COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

RÉOUVERTURE DES DÉBATS

N° RG 24/01652 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5JT

du 19 Juin 2025

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 3]

c/ [X] [V]

Expédition délivrée à

M^e Benjamin DERSY

M^e Carole DUNAC-BORGHINI

le

l’an deux mil vingt cinq et le dix neuf juin à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 04 Septembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice SG IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Benjamin DERSY, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [X] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Carole DUNAC-BORGHINI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires LE PANORAMER a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, Mme [X] [V] aux fins de :

— condamnation de Mme [X] [V] à procéder à la dépose de la véranda sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision jusqu’à complète exécution,

— condamnation de Madame [V] à lui régler à titre provisionnel le coût des travaux qui vont être engagés pour mettre définitivement un terme aux infiltrations après la dépose de la véranda sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir dans le délai d’un mois à compter de la signification à cette dernière des factures relatives au coût des travaux,

— condamnation de Mme [X] [V] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 15 mai 2025, il a maintenu aux termes de ces dernières conclusions reprises oralement, ses demandes, qu’il sollicite de voir juger recevables.

Il expose que Mme [V] a fait installer une véranda sur son balcon sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en violation du règlement de copropriété, que sa demande de validation à postériori a été rejetée et qu’il convient de mettre un terme au trouble manifestement subi en la condamnation à procéder à sa dépose. Il ajoute que les balcons et terrasses sont des parties communes , que la véranda a été installée sans autorisation préalable contrairement à ce que soutient cette dernière, que les travaux ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble, qu’aucune autorisation tacite n’existe, et que la véranda installée facilite l’accès aux autres étages et les cambriolages, l’un des copropriétaire situé au dessus s’étant plaint d’une intrusion le 3 juillet 2024 par le toit de la véranda. Il précise que les balcons fermés par une véranda sont situés en façade nord qui ne facilitent pas l’accès aux appartements du dessus et que des autorisations avaient été données en ce sens. Il ajoute enfin que cette installation a obstrué les évacuations d’eau pluviales qui sont complément bouchées et que les infiltrations actuelles sont directement causées par l’obturation des descentes d’eau pluviale et sont distinctes de celles qui avaient précédemment affecté les parkings, de nouvelles infilstrations étant apparues.

Mme [X] [V] demande dans ses conclusions reprises oralement à l’audience :

— le rejet des demandes,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1500 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— d’écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance.

Elle fait valoir que sa terrasse est une partie privative, que son appartement est situé en rez-de-chaussée, qu’elle subit des nuisances sonores et des problèmes d’insécurité et qu’elle l’a fermée afin de sécuriser les lieux. Elle fait valoir qu’un conflit l’oppose à la copropriétaire de l’appartement du dessus, que l’assemblée générale a rejeté sa demande de validation des travaux à une voix et qu’elle réitérera sa demande lors de la prochaine assemblée. Elle ajoute que tous les copropriétaires ont procédé à la fermeture de leur balcon par des vérandas, qu’une autorisation tacite existe, qu’il ne peut y avoir de traitement inégal ou discriminatoire entre les copropriétaires et que le règlement de copropriété n’interdit pas leur fermeture qui ne modifie en rien l’aspect extérieur de l’immeuble mais au contraire l’autorise. Elle précise qu’il n’est pas démontré que la fermeture du balcon aurait causé des problèmes d’étanchéité ces derniers étant antérieurs à ses travaux et que la construction en tôle au dessus existait déjà de sorte qu’elle n’a fait que poser une vitre.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

En cours de délibéré, le syndicat des copropriétaires a adressé une note en délibéré afin de répondre au moyen soulevé à l’audience par Mme [V] tiré du fait que le règlement de copropriété autorise les travaux de pose et de fermetures extérieures, note à laquelle cette dernière a répondu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la médiation :

Aux termes des dispositions de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Bien que Mme [V] sollicite la mise en place d’une mesure de médiation au motif que le syndicat des copropriétaires LE PANORAMER n’a pas tenté de résoudre amiablement le litige, force est de relever que ce dernier s’y oppose en faisant valoir qu’il a effectué des démarches amiables en vain et que cette dernière a refusé préalablement tout échange.

Dès lors, la mise en place d’une médiation supposant l’accord préalable de deux parties, la demande sera rejetée, en l’état de l’opposition du demandeur.

Sur la demande de remise en état des parties communes :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [C] est propriétaire d’un appartement avec deux terrasses au sein de la copropriété [Adresse 8].

Bien que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] PANORAMER expose que le règlement de propriété prévoit que les balcons et terrasses sont des parties communes et qu’une autorisation préalable est nécessaire avant tout travaux, en visant un extrait du règlement dans ses conclusions, alors que Mme [V] soutient au contraire que les terrasses constituent des parties privatives, force est de relever que la seule page versée par le demandeur ne correspond pas à l’extrait reproduit dans ses écriturees puisque portant sur les dispositifs de collecte et d’évacuation des eaux pluviales, et qu’il n’est versé par aucune des parties, les pages du règlement de copropriété déterminant les parties communes et privatives.

Mme [V] verse de son côté, la page 41 prévoyant que « les fenêtres, persiennes, gardes-corps, rampes d’accès et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative sans l’autorisation de l’assemblée générale. La pose des stores et fermetures extérieures est autorisée sous réserve que la teinte et la forme figurent au nombre de celles adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires ».

Dès lors, force est de considérer qu’il est nécessaire que l’intégralité des pages du règlement de copropriété affèrentes à la qualification des parties privatives et communes qui est débattue entre les parties et leur régime soient produites, et ce afin que la juridiction puisse déterminer au préalable la nature de la terrasse litigieuse et les dispositions applicables.

En conséquence, la réouverture des débats sera ordonnée afin que le syndicat des copropriétaires LE PANORAMER communique l’intégralité des pages du règlement de copropriété de l’immeuble, relatives aux parties privatives et communes.

Il sera sursis à statuer dans l’attente sur les demandes.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

REJETONS la demande de médiation ;

ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du 9 septembre 2025 à 9h et ce afin que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] PANORAMER communique l’intégralité des pages du règlement de copropriété relatives aux parties privatives et communes ;

SURSOYONS A STATUER dans l’attente sur les demandes ;

RÉSERVONS les dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT