COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01318 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3R3

du 08 Août 2024

N° de minute 24/01158

affaire : [H] [G], [Z] [T] [X] [O]

c/ [M] [I]

Grosse délivrée

à M^e Jérôme LACROUTS

Expédition délivrée

à M^e Anissa BAALBAKI

le

L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE HUIT AOÛT À 14 H 00

Nous, Lucie REYNAUD, Vice Présidente, agissant en qualité de Juge des référés déléguée, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 24 Juillet 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

M. [H] [G]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

Mme [Z] [T] [X] [O]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Mme [M] [I]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Anissa BAALBAKI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 30 Juillet 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 08 Août 2024

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [G] ont chacun obtenu un permis de construire au n°[Adresse 8] à [Localité 2] sur la parcelle cadastrée section CV [Cadastre 1] pour Monsieur [R] et sur la parcelle CV [Cadastre 4] pour Madame [Z] [G].

A la suite d’éboulements d’une partie de la bande de roulement et de l’assiette de l'[Adresse 8] appartenant à la métropole [Localité 2] Côte d’Azur, la mairie de [Localité 2], par arrêté du 8 mars 2024, a fermé pour tous les véhicules, deux roues et piétons, la voie circulée de l'[Adresse 8], au droit du n°106, en permanence 24h sur 24.

A la requête de la métropole [Localité 2] Côte d’Azur, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, par ordonnance du 24 mars 2024, a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [D] [B] et visant notamment à définir toutes les mesures conservatoires et urgentes visant à assurer la pérennité des ouvrages publics, la sécurisation de la voie publique et le rétablissement de la circulation dans les plus brefs délais.

Autorisés par ordonnance du 23 juillet 2024 à assigner en référé d’heure à heure, Monsieur [H] [G] et Madame [Z] [O] ont, par exploit du 24 juillet 2024 (assignation remise à étude) délivré assignation à Madame [M] [I] aux fins de voir :

— condamner Madame [I] à laisser l’accès libre sur sa parcelle CV [Cadastre 4] ou toute société que cette dernière aura mandatée à l’effet de constituer temporairement une servitude de tour d’échelle, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter du 15ème jour après la signification de l’ordonnance de référé

— juger que l’assiette de servitude de tour d’échelle sera à prendre sur la parcelle CV [Cadastre 5] au bénéfice de la parcelle CV [Cadastre 4] sur une bande de 5 mètres de profondeur décomptée à partir de la limite cadastrale entre les deux parcelles

— juger que cette servitude de tour d’échelle ne pourra être utilisée que pour permettre la réalisation d’ouvrage de soutènement et/de confortement en partie basse de la parcelle [Cadastre 4] et ce, pendant une durée d’un mois tout au plus à compter de son premier jour d’exercice

— juger que le propriétaire de la parcelle CV [Cadastre 4], en l’espèce Monsieur [H] [G] et Madame [Z] [O] sont redevables d’une indemnité forfaitaire de 500 euros à payer au propriétaire de la parcelle CV [Cadastre 5], en l’espèce Madame [I]

— juger n’y avoir lieu à un quelconque article 700 du code de procédure civile

— juger que les dépens de la présente procédure seront mis à la charge de Monsieur [G] et de Madame [Z] [O].

A l’audience, ils reprennent l’ensemble de leurs demandes et sollicitent également le débouté des demandes de Madame [I].

Ils prétendent qu’il existe une nécessité absolue et urgente de sécuriser leur propriété. Ils affirment que les travaux nécessaires de confortement ne peuvent être réalisés qu’en passant sur la propriété de Madame [I] du fait que l'[Adresse 8] est impraticable et que les terres en partie haute de la parcelle CV [Cadastre 4] pourraient être instables.

Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, Madame [M] [I] demande au juge des référés de :

— rejeter la demande aux motifs que :

— la parcelle est louée par un preneur commercial

— il n’est pas démontré lé nécessité de passer par la parcelle de Madame [I]

— les travaux préconisés par l’expert judiciaire nécessitent des études préalables qui ne sont pas produites en la cause

— la nature et l’ampleur des travaux ne sont pas justifiés.

A titre subsidiaire,

condamner in solidum les consorts [G] – [O] à lui payer une indemnité provisionnelle de 5000 euros à valoir sur son préjudice pour l’indemnisation de la tour d’échelle

En tout état de cause,

condamner in solidum les consorts [G] – [O] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique que sa parcelle fait l’objet d’un bail commercial et que jusqu’en novembre 2023, la parcelle [Cadastre 5] était occupée par la société MARBRERIE BEI désormais placée en liquidation judiciaire.

Madame [I] indique qu’aucune pièce, ni devis, ni rapport ou descriptif des travaux ne sont produits aux débats pour préciser la nature des travaux qui seront entrepris. Elle soutient que la servitude de tour d’échelle n’est pas justifiée.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 30 juillet 2024 et mise en délibéré au 8 août 2024.

MOTIFS

Sur l’absence de mise en cause du preneur commercial

Madame [M] [I] prétend que la demande des requérants ne peut être accueillie alors que la société NGE INFRANAT, locataire commercial, n’a pas été attraite à la cause.

Madame [M] [I] étant propriétaire de la parcelle cadastrée CV[Cadastre 5], la demande de servitude de tour d’échelle formulée à l’encontre de la propriétaire est parfaitement recevable même en l’absence d’assignation du locataire commercial. Il appartient au bailleur commercial, en vertu du contrat de bail signé le 1er mars 2024 avec la société NGE INFRANET de l’attraire à la cause.

Sur la demande de mise en place d’une servitude de tour d’échelle sur la parcelle de Madame [I]

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile (anciennement 809 du même code) prévoit que le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une servitude de tour d’échelle peut être mise en œuvre aux conditions suivantes :

— une réparation ;

— les travaux doivent être indispensables, soit qu’ils soient imposés par une décision administrative ou une réglementation d’urbanisme, soit qu’ils revêtent un caractère de nécessité afin d’éviter une dégradation grave, ou même la destruction de l’immeuble ;

— l’impossibilité d’effectuer les travaux sans passer chez autrui ;

En l’espèce, le compte-rendu n°1 de Monsieur [D] [B], expert judiciaire, a constaté le 2 avril 2024 sur la parcelle n°[Cadastre 4] des travaux de construction inachevés avec principalement un corps de maison qui a été construit en béton et des terrassements à l’arrière de la maison contre la [Adresse 8] et une accumulation de matériaux sur le front du talus, laissant exposer une quantité de matière considérables dans un état d’instabilité précaire. Il note que l’intensité du risque est extrêmement élevée dans cette zone et il n’y a plus aucune butée sur l'[Adresse 8] en lieu et place de la parcelle [Cadastre 4].

L’expert indique qu’il y a un réel danger pour les terrains sous la propriété et même la propriété en elle-même. Il préconise la mise en place de mesures conservatoires les plus simples et les retraits de matière.

L’expert note que durant la phase de travaux, une quantité de terre très importante a été déversée sur le talus qui avait une pente très élevée. L’expert indique qu’il y a réellement un danger pour les terrains sous la propriété voisine et même la propriété en elle-même.

Les conclusions de compte-rendu n°1 de monsieur [D] [B] sont suffisantes, en l’état, pour répondre à la demande et tirer les conclusions de l’impossibilité de passage par l'[Adresse 8].

En raison de l’instabilité de la zone et du fait que l’assise de la route n’est plus assurée, les travaux de confortement ne peuvent pas être réalisés par l'[Adresse 8]. Seul le passage par la propriété de Madame [I] peut permettre la réalisation de ces travaux urgents.

L’instabilité importante du secteur et la nécessité de traiter le talus de terre déversée par des ouvrages de confortement puis de sécuriser ainsi la zone justifie la mise en place de la servitude de tour d’échelle sur la parcelle CV n°[Cadastre 5] appartenant à Madame [I]. Cette servitude sera mise en place pour une durée d’un mois et devra être précédée d’un constat de commissaire de justice à la charge de Madame [G].

Conformément à la demande, l’assiette de servitude de tour d’échelle sera prise sur la parcelle cadastrée CV n°[Cadastre 5] appartenant à Madame [I] au bénéfice de la parcelle cadastrée CV n°[Cadastre 4] appartenant à Madame [Z] [G] sur une bande de 5 mètres de profondeur décomptée à partir de la limite cadastrale entre les deux parcelles.

La demande d’astreinte n’est par justifiée par les circonstances de l’espèce alors que Madame [I] est contrainte de subir la réalisation de travaux dont l’origine lui est étrangère.

Compte tenu du trouble de jouissance subi par Madame [I] (et partant son locataire commercial) du fait du passage par sa propriété durant un mois, de l’absence de précision sur les travaux effectués et leur déroulé, cette servitude de tour d’échelle accordée à Madame [Z] [G] sera indemnisée moyennant le versement de la somme de 4000 euros.

Monsieur [H] [G] et Madame [Z] [O] supporteront les dépens de l’instance.

Les circonstances de l’espèce justifient que Monsieur [H] [G] et Madame [Z] [O] soient condamnés in solidum à payer à Madame [M] [I] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lucie Reynaud, juge des référés au Tribunal Judiciaire de Nice, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [H] [G] et de Madame [Z] [O] ;

ORDONNE la mise en place d’une servitude de tour d’échelle temporaire au bénéfice de Monsieur [H] [G] et de Madame [Z] [O], propriétaires de la parcelle cadastrée CV n°[Cadastre 4] sur la parcelle cadastrée CV n°[Cadastre 5] appartenant à Madame [M] [I] pendant une durée d’un mois à compter du début des travaux ;

DIT que l’assiette de cette servitude de tour d’échelle sera prise sur la parcelle cadastrée CV n°[Cadastre 5] au bénéfice de la parcelle cadastrée CV n°[Cadastre 4] sur une bande de 5 mètres de profondeur décomptée à partir de la limite cadastrale entre ces deux parcelles ;

DIT que cette servitude de tour d’échelle a pour objet la réalisation de travaux de soutènement et de confortement en partie basse de la parcelle cadastrée CV n°[Cadastre 4] ;

DIT que le début et la fin des travaux devront être constatés par un commissaire de justice ;

DIT que ces constats de commissaire de justice incombent aux bénéficiaires de la servitude de tour d’échelle ;

DIT que cette servitude de tour d’échelle ne sera pas assortie d’une astreinte ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [G] et Madame [Z] [O] à verser à Madame [M] [I] une indemnité de 4000 euros en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [G] et Madame [Z] [O] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [G] et Madame [Z] [O] à verser à Madame [M] [I] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS