COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [X] [Z] [S] née [L] c/ S.A.S. IMMO DE FRANCE, Syndic. de copro. [Adresse 5]

N° 25/

Du 09 Juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/03849 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OPFH

Grosse délivrée à

M^e Sylvia STALTERI

expédition délivrée à

M^e Céline ALINOT

le 09 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA

Greffier : Madame Eliancia KALO

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Mai 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Juillet 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Mme [X] [Z] [S] née [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DEFENDERESSES:

S.A.S. IMMO DE FRANCE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Sylvia STALTERI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE, SAS dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4] pris en la personne de son syndic

le Cabinet IMMO DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Sylvia STALTERI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de Madame [X] [Z] [S] née [L] à l’encontre du syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 5] et de la SAS Immo de France, par acte du 29 septembre 2022.

Vu les dernières conclusions de Madame [X] [Z] [L] épouse [S] notifiées par voie de RPVA le 3 septembre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 3 août 2022 en toutes ses dispositions ; à titre subsidiaire, de prononcer la nullité des résolutions 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9.1, 9.2, 9.3, 9.4, 9.5, 9.6, 9.7, 9.8, 9.9, 14, 15, 15.2, 15.3, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26.2, 27, 28, 32, 33, 34 et 35 ; en tout état de cause, de rejeter la demande de dommages-intérêts ainsi que celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner in solidum le syndicat de copropriété [Adresse 5] et le syndic cabinet Immo de France Côte d’Azur à lui payer la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts, outre 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions du syndicat de copropriété [Adresse 5] notifiées par voie de RPVA le 5 février 2025 et par lesquelles il est demandé au tribunal de déclarer Madame [L] épouse [S] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes ; de l’en débouter ; de la condamner à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive outre 4500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’absence d’écritures aux intérêts de la SAS Immo de France.

Vu l’ordonnance du 27 novembre 2024 fixant la clôture au 6 février 2025.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL

Attendu que la résidence [Adresse 5], située [Adresse 4] à [Localité 6], soumise au statut de la copropriété, a pour syndic la SAS Cabinet Immo de France ; que Madame [L] épouse [S] est propriétaire de lots au sein de cette résidence ;

Attendu que le syndic en exercice a convoqué une assemblée générale pour le 3 août 2022 ; que Madame [S] lui a demandé de reporter ladite assemblée générale en acceptant d’en assumer les frais, ce qui lui a été refusé dans la mesure où les convocations avaient déjà été envoyées ;

Attendu que Madame [L] épouse [S] sollicite dans le cadre de la présente procédure la nullité dans son ensemble de l’assemblée générale et à titre subsidiaire la nullité de toute une série de résolutions ;

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale :

Attendu qu’au visa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [L] épouse [S] sollicite la nullité de l’assemblée générale litigieuse pour le premier motif que Monsieur [M] [T] a été désigné en qualité de président de l’assemblée générale, alors qu’il est propriétaire indivis au sein de l’immeuble avec son fils Monsieur [G] [T], lequel est salarié de la copropriété ; qu’il existe ainsi un conflit d’intérêts lorsque le président du conseil syndical également président de séance est en position d’obtenir des marchés de travaux pour son fils qui exploite une société à titre personnel en plus de ses fonctions de gardien de l’immeuble et qu’il exécute les travaux qui lui sont confiés au titre de son entreprise en même temps que son contrat de travail ;

Mais attendu qu’une telle argumentation ne peut être retenue ;

Attendu qu’il résulte des pièces produites que Monsieur [M] [T] préside depuis plus de 20 ans le conseil syndical de la résidence [Adresse 5] et a été désigné président de ladite assemblée générale, ce qui n’a aucunement pour conséquence de faire de lui un préposé du syndic ; que Monsieur [G] [T], son fils, n’est pas le préposé du syndic mais le préposé du syndicat de copropriété et n’a jamais été désigné pour une quelconque fonction au sein de ladite assemblée générale ; qu’enfin il n’est rapporté la preuve d’aucun conflit d’intérêts, l’assemblée générale étant entièrement libre de choisir pour réaliser des travaux d’entretien une entreprise quand bien même son dirigeant serait apparenté à un copropriétaire ayant été désigné président de l’assemblée générale, alors qu’il n’est pas davantage établi qu’il réaliserait des travaux pendant ses horaires de travail ;

Attendu que toutes ces allégations sont inopérantes à constituer un moyen de nullité ;

Attendu qu’il échet en conséquence de rejeter ce premier moyen ;

Attendu que la demanderesse sollicite la nullité de l’assemblée générale pour cet autre motif que la société Immo France Côte d’Azur a été désignée en qualité de secrétaire lors de l’assemblée générale litigieuse alors qu’elle avait été désignée en qualité de syndic à compter du 26 juillet 2021, son mandat expirant le 25 juillet 2002 ; qu’ainsi, si la convocation à l’assemblée générale est régulière, en revanche lors de la tenue de l’assemblée générale 3 août 2022, le mandat du syndic était expiré et il n’avait plus qualité pour être secrétaire en violation de l’article 15 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, ce qui entache l’assemblée générale de nullité ;

Mais attendu qu’une telle argumentation ne peut être retenue ;

Attendu en effet que si, selon l’article 15 du décret du 17 mars 1967, le secrétaire de séance est généralement le syndic, sauf décision contraire de l’assemblée générale, son rôle consiste à rédiger le procès-verbal de l’assemblée ce qui est une tâche administrative et non une prérogative réservée exclusivement au syndic en exercice ; qu’il en résulte que rien dans la loi n’interdît à une personne, y compris à l’ancien syndic, d’être désigné secrétaire de séance par l’assemblée générale, à la seule condition que cette désignation soit votée par les copropriétaires présents lors de ladite assemblée ;

Or attendu qu’en l’espèce, selon les termes de la résolution numéro 3 Monsieur [K] [C], et non la SAS Cabinet Immo de France représentée par son dirigeant, a été élu secrétaire de la séance, selon la majorité de l’article 24 par 52 copropriétaires, seuls deux copropriétaires dont Madame [S] ayant voté contre ; qu’il s’ensuit le rejet de ce moyen de nullité de l’assemblée générale ;

Sur les demandes de nullité de certaines résolutions :

Attendu que Madame [L] épouse [S] sollicite la nullité de la résolution numéro 5 relative à l’approbation des comptes de l’exercice écoulé au motif qu’en violation de l’article 9 – 1 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale ne mentionne aucune des informations relatives au lieu, jours et heures de consultation des pièces justificatives des charges en violation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, ce qui entraîne la nullité de cette résolution ; qu’en outre, l’approbation des comptes constitue un abus de majorité au motif que cette résolution approuve des travaux confiés à une entreprise dont l’animateur est Monsieur [G] [T], lequel est gardien de l’immeuble et propriétaire indivis ;

Mais attendu que comme le relève justement le syndicat de copropriété, la convocation à l’assemblée générale du 3 août 2022 précise en première page qu’en application de l’article 18 – 1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont la faculté de consulter les pièces justificatives de charges dans les bureaux du syndic, au cours des 6 jours précédant la date de la tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes, aux heures d’ouverture des bureaux et sur rendez-vous ;

Attendu qu’il n’est ni allégué ni établi que les mentions susvisées violeraient les dispositions de l’article 9 – 1 du décret du 17 mars 1967 ; qu’il s’ensuit le rejet de ce moyen de nullité de la résolution numéro 5 ;

Attendu d’autre part qu’une résolution d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires en l’absence de tout intérêt collectif ;

Or attendu qu’en l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve d’un tel abus de majorité par le seul fait que le syndicat de copropriété a confié des travaux à Monsieur [G] [T], dans le cadre d’une entreprise qu’il dirige, alors qu’il est propriétaire de lots au sein de la copropriété et gardien de l’immeuble, étant rappelé d’une part qu’un gardien n’a pas vocation à réaliser dans le cadre de son emploi des travaux de réparation pour la copropriété et que d’autre part il n’est ni allégué ni établi que les travaux réalisés seraient fictifs ou surfacturés ou ne correspondraient pas à l’intérêt collectif ;

Attendu que la demanderesse sollicite en deuxième lieu la nullité de la résolution numéro 6 relative au quitus au syndic comme étant la conséquence de sa demande de nullité de la résolution numéro 5 ;

Mais attendu que cette première demande étant rejetée, il s’ensuit le rejet de la demande de nullité de la résolution numéro 6 ;

Attendu que Madame [L] épouse [S] sollicite la nullité de la résolution numéro 7 relative à la désignation du syndic, de même que la nullité de la résolution numéro 8 relative à l’approbation du budget prévisionnel 2023, pour le même motif de l’existence d’un abus de droit ;

Mais attendu qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un abus de droit relativement à ces 2 résolutions au sens défini ci-dessus ; qu’il échet de rejeter ses demandes de nullité des résolutions numéros 7 et 8 ;

Attendu que Madame [L] épouse [S] conteste par ailleurs les résolutions numéros 9 à 9.9 relatives à la désignation des membres du conseil syndical au motif que Monsieur [M] [T], président de séance a été élu membre du conseil syndical alors que son fils est également propriétaire et salarié de la copropriété en qualité de gardien et utilise une entreprise pour réaliser des travaux pour le compte de la copropriété ; que les autres membres du conseil syndical n’ont jamais sollicité de justification de l’assurance professionnelle de l’intéressé ni émis d’objection à sa désignation pour réaliser des travaux ce qui constituerait un abus de droit couvert par le conseil syndical ;

Mais attendu que Madame [L] épouse [S] ne rapporte pas la preuve que les allégations formulées par elle seraient constitutives d’un abus de droit, ni en quoi ces allégations pourraient entraîner la nullité de la désignation des membres du conseil syndical par l’assemblée générale ; qu’il échet en conséquence de rejeter les demandes de nullités des résolutions numéros 9 à 9.9 de ladite assemblée ;

Attendu que par ailleurs encore Madame [L] épouse [S] sollicite la nullité des résolutions numéro 14, 15, 15.2, 15.3, 16 et 17, au terme d’une argumentation particulièrement nébuleuse selon laquelle les conditions d’une véritable mise en concurrence n’ont pas été respectées dans la mesure où elles visaient à favoriser le devis de Monsieur [G] [T], le dernier présenté, par rapport à des devis antérieurs d’autres entreprises ; que selon elle, le principe même de ces travaux ne pouvait être voté en l’absence d’un dossier documenté et de plusieurs devis sur les mêmes bases ;

Mais attendu que par la résolution numéro 14, l’assemblée a décidé le principe de travaux de réfection des grilles des entrées de l’immeuble ; qu’il n’est ni allégué ni établi en quoi cette décision de principe serait entachée d’une quelconque nullité ;

Attendu que les résolutions numéros 15, 15.1, 15.2 et 15.3 étaient relatives au choix de l’entreprise entre les propositions de la société Pescarzoli, de l’entreprise SIM06 et de l’entreprise Luc Lietaer ;

Or attendu qu’aucune de ces entreprises n’a été retenue, ce qui exclut tout abus de droit pour le motif allégué ; qu’en outre, comme le relève justement le syndicat de copropriété, Madame [L] épouse [S] a voté dans le même sens que la majorité qui a refusé chacune des entreprises, ce dont il résulte qu’elle n’était pas opposante à ces résolutions au sens de la loi ; qu’il échet de la débouter de ses demandes de nullités des résolutions susvisées ;

Attendu que les résolutions numéros 16 et 17 étaient relatives au financement des travaux de réfection des grilles et aux honoraires du syndic pour les dits travaux ;

Or, attendu que les travaux n’ayant pas été attribués à l’une des entreprises qui a soumissionné, ils n’ont pas eu à être financés et en conséquence ces résolutions ont fait l’objet d’un vote de rejet ; que là encore, Madame [L] épouse [S], en votant en faveur du rejet, n’a pas été opposante à ces résolutions au sens de la loi ; qu’il échet de la débouter de ses demandes de nullités des résolutions numéro 16 et 17 ;

Attendu que par ailleurs encore Madame [L] épouse [S] sollicite la nullité des résolutions numéro 18, 19 et 20 de l’assemblée générale litigieuse ; qu’elle fait valoir de ce chef que par la résolution numéro 11, il a été décidé d’une mise en concurrence obligatoire pour tout marché supérieur à la somme de 2000 € ; qu’il a été décidé par l’assemblée générale de procéder à une ventilation des bassins des 2 entrées de la copropriété, pour un montant de 2450 € TTC, sans qu’il soit procédé à une mise en concurrence, ce qui doit entraîner la nullité de cette résolution, de même que les résolutions numéros 19 et 20 qui ont adopté le financement de ces travaux sur le fonds travaux ALUR et fixé les honoraires du syndic ;

Mais attendu que comme le relève justement le syndicat de copropriété, d’une part l’irrégularité résultant du défaut de mise en concurrence est extrêmement minime dans la mesure où le seuil de la mise en concurrence de 2000 € hors-taxes n’est que très peu dépassé et d’autre part, le syndicat affirme sans être contredit que ces travaux ont été décidés dans l’urgence, ce qui a empêché une mise en concurrence ; qu’il échet en conséquence de débouter Madame [L] épouse [S] de sa demande de nullité des résolutions numéros 18, 19 et 20 de l’assemblée générale ;

Attendu que par ailleurs encore, Madame [L] épouse [S] sollicite la nullité des résolutions numéros 21, 22.3, 23 et 24 de ladite assemblée générale ;

Attendu que par la résolution numéro 21, l’assemblée générale a décidé le principe de travaux de réfection en peinture des plafonds des paliers des 2 entrées de l’immeuble, du 1er au 7e étage ;

Attendu qu’il n’est ni allégué ni établi en quoi cette décision de principe serait entachée d’une quelconque nullité ;

Attendu que par la résolution numéro 22.3, l’assemblée a décidé de confier les travaux de réfection en peinture des plafonds des paliers des 2 entrées du 1er au 7e étage à l’entreprise SIM ; que par la résolution numéro 23, il a été décidé de financer ces travaux par le fonds de travaux ALUR et par la résolution numéro 24 il a été fixé les honoraires du syndic correspondant ;

Attendu qu’à l’appui de sa demande de nullité de la résolution numéro 22.3, la demanderesse soutient que cette résolution consisterait à faire travailler une entreprise pour des travaux ne relevant pas de son objet social et sans justification d’une assurance et d’une qualification, ce qui serait constitutif d’un abus de droit ;

Mais attendu que là encore, Madame [L] épouse [S] ne rapporte pas la preuve que cette résolution serait constitutive d’un abus de droit, alors qu’il est établi que l’entreprise SIM a notamment pour objet social la réalisation de travaux et qu’elle dispose d’une assurance ; que dès lors, il échet de la débouter de sa demande de nullité de la résolution numéro 22.3, mais également par voie de conséquence, de sa demande de nullité des résolutions numéros 23 et 24 ;

Attendu que Madame [L] épouse [S] sollicite par ailleurs l’annulation des résolutions numéro 25, 26.2, 27 et 28 de ladite assemblée générale qui a, de la même manière que pour les résolutions ci-dessus visées, décidé du principe de travaux de peinture de l’entresol et de la coursive et qui a confié ces travaux à l’entreprise SIM, puis qui a décidé du financement et des honoraires du syndic ;

Attendu que Madame [L] épouse [S] allègue les mêmes motifs à l’appui de sa demande de résolution, lesquelles ne sont pas constitutives d’un abus de droit ; qu’il échet de la débouter de sa demande de nullité des résolutions numéro 25, 26.2, 27 et 28 de ladite assemblée générale ;

Attendu qu’il a été porté à l’ordre du jour une résolution numéro 32 relative à une décision à prendre pour ester en justice à l’encontre de l’un des copropriétaires Monsieur [Y] et de son locataire qui bénéficie d’un régime de protection légale mais laisse l’appartement dans un état de quasi-insalubrité ;

Attendu que l’assemblée générale a décidé de ce chef d’engager une phase amiable auprès du propriétaire et des organes d’assistance de la personne protégée avant d’engager une procédure en cas d’échec à l’encontre du propriétaire et de son locataire de manière oblique pour que le logement soit entretenu de même que la terrasse ;

Attendu que Madame [L] épouse [S] sollicite la nullité de cette résolution au motif que toute question portée à l’ordre du jour doit être précise et qu’il doit exister une concordance complète entre la question posée et le vote ; qu’en outre, ladite résolution n’est pas conforme aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, l’autorisation d’ester devant être donnée au syndic ;

Mais attendu que s’agissant d’une résolution tendant à l’introduction d’une procédure à l’encontre d’un copropriétaire ou d’un tiers, la loi oblige le syndicat de copropriété, comme tout autre demandeur, à procéder à une tentative de solution amiable du litige avant l’introduction d’une instance ;

Attendu que la résolution numéro 32 ne fait qu’appliquer cette règle d’une tentative de solution amiable avant d’introduire une action judiciaire en cas d’échec à l’encontre du propriétaire et de son locataire ; qu’il n’est ainsi pas rapporté la preuve d’une discordance entre la question posée et la résolution adoptée ; que par ailleurs, la décision d’introduire une instance en cas d’échec à l’encontre du propriétaire et de son locataire est suffisamment précise et enferme implicitement autorisation du syndic d’ester ; qu’il échet en conséquence de débouter la demanderesse de sa demande de nullité de la résolution numéro 32 ;

Attendu que la demanderesse sollicite encore la nullité de la résolution numéro 33 de ladite assemblée qui a rejeté la proposition de Monsieur [R] d’afficher les horaires du gardien sur la porte de la loge ;

Or attendu que Madame [L] épouse [S] a voté contre cette résolution, comme la majorité des autres copropriétaires, ce dont il résulte qu’elle n’est pas opposante à cette résolution au sens de la loi ;

Attendu que par la résolution numéro 34 il a été décidé de programmer le nom du gardien au niveau de la platine afin qu’il puisse être joint durant ses horaires de travail ;

Attendu que Madame [L] épouse [S] sollicite la nullité de cette résolution sans aucunement s’expliquer sur le fondement qu’elle allègue ; qu’il échet de la débouter de ce chef de demande ;

Attendu que par la résolution numéro 35, l’assemblée générale a décidé de valider, à la demande de Monsieur [R], que le gardien ne puisse pas entreprendre des travaux rémunérés pendant ses heures de service ;

Attendu que Madame [L] épouse [S] sollicite la nullité de cette résolution sans aucunement s’expliquer sur le fondement juridique de cette demande ; qu’il échet de la débouter de ce chef ;

Attendu que la demanderesse sollicite d’autre part la condamnation du syndicat de copropriété in solidum avec le syndic à lui payer la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts ;

Mais attendu qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une faute commise par le syndicat ou par le syndic, engageant leur responsabilité, ni de l’existence d’un préjudice pour la demanderesse en rapport de causalité directe avec la faute alléguée ; qu’il échet en conséquence de débouter Madame [L] épouse [S] de ce chef de demande ;

Attendu que le syndicat de copropriété sollicite reconventionnellement la condamnation de Madame [L] épouse [S] à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

Mais attendu qu’il ne rapporte pas la preuve d’un abus du droit d’ester ; qu’il échet de le débouter de ce chef ;

Attendu en revanche qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation de la demanderesse ne permet d’exonérer celle-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndicat défendeur ; qu’il échet de la condamner de ce chef à payer au syndicat de copropriété [Adresse 5] la somme de 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE Madame [L] épouse [S] de l’intégralité de ses prétentions ;

DÉBOUTE le syndicat de copropriété [Adresse 5] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [L] épouse [S] à payer au syndicat de copropriété [Adresse 5] la somme de 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] épouse [S] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT