MINUTE N° : 25/0484

JUGEMENT

DU 30 Juin 2025

N° RC 24/03815

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EPIC, VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat

ET :

[N] [G]

[K] [G]

Débats à l’audience du 06 Mars 2025

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. [G]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 30 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 30 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC, VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Mme [S], munie d’un pouvoir en date du 25 février 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [G]

né le 07 Juin 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [K] [G]

née le 24 Mars 1995 à [Localité 9] (THAILANDE), demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 février 2021, l’Office Public de l’Habitat (OPH) VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] et Madame [K] [G] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 367,62 euros, et 17,09 euros pour le garage, outre des provisions sur charges.

Invoquant des loyers demeurés impayés, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer aux locataires, par actes de commissaire de justice du 30 mai 2024, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 2 653,90 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, remis à l’étude, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir :

— Constater, en application du jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti pour défaut de paiement des loyers et des charges;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ou, à défaut, et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail consenti,

— Dire en conséquence que Monsieur [N] et Madame [K] [G] sont occupants sans droit ni titre dudit logement,

— Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, par tous les moyens et voies de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement situé [Adresse 1] à [Localité 8],

— Condamner solidairement et conjointement Monsieur [N] et Madame [K] [G] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT :

* la somme de 3 621,52 euros au titre des impayés de loyers et charges,

* une indemnité mensuelle d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des locaux, cette indemnité correspondant au loyer et charges prévue dans le contrat de location avec révision applicable pour le loyer et actualisation des charges en fonction des dépenses à prévoir,

* la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

*les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de ses formalités et de la présente assignation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 7] le 20 août 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 06 mars 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son chargé de recouvrement régulièrement muni d’un pouvoir, et Monsieur [N] [G] se sont accordés sur l’octroi de délais de paiement à raison de mensualités d’un montant de 100 euros. Le bailleur a maintenu le surplus de ses prétentions et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 613,79 euros. Compte tenu d’un règlement survenu la veille de l’audience, il a été autorisé à transmettre un décompte actualisé dans le temps du délibéré.Monsieur [N] [G] a reconnu la dette, sous réserve de la déduction des règlements intervenus la veille. Il a sollicité des délais de paiement pour s’en acquitter.

Madame [K] [G], bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour les locataires d’avoir répondu aux propositions de rencontre du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, prorogé au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du même code, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, le jugement étant susceptible d’appel, il est réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la même loi dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

***

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 19 août 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, laquelle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

***

En l’espèce, le bail litigieux comprend une clause résolutoire de plein droit à l’article 10 au terme de laquelle en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges dîment jusitifiés aux termes convenus, le présent contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 mai 2024, pour la somme en principal de 2 653,90 euros.

Celui-ci est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un règlement partiel de 560,02 euros ayant été effectué le 15 juillet 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2024.

Sur la dette locative

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT produit un décompte et sollicite la somme de 4 613,17 euros, à laquelle il convient de retrancher deux règlements intervenus la veille de l’audience pour un montant total de 450 euros. En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 4 163,17 euros.

Madame [K] [G], qui n’a pas comparu, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant de la dette.

Monsieur [N] [G] reconnait la dette, sous réserve de la déduction des deux règlements précités.

Il seront donc condamnés à verser au bailleur la somme de 4 163,17 euros, et ce solidairement en application de la clause de solidarité contractuelle (article 12).

Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***

Monsieur [N] [G] déclare que son épouse est employée selon contrat à durée indéterminée pour un salaire mensuel de 1 600 euros. Il perçoit quant à lui des indemnités de retour à l’emploi à hauteur de 850 euros par mois. Le couple a un enfant à charge.

Il ressort du décompte produit que Monsieur [N] et Madame [K] [G] ont repris le paiement des loyers courants depuis plusieurs mois avant l’audience et honorent la dette locative par des versements mensuels de 100 euros depuis septembre 2024.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord des parties à l’audience, Monsieur [N] et Madame [K] [G] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] et Madame [K] [G], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 15 février 2021, liant l’OPH VAL TOURAINE HABITAT et Monsieur [N] [G] et Madame [K] [G], relatif au logement n°1 situé [Adresse 1] à [Localité 8] est acquise au 31 juillet 2024;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [K] [G] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de QUATRE MILLE CENT SOIXANTE-TROIS EUROS ET DIX-SEPT CENTIMES (4 163,17 €) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée à la date du 06 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus;

AUTORISE Monsieur [N] [G] et Madame [K] [G] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de CENT EUROS (100 €) chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le cinq de chaque mois et pour la première fois le cinq du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [G] et Madame [K] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [N] [G] et Madame [K] [G] soient condamnés à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance, soit la somme de QUATRE CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS ET DIX-SEPT (464,17 euros);

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [K] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer et de l’assignation;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection