg » situé [Adresse 6] [Localité 9] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société civile immobilière Marland et la société civile immobilière [W] aux dépens, avec distraction au profit de Maître [H], avocat au Barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT