COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00254 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PNKN

du 17 Janvier 2025

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. LE WAGRAM, sis [Adresse 3]

c/ [L] [D] époux [T]

Grosse délivrée

à M^e MORISSET

Expédition délivrée

à M^e SOTO

le

l’an deux mil vingt cinq et le dix sept Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 30 Janvier 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. LE WAGRAM, sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet DRAGO

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Frédéric MORISSET, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [L] [D] époux [T]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Amanda SOTO, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 22 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [D] époux [T] est propriétaire des lots n° 23 et 143 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 8] situé au [Adresse 4] [Localité 9].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a, par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, fait assigner M. [L] [T] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure de référé.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 22 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son conseil, demande sa condamnation à lui payer :

— la somme provisionnelle de 4852,38 euros au titre des charges et provisions échues avec intérêts au taux légal sur la somme de 3548,29 euros à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023,

— la somme provisionnelle de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— le rejet des demandes de M. [T].

Il expose que que M. [E] allègue sans en rapporter la preuve que son appartemen serait vide depuis le 31 octobre 2023, qu’il apparait cependant que de l’eau y est consommée, que les frais imputés sont justifiés, que les procès verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes affèrents ont été versés, qu’ils rendent ces derniers opposables aux copropriétaires en l’absence de recours, que ce dernier ne les a jamais contestés et que sa dette s’élève à la somme de 4852,38 euros, après déduction des frais d’assignation qui relèvent des dépens.

M. [L] [T] représenté par son conseil demande dans ses écritures déposées à l’audience :

— de fixer la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 1718,95 euros à la date du 18 octobre 2024,

— lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois,

— de dire qu’en cas de vente le syndicat des copropriétaires sera désintéressé de l’intégralité de sa dette par le biais de l’opposition,

— rejeté les demandes formées à titre de dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Il expose avoir rencontré des difficultés financières et avoir sollicité en octobre 2023 la mise en place d’un échéancier qui a été refusé par le syndicat des copropriétaires en dépit de sa bonne foi. Il ne conteste pas être redevable des charges de copropriété mais précise s’opposer au montant réclamé, qu’il a mis en location son appartement mais que les locataires ont cessé de régler les loyers en mars 2022 de sorte qu’il a été contraint d’engager une procédure d’expulsion et a obtenu en ce sens une ordonnance de référé le 3 février 2023. Il ajoute que les locataires se sont maintenus dans les lieux sans procéder à aucun règlement et que l’arriéré de loyer s’élève à plus de 16 000 euros et qu’il a finalement obtenu en septembre 2023 le concours de la force publique. Il ajoute que ces derniers ont été expulsés le 11 octobre 2023 mais qu’ils sont revenus le lendemain dans les lieux en procédant au changement des serrures et ont squatté l’appartement de sorte qu’il n’a pu le récupérer qu’en fin d’année 2023, ce dernier ayant été laissé dans un état lamentable.

Il ajoute avoir mis en vente son appartement, que cette procédure judiciaire a eu un impact sur sa situation et l’ont conduit à une dépression avec une perte de son emploi en octobre 2022 et avoir réglé depuis le mois d’octobre 2023 la somme de 4874,89 euros au titre des charges.

Il expose que les frais portés au décompte ne sont pas justifiés car n’étant pas nécessaires au sens de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965, que la somme de 1289,07 euros correspondant au solde antérieur au 1er avril 2023 n’est pas justifiée et qu’il conteste les les charges de copropriété relatives au poste d’eau froide et eau chaude à hauteur de 302,09 euros par trimestre en raison de leur augmentation significative et du fait que le logement est inhabité depuis le 31 octobre 2023 de sorte qu’après déduction de ces sommes, il n’est redevable que de la somme de 1718,95 euros. Il ajoute avoir besoin de délais de paiement pour apurer le paiement de sa dette et être de bonne foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que M. [L] [T] est propriétaire des lots n° 23 et 143 dépendants de l’immeuble [Adresse 8].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 27 mai 2021, 14 février 2023 et 23 novembre 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er avril 2021, 2022 jusqu’au 31 mars 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er avril 2023 au 31 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à M. [L] [T] pour la période considérée ainsi que deux mises en demeure du 5 mai 2023 et du 6 novembre 2023 envoyées par lettre recommandée avec avis de réception, la seconde portant sur la somme de 3548.29 euros , lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort des décomptes versés des 20 décembre 2023, 3 janvier 2024 et 21 novembre 2024 que M. [L] [T] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et que la somme de 4314 euros au titre des charges échues au 21 novembre 2024 demeure impayée, déduction faite des frais qui seront examinés au paragraphe suivant.

Bien que M. [L] [T] conteste le décompte, force est de relever qu’il est justifié du solde de 1289,07 euros figurant au décompte, au 1er avril 2023, au vu des précédents relevés démontrant que son compte était à 0 au 22 décembre 2022, le montant correspondant aux appels de fond à compter de 2023 et au solde de charges d’avril 2021 à mars 2022.

En outre, s’agissant des provisions sur charges appelées notamment au titre des postes d’eau froide et chaude, force est de relever que les comptes des exercices affèrents ont été approuvés par les assemblées générales sans qu’il ne justifie avoir élevé de contestation devant la juridiction compétente, que les appels de charges qu’il verse faisant état d’une consommation moindre remontent à 2020, que le syndicat des copropriétaires l’a informé que les consommations d’eau avaient beaucoup augmenté sur l’exercice 2021 et 2022 et que les provisions avaient été calculées sur les budgets votés en 2022 et 2023. Enfin, il ne démontre pas que l’appartement serait inoccupé depuis le 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires justifiant de son côté d’une consommation d’eau jusqu’au 25 septembre 2024 en produisant l’état des consommations.

Dès lors, au vu de ces éléments, les contestations soulevées n’étant pas sérieuses, il convient de considérer que M. [T] est redevable de la somme de 4314 euros au titre des charges de copropriété échues au 21 novembre 2024.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme provisionnelle de 4314 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023 sur la somme de 3548,29 euros et sur le surplus à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettres recommandée des 5 mai et du 27 juin 2023, mis en demeure M. [L] [T] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents de 92 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par M. [L] [T].

Toutefois, les autre frais de relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, les frais de contentieux de 498 euros, ne sauraient être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement formée à ce titre se heurtant à une contestation sérieuse, sera rejetée.

Enfin, les frais d’assignation relèvent des dépens.

M. [L] [T] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme provisionnelle de 92 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 17 novembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, M. [L] [T] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Toutefois, ce dernier justifie avoir mis en location son appartement situé à [Localité 9], avoir rencontré des difficultés financières suite à la défaillance de ses locataires dans le paiement de leur loyer, avoir obtenu une ordonnance de référé le 3 février 2023 ordonnant leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation mensuelle et que le concours de la force publique a été accordé le 29 septembre 2023. Il démontre qu’il a été procédé à leur expulsion le 11 octobre 2023 mais que ces derniers sont revenus dans les lieux en changeant les serrures et qu’ils ont été à nouveau expulsés le 23 octobre 2023.

Il est établi qu’il a été au chômage à compter du 11 octobre 2022 et qu’il a proposé un échéancier au syndicat des copropriétaires en vain afin d’apurer sa dette.

Dès lors, il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par ce dernier soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

En l’état de contestations sérieuses, la demande sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement :

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, il ressort des éléments susvisés que M. [T] a rencontré des difficultés financières suite à la défaillance de ses locataires dans le paiement de leur loyer, que ces derniers sont redevables d’un important arriéré locatif, qu’il a été procédé à leur expulsion le 11 octobre 2023, qu’ils sont revenus dans les lieux en changeant les serrures et qu’ils ont été à nouveau expulsés le 23 octobre 2023.

Il démontre par la production du procès verbal de constat de sortie des lieux du 15 janvier 2024 que l’appartement a été rendu en mauvais état et qu’il l’a mis en vente.Il justifie en outre avoir été sans emploi suite à la fin de son contrat de travail du 1er octobre 2022 et avoir effectué plusieurs réglements afin d’apurer partiellement sa dette.

En conséquence, bien que le syndicat des copropriétaires relève que M. [T] est propriétaire de plusieurs appartements, il convient au vu de ces éléments et de sa bonne foi de faire droit à sa demande de délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il n’y a pas lieu de dire qu’en cas de vente le syndicat des copropriétaires sera désintéressé de l’intégralité de sa dette par le biais de l’opposition, dans la mesure où les demandes de « constatations » ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions et que des dispositions légales sont prévues en matière de vente d’un appartement relevant d’une copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [L] [T] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNONS M. [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme provisionnelle de 4314 euros au titre des charges et provisions échues au 21 novembre 2024 outre la somme provisionnelle de 92 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023 sur la somme de 3548,29 euros et sur le surplus à compter de l’assignation;

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts ;

ACCORDONS à M.[L] [T] des délais de paiement et dit que la dette sera payable en 24 versements mensuels successifs de 175 euros, le dernier représentant le solde en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier versement sera exigible le cinquième jour du premier mois civil suivant la date de signification du présent jugement puis de chaque mois suivant ;

DISONS que le non paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité de l’intégralité de la somme restant due ;

RAPPELONS que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNONS M. [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS M.[L] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT