COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. SCI SOLTANA c/ Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4]

N° 24/879

Du 18 Octobre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/04718 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ORZG

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND

M^e Victoria BOUAZIZ

le 18 Octobre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été

débattue le 05 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant:

Magistrat rapporteur : Monsieur SULTANA

Greffier : Madame BENALI

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal,

composé de :

Président : Madame SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Madame DEMARBAIX

Assesseur : Monsieur SULTANA (juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Octobre 2024 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI,Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. SCI SOLTANA, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège ;

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 3] / FRANCE

représentée par M^e Victoria BOUAZIZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Vu l’assignation délivrée à la requête de la SCI Soltana à l’encontre du syndicat de copropriété [Adresse 4], par acte du 29 novembre 2022.

Vu les conclusions en réplique numéro 2 de la SCI Soltana, notifiées par voie de RPVA le 8 mars 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal d’annuler les résolutions 14, 15-2, 16 et 17 de l’assemblée générale ordinaire du 30 septembre 2022 ;

de dire qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

de condamner le syndicat à lui payer la somme de 5000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions du syndicat de copropriété [Adresse 4], notifiées par voie de RPVA le 19 janvier 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de prononcer l’irrecevabilité de la demande visant l’annulation des résolutions litigieuses ;

de débouter la SCI Soltana de l’ensemble de ses prétentions ;

à titre reconventionnel, de la condamner à lui payer la somme de 5000 Euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi résultant du comportement et de la mauvaise foi manifeste de la demanderesse, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

de la condamner à lui payer la somme de 5000 Euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

de la condamner à lui payer la somme de 5000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 22 mai 2024 fixant la clôture au 2 septembre 2024.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL :

Attendu que par acte du 10 février 2021, la SCI Soltana a acquis, en qualité de marchand de biens, les lots numéros 17 (une cave), 26 (un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble), 61 et 62 (2 mansardes au 6e étage) au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 1] à [Localité 3] ; qu’après la vente des autres lots en cours de procédure, elle n’est plus propriétaire aujourd’hui que des 2 mansardes du 6e étage qui n’ont jamais été reliées ni à un système d’adduction d’eau, ni à un système d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes ;

Attendu que la SCI Soltana a fait modifier l’état descriptif de division en procédant à une scission du lot numéro 26 en 2 lots à usage d’appartements et à la réunion des 2 mansardes en un seul le lot, devenu le lot numéro 77 ;

Attendu que la situation des lots 61 et 62 (nouveau lot numéro 77) a déjà fait l’objet d’une première procédure ; que par exploit du 23 novembre 2021, la société Soltana a sollicité l’annulation de la résolution numéro 26 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 10 septembre 2021 qui lui avait refusé le raccordement des mansardes à l’adduction d’eau et aux évacuations, ainsi que l’autorisation judiciaire de procéder au raccordement des lots 61 et 62 aux réseaux communs d’alimentation en eau et d’évacuation des eaux usées ;

Attendu que par jugement de ce siège du 17 février 2023, elle a été déboutée de l’ensemble de ses prétentions ; que cette première affaire est pendante devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence à la suite de l’appel interjeté par la SCI Soltana ;

Attendu qu’en vue de l’assemblée générale du 30 septembre 2022, il a été porté à l’ordre du jour un projet de résolution numéro 14 ayant pour objet le raccordement du lot 77 au réseau commun d’alimentation en eau, un projet de résolution numéro 15-2 relatif au branchement du lot 77 à la colonne des eaux usées, un projet de résolution numéro 16 relatif à une autorisation d’ajouter une boîte aux lettres pour le lot 77, et enfin un projet de résolution numéro 17 relatif à la modification de l’article 11 du règlement de copropriété disposant que les chambres ne peuvent être ni louées, ni vendues à des personnes étrangères à la copropriété ;

Attendu que les 4 résolutions correspondantes ont fait l’objet d’un vote négatif lors de ladite assemblée générale du 30 septembre 2022 ;

Attendu que la SCI Soltana sollicite l’annulation des 4 résolutions susvisées dans le cadre de la présente instance, en se fondant sur un abus de majorité ;

Attendu qu’elle allègue à l’appui de cet abus de majorité divers motifs, à savoir d’une part que d’autres copropriétaires disposent d’un tel raccordement au même étage et pour des lots similaires, ce qui constitue une rupture d’égalité entre les copropriétaires ; que d’autre part, ces résolutions ont été prises dans l’intention de lui nuire ; que de 3e part, ces résolutions sont en infraction avec l’article 40 du règlement sanitaire départemental des Alpes-Maritimes qui prévoit que tout logement loué ou occupé doit être muni d’une installation intérieure d’alimentation en eau potable ;

SUR CE :

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 17:

Attendu qu’à l’appui de sa demande visant à mettre à l’ordre du jour de l’assemblée une résolution numéro 17 ayant pour objet l’annulation partielle de l’article 11 du règlement de copropriété, la SCI Soltana avait fait valoir que cette clause n’était plus en adéquation avec le mode de vie actuel et serait contraire à la règle d’ordre public de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que dans le cadre de la présente instance, la SCI Soltana ne reprend pas cette argumentation à l’appui de sa demande d’annulation de la résolution numéro 17, mais soutient seulement que l’article 11 du règlement serait contraire à l’article 40 du règlement sanitaire départemental des Alpes-Maritimes ;

Attendu qu’il échet de rappeler que ledit article 11 dispose que « l’immeuble comprend un 6eme étage composé de chambres de bonnes destinées à l’origine à héberger le personnel domestique ou familial des copropriétaires. Pour ces pièces, le constructeur n’a prévu dans ses plans ni alimentation en eau ni canalisation pour l’évacuation des eaux usées, l’hygiène des usagers étant dépendante des installations sanitaires des appartements des copropriétaires. Ces chambres ne peuvent donc être ni louées ni vendues à des personnes étrangères à la copropriété. »;

Or attendu qu’il n’est ni allégué ni établi que la clause susvisée serait contraire à la destination de l’immeuble ; qu’au contraire, le règlement de copropriété dispose que l’immeuble est affecté exclusivement à l’usage d’habitation et que les appartements ne peuvent être occupés que bourgeoisement, ce dont il résulte que l’article 11 du règlement de copropriété présente un caractère licite en regard de cette destination ; qu’en outre, il échet de relever que la clause d’habitation bourgeoise exclusive interdit dans l’immeuble l’activité professionnelle ou commerciale consistant pour une société de marchand de biens à louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

Attendu que la SCI Soltana soutient seulement que l’article 11 du règlement de copropriété serait contraire à l’article 40 du règlement sanitaire départemental des Alpes-Maritimes ;

Mais attendu qu’un tel moyen est inopérant au motif que l’article 40 du règlement sanitaire départemental des Alpes-Maritimes n’exige ces raccordements à l’eau potable et à l’évacuation des eaux usées que pour des logements normalement occupés ou loués, alors qu’en l’espèce le règlement de copropriété restreint d’une manière licite ces occupations, à l’exception du personnel de maison des copropriétaires et interdit toute location ou vente à des personnes étrangères à la copropriété ;

Attendu qu’il échet en conséquence de débouter la SCI Soltana de sa demande d’annulation de la résolution numéro 17 de l’assemblée générale ;

Sur la demande d’annulation des autres résolutions numéros 14, 15 – 2 et 16 :Attendu, sur la demande d’annulation des résolutions numéros 14, 15 – 2 et 16, que la SCI Soltana se fonde sur un abus de majorité résultant tout d’abord d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires au motif que certains ont obtenu une telle autorisation alors qu’ils se trouvent dans la même situation ;

Mais attendu qu’un tel moyen ne peut être retenu au motif que s’il est établi la preuve que l’un des autres copropriétaires occupe une des mansardes, ce copropriétaire occupe à usage d’habitation un appartement situé sous cette mansarde, laquelle a été rattachée à son lot, alors que tel n’est pas le cas de la SCI Soltana qui désire faire viabiliser le lot numéro 77 afin de pouvoir procéder à sa location ou à sa vente à des tiers, pourtant interdite d’une manière licite par le règlement de copropriété ;

Attendu que la SCI Soltana soutient d’autre part que le refus de raccordement lui a été opposé dans l’intention de lui nuire;

Mais attendu qu’elle ne rapporte cependant aucune preuve d’une telle intention de nuire, alors que l’assemblée générale n’a fait qu’appliquer le règlement de copropriété ;

Attendu qu’il échet en conséquence de débouter la SCI Soltana de l’ensemble de ses prétentions;

Sur les demandes reconventionnelles :

Attendu que le syndicat soutient tout d’abord que la SCI Soltana, depuis son acquisition, agit avec beaucoup d’agressivité à l’encontre du syndicat de copropriété et des autres copropriétaires; qu’elle n’hésite pas à tenter d’intimider certains copropriétaires en déposant des plaintes pénales leur encontre, ce qui justifie sa demande de condamnation à lui payer la somme de 5000 Euros à titre de dommages-intérêts ;

Mais attendu que la preuve d’une telle faute à l’égard du syndicat n’est pas suffisamment rapportée ; qu’en effet, d’une part il a été statué dans le précédent jugement sur les nuisances provoquées par l’activité commerciale de location meublée touristique de courte durée de type Airbnb de la SCI Soltana ; que d’autre part, la SCI a procédé à la vente des locaux dans lesquels elle exerçait cette activité, ce qui a nécessairement mis fin aux nuisances ; que les tentatives d’intimidation à l’égard de certains copropriétaires ne concernent pas la totalité d’entre eux, ce qui permettrait seul au syndicat d’agir au nom de l’ensemble ; qu’il échet en conséquence de débouter le syndicat de copropriété de ce chef de demande ;

Attendu que le syndicat soutient d’autre part que les prétentions réitérées et infondées de la SCI Soltana constituent un abus de procéder ;

Mais attendu que la preuve d’un tel abus n’est pas rapportée en l’état du fait que la cour d’appel n’a pas statué sur l’appel interjeté du premier jugement ; qu’il échet de débouter le syndicat de ce chef de demande ;

Attendu en revanche qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation de la SCI Soltana ne permet d’exonérer celle-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndicat de copropriété défendeur ; qu’il échet de la condamner à lui payer de ce chef la somme de 2500 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute la SCI Soltana de sa demande d’annulation des résolutions numéros14, 15-2, 16 et 17 de l’assemblée générale ordinaire du 30 septembre 2022 ;

La déboute de ses autres prétentions indemnitaires ;

Déboute le syndicat de copropriété [Adresse 4] de ses demandes de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI Soltana à payer au syndicat de copropriété [Adresse 4] la somme de 2500 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Soltana aux entiers dépens de la présente instance qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT