COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES BISCARRA/LAMARTINE c/ S.C.I. SCI TIZIANO

N° 25/

Du 27 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/01081 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKJO

Grosse délivrée à

M^e Pascale OUALID

expédition délivrée à

le 27 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Pascale OUALID, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

SCI TIZIANO, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 7]

[Localité 2]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Tiziano est propriétaire des lots n°10, 16 et 19 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5].

Par lettres du 1er septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a mis en demeure la société Tiziano de lui payer la somme de 3.293,29 euros et de 5.244,34 euros de charges de copropriété dues au 31 août 2023.

Par acte du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a fait assigner la société Tiziano aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le paiement des sommes suivantes :

10.604,93 euros de charges de copropriété selon décomptes du 1er janvier 2025 et du 30 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2023,1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, avec distraction au profit de Maître Pascale Oualid, avocat.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, la SCI Tiziano n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 juin 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] produit :

— le relevé de propriété démontrant que la SCI Tiziano est propriétaire des lots de copropriété n°10, 16 et 19,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juillet 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 mai 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

— l’état financier après répartition au 31/12/2020,

— les comptes de gestion au 31/12/2021, au 31/12/2022, au 31/12/2023 et les budgets prévisionnels,

— les appels de fonds, charges et provisions adressés à la SCI Tiziano,

— une mise en demeure de payer la somme de 3.293,29 euros de charges de copropriété dues au 31 août 2023 adressée à la SCI Tiziano par lettre du 1er septembre 2023,

— une mise en demeure de payer la somme de 5.244,34 euros de charges de copropriété dues au 31 août 2023 adressée à la SCI Tiziano par lettre du 1er septembre 2023,

— un relevé de compte des charges du lot n° 10 débiteur de la somme de 7.131,73 euros au 1er janvier 2025,

— un relevé de compte des charges des lots n°16 et 19 débiteur de la somme de 3.473,20 euros au 30 janvier 2025.

Toutefois, ces solde débiteur ne sont pas constitués exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprennent :

— pour le lot n°10 :

— des frais d’honoraires d’avocat d’un montant de 83,70 euros le 21/09/2010,

— des frais de relance d’un montant de 20,08 euros le 22/09/2015,

— des frais de relance d’un montant de 30 euros le 27/12/2019,

— des frais de relance d’un montant de 30 euros le 14/05/2020,

— des frais de relance d’un montant de 45 euros le 30/01/2023,

— des frais de relance d’un montant de 45 euros le 31/08/2023,

— des frais d’avocat d’un montant de 379,99 euros le 21/10/2024,

— pour les lots n°16 et 19 :

— des frais de dossier pour le lot n°19 d’un montant de 65 euros le 21/02/2011,

— des frais de dossier pour le lot n°16 d’un montant de 65 euros le 21/02/2011,

— des frais de relance d’un montant de 12 euros le 30/05/2011,

— des frais de relance d’un montant de 20,08 euros le 22/09/2015,

— des frais de relance d’un montant de 30 euros le 17/11/2016,

— des frais de relance d’un montant de 45 euros le 30/01/2023,

— des frais de relance d’un montant de 45 euros le 31/0/2023,

— des frais d’avocat d’un montant de 379,99 euros le 07/06/2024,

— des frais d’avocat d’un montant de 379,99 euros le 21/10/2024,

le tout pour un montant total de 1.675,83 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais d’honoraires d’avocat, ou de frais de relance, ou de frais de dossier ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de deux mises en demeure de 45 euros chacune.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à son recouvrement d’un montant de 9.019,10 euros, arrêtée au 1er janvier 2025 et au 30 janvier 2025, que la SCI Tiziano sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.537,63 euros à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2023 et sur la totalité à compter de l’assignation du 17 mars 2025.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la SCI Tiziano s’abstient de tout paiement depuis le 17 mars 2023 si bien qu’elle impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes de conservation et d’entretien de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, en raison de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

La SCI Tiziano sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la SCI Tiziano sera condamnée aux dépensainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Tiziano à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 9.019,10 euros de charges de copropriété et frais nécessaire, comptes arrêtés au 1er janvier 2025 et au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.537,63 euros à compter du 1er septembre 2023 et sur la totalité à compter du 17 mars 2025 ;

CONDAMNE la SCI Tiziano à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI Tiziano à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Tiziano aux dépens, avec distraction au profit de Maître Pascale Oualid, avocat au Barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT