COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00292 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QIV2

du 27 Février 2025

N° de minute 25/00381

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 3]

c/ S.A.S. E&S INVESTISSEMENT

Grosse délivrée

à M^e DONNANTUONI

Expédition délivrée

à Partie défaillante (1)

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt sept Février à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 17 Février 2025 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET TABONI

[Adresse 8]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.A.S. E&S INVESTISSEMENT

[Adresse 7]

[Localité 9]

Non comparante ni représentée

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 17 février 2025 , le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], autorisé par ordonnance du 14 février 2025, a fait assigner en référé d’heure à heure devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS E&S INVESTISSEMENT, aux fins de :

— la condamner à arrêter les travaux de division de son lot numéro 17 situé au troisième étage de l’ensemble immobilier [Adresse 5], exécutés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et ce conformément aux dispositions du règlement de copropriété,

— dire que cet arrêt des travaux ne prendra fin qu’avec l’autorisation qui sera donnée par l’assemblée générale des copropriétaires sur sollicitation de la SAS E&S INVESTISSEMENT,

— à défaut d’obtenir cette autorisation, condamner la société E&S INVESTISSEMENT à lui communiquer tous documents descriptifs sur la nature et l’étendue des travaux qui seront réalisés au sein de son lot suite à l’abattage d’ores et déjà intervenus de tout ou partie substantielle des cloisons et le fléchissement du plancher afin que ces travaux puissent être validés et le cas échéant suivi par l’architecte ou l’homme de l’art désigné par le syndicat des copropriétaires aux frais du copropriétaire,

— dire que la condamnation au titre de l’arrêt des travaux sera assortie d’une astreinte de 1500 euros par jour de retard passé le délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance et ce pendant une durée de 120 jours,

— dire que la la condamnation au titre de la communication des pièces sera assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification du procès-verbal d’assemblée générale et ce pendant une durée de 120 jours,

— la condamner à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 20 février 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son conseil a maintenu ses demandes.

Il expose que la SAS E&B INVESTISSEMENT qui est copropriétair du lot numéro 17 correspondant à un appartement situé au troisième étage dans l’immeuble, a entrepris des travaux en vue de le diviser en quatre nouveaux lots sans avoir obtenu au préalable l’autorisation de l’assemblée générale ainsi que le prévoit le règlement de copropriété et qu’un fléchissement du plancher a été relevé. Il ajoute que compte tenu de l’urgence de la situation l’arrêt immédiat des travaux jusqu’à une décision de l’assemblée générale doit être ordonnée en précisant qu’il a adressé aux préalables plusieurs courriers à la société défenderesse afin de lui signaler qu’il n’avait pas été informé de la nature et de l’étendue des travaux et que la prochaine assemblée générale devait avoir lieu en avril 2025 en lui rappelant l’autorisation préalable nécessaire pour diviser le lot sauf à solliciter la convocation d’une assemblée générale spéciale à ses frais. Il précise que le règlement de copropriété prévoit que chaque copropriétaire pourra avec l’agrément de l’assemblée générale et sous réserve des autorisations nécessaires diviser son lot, que cette autorisation n’a jamais été demandée, que les mails successifs échangés entre elles démontrent que la défenderesse est parfaitement consciente et informée de la situation et qu’elle est de mauvaise foi. Il ajoute que des cloisons ont été abattues, qu’un fléchissement du plancher est apparu, qu’elle l’a alertée une nouvelle fois le 11 février 2025 en vue de mettre un arrêt aux travaux en vain et que cet arrête devra être ordonné jusqu’à l’autorisation préalable de subdivision du lot de l’assemblée générale et qu’à défaut il lui appartiendra de lui communiquer les justificatifs afférents aux travaux qui seront mis en œuvre.

La SAS E&S INVESTISSEMENT, régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat et comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société E&S INVESTISSEMENT a acquis le 25 octobre 2024 les lots numéro 1,17 et 22 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6].

Le règlement de copropriété de l’immeuble mis aux normes le 8 août 2024 selon les dispositions de la loi du 23 novembre 2018 et du 21 février 2022, après validation de l’assemblée générale du 25 mars 2024, prévoit :

— en page 31 que les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment constituent des parties communes,

— en page 33 que les cloisons intérieures avec leurs portes constituent des parties privatives,

— en page 36 que le copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de son appartement sous réserve des prescriptions du présent paragraphe, des stipulations du présent règlement relative notamment à l’harmonie, l’aspect, la sécurité et la tranquillité et s’il y a lieu de l’obtention des autorisations nécessaires délivrées par les services administratifs ou éventuellement par les organismes prêteurs,

— il devra s’il y a lieu faire exécuter ces travaux sur la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront à sa charge. Il devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la sécurité du bâtiment ; il sera responsable de tous les affaissements et dégradations et autres conséquences qui se produiraient du fait de ces travaux,

— en page 37 que chaque copropriétaire pourra avec l’agrément de l’assemblée générale et sous réserve s’il y a lieu des autorisations nécessaires des services administratifs des organismes prêteurs, diviser son lot en autant de lots qu’il voudra et par la suite réunir ou encore subdiviser les lots,

— toute modification permanente des lots par suite de divisions, réunion, subdivision devra faire l’objet d’un acte de division ainsi que l’état de répartition des charges générales et spéciales.

Il est constant que la SAS E&S INVESTISSEMENT a entrepris des travaux au sein de son appartement constituant le lot numéro 17 situé au troisième étage de l’immeuble et que le 3 janvier 2025, le syndic informé de la situation lui a demandé de lui transmettre des éléments justificatifs relatifs à ces travaux en lui précisant que dans le cadre d’abattement de certaines cloisons une étude par un ingénieur béton devait être réalisée au préalable et lui être adressée. Il lui a indiqué qu’en vertu du règlement de copropriété, le propriétaire doit faire exécuter ses travaux sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront à sa charge et que pour diviser le lot en plusieurs lots, il est nécessaire d’obtenir au préalable l’accord de l’assemblée générale à laquelle doit être fourni les plans d’architecte. Il lui a précisé que la prochaine assemblée générale ordinaire aura lieu en avril 2025 mais qu’il était possible de convoquer à ses frais une assemblée générale spéciale afin de régulariser la situation en lui demandant de mettre un terme aux travaux en cours.

Par mail du 6 janvier 2025, le syndic a demandé à la société défenderesse d’arrêter ces travaux et de lui adresser sous 48 heures le dossier complet des travaux projetés avec les plans d’exécution et le rapport de l’ingénieur béton en lui rappelant que tout suppression de murs porteurs ou cloisons compte tenu de l’âge de l’immeuble devait au préalable obtenir l’aval d’un ingénieur béton.

Il ressort d’un rapport du BET SALADINO missionné par la société E&S INVESTISSEMENT INVESTISSEMENT portant sur l’analyse de la poutraison du plancher haut du troisième étage de l’immeuble situé au [Adresse 2] suite à la démolition des cloisons séparatives pour un projet de réalisation de quatre studios qu’une visite a été réalisée le 23 janvier 2025, qu’aucun plan de l’existant ne lui a été transmis, que les cloisons séparatives semblent avoir été en briquette de 8 cm d’épaisseur, que le plancher est bien dimensionné, que les poutres présentent des flèches supérieures à celles autorisées concernant le fluage et que le plancher est susceptible de présenter un fléchissement par le fluage de l’ordre de 2 cm mais qu’il n’y a pas de risque d’effondrement. Il est émis un avis favorable pour la dépose des cloisons intérieures.

Toutefois, ainsi qu’indique le syndicat des copropriétaires, bien que le BET SALADINO a donné un avis favorable à la dépose des cloisons intérieures, force est de relever que lors de son intervention, les cloisons séparatives avaient déjà été démolies ainsi que le démontrent les photographies jointes et ce aux fins de division de l’appartement en quatre studios et qu’il est constaté que les poutres présentent des flêches supérieures à celles autorisées par le fluage et que le plancher est susceptible de présenter un fléchissement par le fluage de l’ordre de 2 cm.

Le 5 février 2025, la société défenderesse a répondu qu’elle souhaitait obtenir la date de la prochaine assemblée générale afin de s’organiser pour les travaux et former sa demande d’autorisation de division des lots tout en indiquant qu’elle envisageait de les reprendre la semaine suivante. Par mail du même jour, le syndic lui a répondu qu’il était opposé à la reprise des travaux en l’absence de transmission des plans et lui a demandé d’attendre l’assemblée générale.

Par un courrier du 11 février 2025, le syndic par l’intermédiaire de son assureur protection juridique a adressé un courrier à la défenderesse afin de lui indiquer que les éléments transmis n’étaient pas complets et l’a mise en demeure d’arrêter les travaux jusqu’à ce que le syndic soit en possession de l’ensemble des pièces et qu’elle obtienne l’autorisation de régulariser la situation donnée par l’assemblée générale en lui précisant que le syndic n’avait pas encore été destinataire d’une demande de division ni d’un projet de modification.

Le 12 février 2025, le syndic lui a adressé un ultime mail en lui rappellant qu’au vu du plan de l’appartement transmis, ce dernier allait être divisé en quatre lots, et qu’elle ne pouvait entreprendre aucune modification avant la présentation du dossier en assemblée générale pour validation mais qu’il avait constaté que les travaux avaient cependant été poursuivis.

Le même jour, la défenderesse lui a répondu que les travaux en cours ne visaient aucune modification ni division car il s’agit de travaux d’approvisionnement de matériel, de curage, d’assainissement des réseaux de réfection, de mise en sécurité des murs et de traçage et d’ossature des plafonds et qu’elle respectera la décision de l’assemblée générale.

Il ressort des élémentsusvisés et du plan versé aux débats qu’une division de l’appartement de la défenderesse en quatre lots est en cours de réalisation.

La société E&B INVESTISSEMENT régulièrement assignée n’a pas comparu et n’a fait valoir aucun moyen contraire.

Dès lors, force est de considérer au vu des éléments susvisés que la défenderesse a entrepris des travaux importants dans son appartement aux fins de division de ce dernier en quatre lots, sans avoir sollicité au préalable l’autorisation de l’assemblée générale conformément à ce que prévoit le règlement de copropriété. Par ailleurs, il ressort des nombreux échanges entre les parties, qu’elle a été alertée à plusieurs reprises de la nécessité d’interrompre tout travaux de division dans l’attente de la décision de l’assemblée général, qu’elle a transmis un rapport d’un BET, qui a certes donné un avis favorable à la dépose des cloisons mais ce postérieurement à leur abattage tout en relevant un fléchissement par le fluage de l’ordre de 2 cm sans risque d’effondrement et qu’elle n’a pas adressé les autres justificatifs sollicités affèrents aux travaux en cours.

En conséquence, au vu de ces éléments et de l’urgence de la situation, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner la défenderesse à arrêter les travaux de division de son lot et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard qui pourra passé le délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois.

Il convient de prévoir que l’arrêt des travaux de division du lot 17 de la SAS E&S INVESTISSEMENT prendra fin avec l’autorisation qui sera donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, sur demande de la SAS E&S INVESTISSEMENT.

A défaut d’obtenir cette autorisation, la défenderesse devra communiquer tous documents descriptifs sur la nature et l’étendue des travaux projetés au sein de son lot, faisant suite à l’abattage des cloisons déjà réalisé, aux fins d’examen de ces derniers par l’architecte ou tout homme de l’art désigné par le syndicat des copropriétaires et ce à ses frais, sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui courra passé de le délai de 30 jours suivants la signification du procès-verbal d’assemblée générale pendant une durée de trois mois.

Sur les demandes accessoires :

La SAS E&S INVESTISSEMENT qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1500 euros mis à la charge de la défenderesse.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS la SAS E&S INVESTISSEMENT, à arrêter les travaux de division de son appartement, lot n°17, situé dans l’immeuble [Adresse 4], entrepris sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard qui pourra passé le délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois ;

DISONS que l’arrêt des travaux de division du lot 17 de la SAS E&S INVESTISSEMENT prendra fin avec l’autorisation qui sera donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, sur demande de la SAS E&S INVESTISSEMENT ;

DISONS qu’à défaut d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, la SAS E&S INVESTISSEMENT devra communiquer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], tous documents descriptifs sur la nature et l’étendue des travaux projetés au sein de son lot, suite à l’abattage des cloisons déjà réalisé, aux fins d’examen par l’architecte ou tout homme de l’art désigné par ce dernier et ce aux frais de la SAS E&S INVESTISSEMENT, sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 30 jours suivant la signification du procès-verbal d’assemblée générale et ce pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNONS la SAS E&S INVESTISSEMENT, à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS E&S INVESTISSEMENT aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT