COUR D’APPEL D'[Localité 18]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LOPICASO c/ S.A.R.L. SCAN INVESTISSEMENTS, E.U.R.L. [M] [Y]

N° 25/262

Du 28 Avril 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/02347 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ODO6

Grosse délivrée à: M^e Jean-marc SZEPETOWSKI

expédition délivrée à:Maître Farouk MILOUDI

le 28/04/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt huit Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 28 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C.I. LOPICASO, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 21]

[Localité 3]

représentée par Maître Farouk MILOUDI de , avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES:

S.A.R.L. SCAN INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

E.U.R.L. [M] [Y], prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 15]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 1er juin 2022 par lequel la SCI LOPICASO prise en la personne de son représentant légal a fait assigner la SARL SCAN INVESTISSEMENTS prise en la personne de son représentant légal et l’EURL [M] [Y] prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de la SCI LOPICASO (rpva 20 mars 2024) qui sollicite de voir

Vu l’article 1359 du Code civil,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées au débat,

ORDONNER à la société SARL SCAN INVESTISSEMENTS et à la société EURL [M] [Y] de laisser le libre accès à la servitude ;

ENJOINDRE aux sociétés SARL SCAN INVESTISSEMENTS et EURL [M] [Y] de cesser tous travaux et de laisser libre accès au passage ;

FAIRE interdiction aux sociétés SARL SCAN INVESTISSEMENTS et EURL [M] [Y] de laisser en stationnement tout véhicule lui appartenant ou appartenant aux entreprises mandatées aux fins de réaliser les travaux ;

ASSORTIR ces injonctions d’une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER in solidum la société SARL SCAN INVESTISSEMENTS et à la société EURL [M] [Y] à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation des préjudices subis;

CONDAMNER in solidum la société SARL SCAN INVESTISSEMENTS et à la société EURL [M] [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de la SARL SCAN INVESTISSEMENTS et de l’EURL [M] [Y] (rpva 30 avril 2024) qui sollicitent de voir :

Débouter la SCI LOPICASO de ses prétentions.

La Condamner à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 octobre 2024, fixant la clôture différée au 2 janvier 2025 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION:

La SCI LOPICASO est propriétaire des parcelles cadastrées AE [Cadastre 5] et AE [Cadastre 6] sises [Cadastre 7]

[Adresse 19] à [Localité 20].

La SARL SCAN INVESTISSEMENTS et l’EURL [M] [Y] ont déposé le 24 novembre 2020, auprès la Marie de SAINT-ANDRE-DE-LA-ROCHE une demande de permis d’aménager concernant les parcelles cadastrées AD [Cadastre 16], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] voisines de celles appartenant à la SCI LOPICASO.

Par arrêté n°62/2021 en date du 23 février 2021, le permis d’aménager a été accordé.

Un recours gracieux a été régularisé le 22 avril 2021 et a été rejeté.

Un recours devant les juridictions administratives a été déposé contre ce permis d’aménager.

La SCI LOPICASO expose que les sociétés défenderesses bénéficiaires du permis d’aménager ont clos un passage, en contravention avec leurs titres.

Elle soutient que le protocole d’accord entre les anciens propriétaires dont elles font état n’est pas un acte de servitude, car il n’a jamais été publié aux services de la publicité foncière, et n’a pas donné lieu à un acte de constitution de servitude.

Elle en conclut qu’il y a extinction de la servitude qui avait été concédée sur sa parcelle [Cadastre 17], et souhaite faire cesser le trouble que cela lui cause, ajoutant que les travaux qui sont en cours d’exécution ont détérioré le passage objet de la procédure.

Elle sollicite des dommages et intérêts, indiquant que les abords de la propriété ont directement été impactés par cette situation et que le portail a totalement été détruit.

En réponse, les défenderesses invoquent l’accord en date du 15 octobre 1984 intervenu entre les consorts [G] aux droits desquels elles se trouvent, et les consorts [I] aux droits desquels se trouve la SCI LOPICASO, par lequel les consorts [I] consentaient une servitude de passage au profit des propriétés des consorts [G], enclavées.

Elles indiquent que leur acte d’achat des parcelles du 30 mars 2000 de la SCI LOPICASO rappelle l’existence de cette servitude de passage, et que leur acte de propriété la rappelle également.

Elle soutiennent que la voie d’accès assiette de la servitude de passage profitant au fonds qu’elles ont acquis n’a pas été fermée, que l’accès du chantier est distinct, qu’il n’existe aucun véhicule en stationnement empêchant l’usage par le fonds servant de la servitude de passage.

Elles ajoutent que le permis d’aménager qu’elles ont obtenu permet d’établir que l’accès aux différentes villas s’effectue par une voie interne créée et non par la voie d’accès assiette de la servitude de passage, à la seule exclusion de quelques mètres à l’entrée du lotissement.

Elles concluent au débouté de l’ensemble des demandes de la SCI LOPICASO, comme non étayées.

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 695 du code civil, le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.

Il convient de constater que la servitude invoquée par les deux défenderesses figure à la fois dans leur acte d’acquisition et dans celui de la SCI LOPICASO, qui vise l’acte constitutif de cette servitude de passage concédée au profit de la propriété [G] anciennement cadastrée section B [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] notamment sur la parcelle [Cadastre 17], soit le protocole d’accord établi entre les consorts [G] et madame [R] [I] et madame [F] le 16 octobre 1984, non publié.

Ce protocole, qui est donc parfaitement opposable à la demanderesse, est produit au débat (pièce 1 des défenderesses).

La publicité foncière a pour mission de porter à la connaissance du public les renseignements concernant la situation juridique d’un immeuble.

Même non publié, la SCI LOPICASO ne peut pas prétendre avoir ignoré l’existence de cette servitude, puisque mentionnée dans son acte de propriété.

Le fait que l’acte de servitude n’ait pas été publié à la publicité foncière est indifférent sur l’existence et la validité de l’accord entre les parties.

De plus, il convient de constater que cet acte constitutif de servitude ne mentionne aucune

limitation quelconque de l’objet de la servitude, consentie expressément pour mettre fin à une action en désenclavement en cours.

Il n’est pas établi par la SCI LOPICASO les travaux en cours auraient détérioré l’assiette de la voie d’accès, les photographies qu’elle produit sont insuffisantes à l’établir, ni que des stationnements seraient susceptibles de rendre impossible l’utilisation de la voie qui constitue l’assiette de la servitude.

En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, la SCI LOPICASO sera déboutée de l’ensemble de ses demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des défenderesses leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SCI LOPICASO sera condamnée à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, elle sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI LOPICASO de l’ensemble de ses demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE la SCI LOPICASO à payer à la SARL SCAN INVESTISSEMENTS et l’EURL [M] [Y] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LOPICASO aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT