COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. PAMAFI c/ S.D.C. [Localité 6] des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] »

N° 24/

Du 10 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/01724 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OE7P

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES,

M^e Cyril SABATIE,

M^e David SAID

le 10 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA

Greffier : Madame Taanlimi BENALI

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame Isabelle DEMARBAIX

Assesseur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Décembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. PAMAFI, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 10]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e David SAID, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DEFENDEUR:

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble VILLA THICIA sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société GESTION BARBERIS, société par actions simplifiée à associé unique dont le siège social est [Adresse 2], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de la SCI PAMAFI à l’encontre du syndicat de copropriété de l’immeuble Villa Thicia, par acte du 14 avril 2022.

Vu les dernières conclusions de la SCI PAMAFI, notifiées par voie de RPVA le 28 février 2023 et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter le syndicat de l’ensemble de ses prétentions, moyens et conclusions ; de rejeter la pièce numéro 9 du syndicat de copropriété ; de déclarer que la rédaction de la résolution numéro 13 de l’assemblée générale du 10 février 2022 est entachée d’irrégularités comme résultant d’une interprétation illégale du syndic ; de déclarer en premier lieu que l’installation des panneaux vitrés antibruit par la société PAMAFI ne doit pas être soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires dans les modalités de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu de leur très faible impact sur l’aspect extérieur de l’immeuble ; de déclarer en second lieu, dans l’hypothèse où l’installation des panneaux vitrés devait être autorisée par l’assemblée générale, que le vote de la résolution numéro 13 constitue un abus de majorité ; d’annuler en conséquence la résolution numéro 13 de l’assemblée générale du 10 février 2022 ; dans la double hypothèse où le tribunal jugerait que l’installation des panneaux vitrés devait être autorisée par l’assemblée générale selon l’article 25b et où il prononcerait l’annulation de la résolution numéro 13, d’autoriser la société PAMAFI à réinstaller les panneaux vitrés antibruit conformément au projet présenté à l’assemblée générale selon descriptif, devis et photographies annexes à la convocation ; de juger que le devis de la société DSC d’un montant de 770 EUR TTC n’est pas joint aux annexes à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 10 février 2022 ; de déclarer que le coût des travaux réalisés par la société DSC ne peut pas être imputé sur le fonds ALUR ; de déclarer que la mise en concurrence requise avant de confier la réalisation desdits travaux à la société DSC n’a pas été respectée ; d’annuler purement et simplement ladite résolution numéro 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 février 2022 ; de condamner le syndicat de copropriété [Adresse 9] à lui payer la somme de 22 000 EUR à titre de dommages-intérêts outre 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions du syndicat de copropriété de l’immeuble Villa Thicia notifiées par voie de RPVA le 4 septembre 2024, par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que la résolution numéro 13 de l’assemblée générale n’est pas irrégulière ; de juger que le rejet de la résolution numéro 13 ne constitue pas un abus de majorité ; de juger que la facture de la société DSC était jointe à la convocation de l’assemblée générale du 10 février 2022 ; de juger que la dépense liée à la facture de la société DSC a été régulièrement prélevée sur le fonds de travaux prévus par la loi ALUR ; de juger que la mise en concurrence de la société DSC n’était pas nécessaire ; de juger que les travaux sollicités par la société PAMAFI ne constituent pas des travaux d’amélioration ; de juger que la société PAMAFI ne subit aucun préjudice et ne démontre ni la réalité des nuisances sonores alléguées ni leur caractère anormal ; en conséquence de débouter la SCI PAMAFI de l’intégralité de ses prétentions ; de la condamner à lui payer la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; de juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Vu l’ordonnance du 26 juin 2024 fixant la clôture au 19 septembre 2024.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL

Attendu que la SCI PAMAFI a acquis le 17 mai 2021 un appartement de 4 pièces comprenant notamment deux loggias, situé au 2e étage et un garage au sous-sol de l’immeuble sis à [Adresse 7] ; qu’elle a décidé d’installer sur les loggias des panneaux de verre sur châssis, sans aucunement demander l’autorisation préalable de l’assemblée générale ; qu’il en est résulté plusieurs plaintes de copropriétaires, ce qui a obligé la SCI PAMAFI de procéder à leur dépose ;

Attendu qu’en vue de l’assemblée générale du 10 février 2022, la SCI PAMAFI a sollicité l’inscription à l’ordre du jour d’une autorisation d’installer deux panneaux antibruit au niveau de la loggia de leur appartement, façade côté rue ;

Attendu que cette demande a fait l’objet d’une résolution numéro 13 de rejet, seule la SCI PAMAFI ayant voté en faveur de son projet, représentant 917/10000emes, 11 copropriétaires ayant voté contre représentant 5999/10 000emes ;

Attendu que lors de la même assemblée générale, il a été mis à l’ordre du jour une résolution numéro 14 aux fins de ratifier la dépense effectuée avec l’accord du conseil syndical de travaux de réfection du hall d’entrée de l’immeuble abîmé par différents déménagements et autres travaux récents et réalisés par la société DSC pour un montant de 770 EUR TTC ;

Attendu que cette résolution a été adoptée par 14 copropriétaires représentant 6725/10 000emes, seule la SCI PAMAFI ayant voté contre ;

Attendu que la SCI PAMAFI a initié la présente procédure aux fins de contester les résolutions numéro 13 et 14 de ladite assemblée générale, dans des conditions de recevabilité non contestées ;

Attendu que la SCI PAMAFI conteste le rejet de la résolution qu’elle a sollicitée au motif que le syndic aurait modifié illégalement la formulation de sa demande en complétant le projet de résolution formulée par elle, d’une part par les caractéristiques du projet et d’autre part par le membre de phrase suivant : « la présente autorisation ne sera délivrée qu’à la condition sine qua non de présentation au syndic par la SCI PAMAFI de l’autorisation accordée par les services de l’urbanisme de la ville de Nice pour les travaux présentés à l’assemblée générale » ;

Mais attendu que de tels ajouts du syndic n’ont aucun caractère illégal et ont uniquement pour but d’une part, d’éviter qu’il soit donné un blanc-seing au copropriétaire demandeur qui ne préciserait pas suffisamment les travaux envisagés par lui et d’autre part, de mettre le syndicat à l’abri d’un éventuel recours ; qu’en outre, il n’est aucunement prouvé que de tels ajouts auraient eu pour conséquence de modifier le vote négatif intervenu à une écrasante majorité ; qu’il échet en conséquence de rejeter ce premier moyen ;

Attendu que la SCI PAMAFI soutient en 2e lieu qu’elle a sollicité une autorisation afin de régulariser l’installation des panneaux litigieux ; que ces derniers ne ferment pas complètement les loggias ; que le rejet de cette résolution constitue un abus de majorité au motif d’une part, que les conséquences esthétiques sur l’aspect extérieur de l’immeuble sont extrêmement minimes et d’autre part, que le règlement de copropriété stipule uniquement que les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble doivent simplement être conformes à la destination de l’immeuble et ne pas rompre l’harmonie ;

Attendu que le syndicat de copropriété s’oppose à cette argumentation ;

Attendu qu’il résulte des pièces produites et notamment de la photographie produite par le syndicat de copropriété (pièce numéro 17) que l’installation réalisée par la SCI PAMAFI affecte l’aspect extérieur de l’immeuble d’une manière non négligeable ce qui a entraîné tout un ensemble de plaintes des autres propriétaires de l’immeuble ; que d’autre part le règlement de copropriété stipule à propos de l’usage des parties privatives que les fenêtres et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, et également les gardes corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons, loggias, terrasses, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiées, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale ; qu’aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompent l’harmonie de l’immeuble ;

Attendu que l’installation envisagée devait en conséquence être soumise à l’autorisation de l’assemblée générale ; que le refus de l’autorisation sollicitée dans de telles conditions ne constitue pas un abus de majorité ; qu’il échet en conséquence de débouter la SCI PAMAFI de sa demande d’annulation de la résolution litigieuse ;

Attendu d’autre part que la SCI PAMAFI sollicite l’annulation de la résolution numéro 14 ;

Attendu qu’à l’appui de sa demande, la société PAMAFI soutient que la facture des travaux n’était pas annexée à la convocation, que la dépense relative à ces travaux n’aurait pas dû être prélevée sur le fonds ALUR et que les travaux ont été confiés à la société DSC sans mise en concurrence préalable ;

Mais attendu tout d’abord, que le syndicat rapporte la preuve que la facture a bien été annexée à la convocation, ainsi qu’il résulte des attestations nombreuses des copropriétaires ( pièces numéros 18 à 33) ;

Attendu d’autre part, qu’il résulte des dispositions de l’article 14–2–1 de la loi du 10 juillet 1965 que le fonds d’avance pour travaux créé par la loi ALUR est destiné à provisionner le financement de ceux relatifs à la conservation et à l’entretien des parties communes de l’immeuble, ce qui est l’objet de la facture des travaux réalisés par la société DSC relatifs à la réfection du hall d’entrée l’immeuble ; que dès lors, le prélèvement des fonds correspondants sur le fonds de travaux visé à l’article susvisé présente un caractère régulier ;

Attendu enfin que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 janvier 2009 il a été décidé de fixer à un montant de 1500 EUR, le seuil de mise en concurrence des marchés et contrats ; que la facture de travaux étant inférieure à ce seuil, une mise en concurrence n’était pas nécessaire ;

Attendu qu’il échet en conséquence de débouter la SCI PAMAFI de sa demande d’annulation de la résolution numéro 14 de l’assemblée générale du 10 février 2022 ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation de la SCI demanderesse ne permet d’exonérer celle-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndicat de copropriété ; qu’il échet de condamner de ce chef la SCI PAMAFI à payer au syndicat de copropriété [Adresse 9] la somme de 2500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE la SCI PAMAFI de sa demande d’annulation de la résolution numéro 13 de l’assemblée générale du 10 février 2022 ;

DÉBOUTE la SCI PAMAFI de sa demande d’annulation de la résolution numéro 14 de l’assemblée générale du 10 février 2022 ;

CONDAMNE la SCI PAMAFI à payer au syndicat de copropriété [Adresse 9] la somme de 2500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI PAMAFI aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT