TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 05 JUIN 2025

N° RG 24/01508 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZS5M

N° de minute :

S.C.I. JS

c/

S.A.S. BACHE,

[G] [P],

[B] [F],

[O] [F]

DEMANDERESSE

S.C.I. JS

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0484

DEFENDEURS

S.A.S. BACHE

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [G] [P]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Monsieur [B] [F]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [O] [F]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tous représentés par Maître Jérémie COHEN de l’AARPI TEAM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D2181

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 avril 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2022, la SCI JS a donné à bail commercial à la SAS BACHE des locaux sis [Adresse 2] Reuil [Adresse 10] ([Adresse 8]) pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 22.800 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, pour l’exercice exclusive d’une activité de restauration.

Par actes sous seing privé, [B] [F] et [O] [J], épouse [F] (ci-après « les époux [F] »), et [G] [P] se sont portés cautions solidaires du règlement des loyers, charges, réparations locatives, éventuels frais de procédure et plus largement toutes indemnités dues par la SAS BACHE dans le cadre du contrat de bail du 17 janvier 2022.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 mars 2023, la SCI JS a mis en demeure la SAS BACHE de stopper sans délai son activité de bar à chichas et de se conformer à la destination autorisée par le bail, d’avoir à justifier de la réalisation des travaux exécutés en contrepartie de la franchise consentie et d’avoir à justifier par retour de l’assurance des locaux.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 juillet 2023, la SCI JS a fait délivrer à la SAS BACHE un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme en principal de 24.008,40 euros à titre de loyers et accessoires exigibles arrêtés au troisième trimestre 2023 inclus, outre le coût du commandement.

Par courrier en date du 12 février 2024, la Mairie de [13] a averti la SAS BACHE, et pour information la SCI JS, de son manquement à l’article UCa 11 du Plan Local d’Urbanisme lui précisant que son installation de panneaux en bois était interdite.

Par actes d’huissier de justice en date du 9 avril 2024, la SCI JS a fait délivrer à la SAS BACHE un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme en principal de 12.785,52 euros à titre de loyers et accessoires exigibles arrêtés au mois de février 2024, outre le coût du commandement, ainsi qu’un commandement pour inexécution des obligations locatives, et notamment l’article 4 relatif à la destination des lieux et l’article C relatif aux installations extérieures du contrat de bail, visant la clause résolutoire.

Par actes d’huissier en date du 17 avril 2024, la SCI JS a dénoncé aux époux [F] et à [G] [P] le commandement de payer les loyers, délivré à la SAS BACHE, pour une somme en principal de 12.785,52 euros.

C’est dans ces conditions, que par acte du 17 juin 2024, la SCI JS a fait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre à la SAS BACHE, aux époux [F] et à [G] [P] aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans ledit commandement de payer,constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et concernant les locaux sis [Adresse 3], avec effet au 9 avril 2024,ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SAS BACHE et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, si besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte d’une somme de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remises des clés,ordonner la séquestration du mobilier garnissant les lieux sur place ou son transport dans un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs,condamner conjointement et solidairement la SAS BACHE, les époux [V] et [G] [P] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 19.128,28 euros, correspondant à la somme de 12.785,52 euros au titre des loyers impayés de juillet 2023 à avril 2024 et 6.343,76 euros au titre de l’indemnité d’occupation due sur la période d’avril 2024 à juin 2024, sauf à parfaire,condamner conjointement et solidairement la SAS BACHE, les époux [V] et [G] [P] à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 2.580,92 euros par mois à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, condamner conjointement et solidairement la SAS BACHE, les époux [V] et [G] [P] à payer à la SCI CMS la somme de 4.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner conjointement et solidairement la SAS BACHE, les époux [V] et [G] [P] en tous les dépens.

A l’audience du 27 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 10 avril 2025.

A l’audience du 10 avril 2025, le conseil de la SCI JS a soutenu oralement les termes de ses conclusions, déposées à l’audience, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans ledit commandement de payer,constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et concernant les locaux sis [Adresse 3], avec effet au 9 avril 2024,ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SAS BACHE et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, si besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte d’une somme de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remises des clés,ordonner la séquestration du mobilier garnissant les lieux sur place ou son transport dans un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs,condamner conjointement et solidairement la SAS BACHE, les époux [V] et [G] [P] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 58.179,36 euros, correspondant à la somme de 12.785,52 euros au titre des loyers impayés de juillet 2023 à avril 2024 et 45.393,24 euros au titre de l’indemnité d’occupation due sur la période d’avril 2024 à juin 2025, sauf à parfaire,condamner conjointement et solidairement la SAS BACHE, les époux [V] et [G] [P] à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 2.580,92 euros par mois à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, débouter la SAS BACHE de l’intégralité de ses demandes, notamment de délais,condamner conjointement et solidairement la SAS BACHE, les époux [V] et [G] [P] à payer à la SCI CMS la somme de 4.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner conjointement et solidairement la SAS BACHE, les époux [V] et [G] [P] en tous les dépens.

A l’audience du 10 avril 2025, le conseil de la SAS BACHE, les époux [F] et [G] [P] a soutenu oralement les termes de ses conclusions responsives, déposées à l’audience, aux fins de voir :

A titre principal : juger recevables et bien fondées ses demandes,constater la mauvaise foi de la SCI JS dans la délivrance du commandement pour inexécutions des obligations locatives visant la clause résolutoire en date du 9 avril 2024,dire et juger n’y avoir lieu à référé,débouter la SCI JS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre,inviter la SCI JS à mieux se pourvoir,A titre subsidiaire : fixer la créance de la SCI JS à son égard à 43.848 euros,octroyer la mise en place d’un délai de paiement sur 24 mois imputables au premier chef sur le capital dû et non sur les intérêts, assortis d’intérêts à taux réduit égal aux taux légal,acter de la remise de la preuve de deux virement bancaires d’un montant de 20.000 euros et 23.848 euros effectués sur le RIB de la SCI JS pour un montant total de 43.848 euros au titre du paiement,En toute hypothèse : condamner la SCI JS au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La somme visée au commandement de payer signifié le 9 avril 2024 se décompose comme suit :

12.785,52 euros au titre des loyers et charges impayés,182,90 euros au titre du coût de l’acte.Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la SAS BACHE, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 12.785,52 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 9 mai 2024 à 24h.

Les moyens de la défenderesse qui soutient avoir sollicité le RIB de son bailleur depuis le mois de novembre 2024 sont inopérants dès lors que la résiliation était acquise depuis déjà six mois.

Dès lors que l’acquisition de la clause résolutoire est acquise sur ce fondement, les autres fondements allégués en demande, et les contestations liées, en défense, sont sans objet.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte dès lors que la présente décision permet le recours à la force publique pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, il résulte du décompte annexé au commandement de payer du 9 avril 2024 et du relevé de compte pour la période de septembre 2021 à mars 2025 que, sur la somme provisionnelle de 58.179,36 euros sollicitée au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois d’avril 2025, seule la somme de 50.252,17 euros est justifiée par la société demanderesse. Aucune pièce ne justifie le surplus sollicité, à savoir la somme de 7.927,19 euros.

Il résulte des pièces produites par la société défenderesse que celle-ci a effectué deux virements bancaires de 23.848 euros et 20.000 euros le 9 avril 2025, soit la veille de l’audience, dont la société demanderesse n’a pas pu vérifier l’effectivité au jour de celle-ci. La condamnation sera en revanche prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte le cas échéant de ces versements.

En outre, il ressort de deux actes sous seing privé produits par la société demanderesse, que les époux [F] et [G] [P] se sont portés cautions solidaires du règlement des loyers, charges, réparations locatives, éventuels frais de procédure et plus largement toutes indemnités dues par la SAS BACHE dans le cadre du contrat de bail du 17 janvier 2022.

Dès lors, seule la somme de 50.252,17 euros apparaît non sérieusement contestable, et il convient de condamner solidairement, à titre provisionnel, la SAS BACHE, les époux [F] et [G] [P] au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025 (échéance du premier trimestre 2025 incluse), en deniers ou quittances au vu des virements allégués à l’audience. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 avril 2024 pour la somme de 12.785,52 euros et à compter de l’assignation du 17 juin 2024 pour le surplus.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En effet, le maintien dans les lieux de la défenderesse causant un préjudice à la bailleresse, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des lieux, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, seul ce montant apparaissant non sérieusement contestable.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. L’octroi de tels délais de paiement n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Il y a lieu de faire droit à la demande du preneur d’octroi d’un délai de paiement des sommes dues de 24 mois, au vu des deux versements en date du 9 avril 2025 pour un montant total de 43.848 euros correspondant à environ sept trimestres de loyer et indemnité d’occupation. Si ce versement, est trop proche, pour être considéré comme une contestation sérieuse du loyer, il justifie en revanche d’une volonté de la défenderesse d’apurer sa dette.

A défaut de paiement de la provision susmentionnée à bonne date et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner solidairement la SAS BACHE, les époux [F] et [G] [P], qui succombent, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner solidairement la SAS BACHE, les époux [F] et [G] [P] à lui payer la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 9 mai 2024 à 24h,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BACHE et de tout occupant de son chef des lieux situés 18 juin 1940 à [Localité 12], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Condamnons solidairement la SAS BACHE, les époux [F] et [G] [P] à payer à la SCI JS, à titre provisionnel, en deniers ou quittances, la somme de 50.252,17 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés arrêtés au mois de mars 2025 (échéance du premier trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 pour la somme de 12.785,52 euros et à compter du 17 juin 2024 pour le surplus,

Condamnons solidairement la SAS BACHE, les époux [F] et [G] [P] à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Accordons à la SAS BACHE, aux époux [F] et à [G] [P] des délais de paiement pour s’acquitter de leur dette en vingt-quatre mensualités égales et consécutives, la dernière mensualité soldant la créance,

Disons que le premier versement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite,

Disons qu’à défaut de paiement de la provision susmentionnée à bonne date et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties,

Condamnons solidairement la SAS BACHE, les époux [F] et [G] [P] aux dépens,

Condamnons solidairement la SAS BACHE, les époux [F] et [G] [P] à payer à la SCI JS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 11], le 05 juin 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président