N° RG : N° RG 22/09332 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XIQM

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

57B

N° RG : N° RG 22/09332 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XIQM

AFFAIRE :

[B] [W], [L] [W]

C/

[S] [D], Société BLANC [I] IMMOBILIER, Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 29 JANVIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2025, tenue en rapporteur

conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Réputé contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [W]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [L] [W]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 22/09332 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XIQM

DEFENDERESSES :

Madame [S] [D]

née le 17 Février 1973 à [Localité 13] (24)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 6]

défaillant

Société CABINET [I] exerçant sous l’enseigne BLANC [I] IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

******

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [B] [W] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 10] ; il a fait donation de la nue propriété à son épouse, Madame [L] [W].

La SAS Cabinet [I] exerce sous le nom commercial “Blanc [I] Immobilier”.

Par acte en date du 10 juin 2016, les époux [W] ont conclu un mandat de location à Blanc [I] Immobilier s’agissant de l’appartement situé [Adresse 11], avec pour mission de le mettre en location, dans le cadre d’un bail de trois ans, moyennant un loyer de 1.500 € et avec un dépôt de garantie de 3.000 €.

Suivant acte en date du 29 août 2016, les époux [W] ont également confié la gestion de l’appartement à Blanc [I] Immobilier, dans le cadre d’un mandat de gestion.

Un bail de location de logement meublé a dans ce cadre été consenti, suivant contrat en date du 25 mars 2022, par les époux [W], représentés par la SAS Cabinet [I], à Madame [S] [D], moyennant un loyer d’un montant de 1.514 €, outre 30 € au titre des charges, avec un dépôt de garantie à hauteur de 3.028 €. Il était stipulé que le bail prendrait effet le 28 mars 2022 et était conclu pour une durée d’un an.

La SAS Cabinet [I] avait préalablement reçu le dossier de location de Madame [D], comprenant notamment une fiche de renseignement, des bulletins de paie, une “attestation d’hébergement”, un avis d’impôt, et la copie de son passeport.

Madame [D] a versé le dépôt de garantie mais ne s’est jamais acquitté d’aucune somme au titre des loyers dûs.

Il s’est avéré que plusieurs documents produits par Madame [D] dans le cadre de son dossier de location étaient des faux, notamment les bulletins de salaire et l’avis d’impôt 2020 sur les revenus de l’année 2019.

Par courrier du 17 mai 2022, la SAS Cabinet [I] a réclamé à Madame [D] les sommes dues au titre de l’arriéré ; celle-ci lui a alors transmis un courrier de BNP Paribas faisant état du fait qu’elle avait été victime d’une fraude sur son compte bancaire, et a expliqué de ce fait son retard de paiement.

Le 28 juillet 2022, en l’absence de règlement des loyers, la SAS Cabinet [I] a fait délivrer commandement de payer à Madame [S] [D] s’agissant de l’arriéré des sommes dues dans le cadre du contrat de bail meublé à usage d’habitation.

Par courrier du 1er septembre 2022, la commission de surendettement des particuliers de la Dordogne a informé Monsieur [B] [W] que Madame [S] [D] avait effectué une déclaration de surendettement le 18 janvier 2022.

Monsieur [W] a déposé plainte le 09 septembre 2022 auprès des services de gendarmerie à l’encontre de Madame [S] [D].

Monsieur [W] a également délivré congé à Madame [D] par courrier du 15 septembre 2022 à l’expiration de la première année du contrat de location, soit pour le 27 mars 2023.

Le 02 novembre 2022, la SAS Cabinet [I] a également fait délivrer à Madame [D] congé avec refus de renouvellement du bail meublé à usage d’habitation pour motif légitime, pour le compte des époux [W].

Monsieur [W] a pour sa part fait délivrer commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, à Madame [S] [D] le 26 décembre 2022, faisant état d’une somme due à hauteur de 14.282,30 € en ce compris le coût de l’acte.

Madame [D] a alors indiqué, par mail du 25 février 2023 adressé au mandataire, quitter le logement le 04 mars 2023. Toutefois, elle s’est en réalité maintenue dans les lieux.

Par courrier du 04 avril 2023, la SAS Cabinet [I] a ainsi invité Monsieur [W] à engager une procédure d’expulsion à l’encontre de la locataire.

Monsieur [W] a assigné Madame [S] [D] en référé expulsion le 24 avril 2023.

Le juge des contentieux de la protection en matière de surendettement a, par jugement du 06 avril 2023, déclaré Madame [D] irrecevable à bénéficier de la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers, relevant la particulière mauvaise foi de celle-ci. Madame [D] a toutefois déposé un nouveau dossier de surendettement. Par décision du 24 août 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux s’est dessaisi au profit du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Dans le cadre de la procédure de référé expulsion, une ordonnance a finalement été rendue le 15 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] condamnant entre autres Madame [D] à quitter les lieux et autorisant à défaut son expulsion.

Madame [D] a de fait quitté le logement et un procès verbal de reprise des lieux a été établi par commissaire de justice le 19 septembre 2023.

Afin de recouvrer sa créance locative, Monsieur [W] a fait procéder à des saisies attributions sur les comptes bancaires de Madame [D] ouverts près la Caisse d’Epargne Aquitaine, et près la société financière des paiements électroniques, les 03 mai, 06 mai, et 05 juin 2024 ; toutefois, aucun solde bancaire saisissable n’en a résulté.

Par actes en date du 05 et 06 décembre 2022, Monsieur [B] [W] et Madame [L] [W] ont assigné la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par acte en date du 26 mai 2023, la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles ont assigné Madame [S] [D] devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux en intervention forcée et appel en garantie.

Les affaires ont été jointes le 26 juillet 2023.

Par dernières écritures notifiées par RPVA le 17 décembre 2024, Monsieur [B] [W] et Madame [L] [W] demandent au tribunal de :

— débouter la société Blanc [I] et la société MMA Iard de l’ensemble de leurs demandes,

— juger que l’agence Blanc [I] Immobilier a commis une faute dans l’exercice de ses mandats de location et de gestion en ne procédant pas aux vérifications élémentaires des documents fournis par la locataire qu’elle a sélectionnée pour le compte des demandeurs, ce qui aurait évité la signature du bail à leur préjudice ; juger qu’elle a manqué à son devoir de conseil envers Monsieur [B] [W] pour ne pas lui avoir conseillé d’exiger un cautionnement ou une assurance couvrant les impayés de loyers dus par la locataire qu’elle a sélectionnée,

— en conséquence et à titre principal : condamner in solidum l’agence Blanc [I] Immobilier et son assureur la compagnie MMA Iard au titre de sa police n° 120 137 405 à verser à Monsieur

[B] [W] la somme de 24.982,44 €, tous chefs de préjudices confondus, au titre de sa perte d’une chance de percevoir les loyers dus par Madame [D], sauf à parfaire à la date du jugement,

— à titre subsidiaire, condamner in solidum l’agence Blanc [I] Immobilier et son assureur la compagnie MMA Iard au titre de sa police n° 120 137 405 à verser à Monsieur [B] [W] la somme de 22.484,196 €, tous chefs de préjudices confondus, au titre de sa perte d’une chance de percevoir les loyers dus par Madame [D], sauf à parfaire à la date du jugement,

— en toute hypothèse :

* juger que ladite somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation introductive de la présente instance,

* condamner in solidum l’agence Blanc [I] Immobilier et son assureur la compagnie MMA Iard à verser aux demandeurs la somme de 4.200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont la somme de 188,26 €, pour sommation de payer infructueuse.

Au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, les époux [W] se prévalent de fautes du mandataire, engageant sa responsabilité contractuelle. Ils rappellent que le mandataire doit exécuter sa mission avec prudence et diligence. Ils exposent qu’il doit s’assurer de la solvabilité des candidats à la location qu’il a pour mandat de rechercher pour le compte du mandant, par des vérifications sérieuses. Ils font également valoir que le mandataire est tenu d’une obligation d’information et de conseil concernant notamment la possibilité pour le mandant de se prémunir des risques locatifs.

En l’espèce, les époux [W] se prévalent de manquements du mandataire à ses obligations de diligence et de soins dans l’exécution de son mandat. Ils soulignent que la SAS Cabinet [I] n’a pas procédé aux investigations élémentaires qui auraient permis de prendre connaissance du caractère grossièrement fallacieux des documents fournis et d’en avertir le mandant, ce qui aurait pourtant permis de faire obstacle à la signature d’un bail. Ils précisent ne pas lui faire grief de ne pas avoir sollicité des documents supplémentaires mais uniquement de ne pas avoir procédé à une lecture attentive des documents produits par Madame [D] en vue de la location. A ce titre, ils font état des éléments suivants, qui auraient dû attirer l’attention du mandataire :

— la mention d’un numéro de sécurité sociale sur les bulletins de paie ne correspondant pas à l’année de naissance figurant sur la pièce d’identité de Madame [D],

— la production d’une attestation d’hébergement émanant de la mère de la locataire, attestation non manuscrite, non signée, et non accompagnée d’un justificatif d’identité ; attestation faisant par ailleurs état d’un hébergement à titre gratuit alors que la locataire avait précisé au sein de la fiche de renseignement être titulaire d’un bail, mentionnant sa mère comme bailleresse,

— l’absence de mention du montant de la rémunération de Madame [D] sur l’attestation de l’employeur produite, alors que l’annexe 1 du décret du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location prévoit une telle mention ; le mandataire n’ayant par suite pas réclamé une attestation conforme à ces dispositions.

Les époux [W] soulignent également que la vigilance du mandataire aurait dû être attirée par le fait que la locataire avait procédé au règlement du dépôt de garantie par le biais d’un compte bancaire différent de celui mentionné au sein de sa fiche de renseignement.

Les époux [W] se prévalent également de manquements du mandataire à son devoir de conseil et d’information, faisant grief à celui-ci de ne pas leur avoir conseillé d’exiger la caution d’un tiers pour le règlement du loyer, ou de souscrire une assurance locative de nature à couvrir les impayés de Madame [D]. Ils indiquent que s’ils avaient été destinataires d’une telle information, ils auraient donné mandat au mandataire aux fins de souscription d’une assurance garantissant les loyers impayés.

Les époux [W] font enfin valoir l’existence de manquements du mandataire dans la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement, alors qu’il avait mission d’y procéder. Ils se prévalent d’une inaction quasi totale du mandataire, au mépris de son mandat. Ils soulignent notamment que celui-ci n’a fait délivrer congé que le 22 novembre 2022, sans respect du préavis de six mois avant la date anniversaire du contrat de location, qu’il a fait délivrer une sommation de payer susceptible de nullité en l’absence de certaines mentions obligatoires, et qu’il pas mis en oeuvre d’autres procédures de recouvrement, pas plus qu’il n’a diligenté de procédure d’expulsion.

Au visa des dispositions de l’article 1991 du code civil, les époux [W] rappellent que le mandataire est tenu des dommages et intérêts qui résultent de son inexécution. Ils rappellent également que la demande de dommages et intérêts n’est pas conditionnée à l’impossibilité de recouvrer une créance.

En l’espèce, les époux [W] soutiennent que les défaillances du mandataire leur ont causé un préjudice, puisqu’ils se sont retrouvés dans l’incapacité d’obtenir le paiement des loyers. Se prévalant du principe de la réparation intégrale, et faisant valoir que Madame [D] est insolvable, ils soutiennent que leur préjudice ne consiste pas en une perte de chance, la société Cabinet [I] étant au contraire tenue de réparer intégralement leur préjudice. Ils précisent que leur préjudice consiste dans la perte des loyers, à hauteur de 23.220 € déduction faite du dépôt de garantie restitué, de la somme de 222,39 € qu’ils ont payés au titre d’une facture EDF en lieu et place de la locataire ainsi que des frais d’huissier relatifs au commandement de payer et exposés pour recouvrer leur logement, à hauteur de 188,26 € et de 1.351,79 €. Subsidiairement, si une perte de chance devait être retenue, ils sollicitent qu’elle soit évaluée à hauteur de 90 %.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 08 octobre 2024, la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles demandent au Tribunal de :

— à titre principal, débouter Monsieur [B] [W] et Madame [L] [W] de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre subsidiaire,

* juger que le préjudice de Monsieur [B] [W] et de Madame [L] [W] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance, et réduire en conséquence le montant de leurs prétentions,

* condamner Madame [S] [D] à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— en tout état de cause,

* condamner Monsieur [B] [W], Madame [L] [W] et Madame [S] [D], in solidum, à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les condamner aux dépens.

* rejeter l’exécution provisoire de droit.

Pour s’opposer aux demandes des époux [W], la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles rappellent que l’administrateur de biens est seulement tenu à une obligation de moyens. Elles précisent que l’agent immobilier chargé de vérifier la solvabilité des candidats à la location ne peut être tenu responsable en cas de dol des preneurs sur leur situation financière.

La SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles font valoir en l’espèce que la SAS Cabinet [I] a effectué toutes diligences dans le respect de son mandat.

Elles expliquent tout d’abord que la SAS Cabinet [I] a effectué les diligences requises afin de s’assurer de la solvabilité de sa locataire, ayant procédé à des vérifications sérieuses et sollicité les pièces prévues au décret du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location ; elles rappellent d’ailleurs que solliciter d’autres pièces que celles listées au sein dudit décret est prohibé, de sorte que cela ne saurait être reproché au mandataire. Elles indiquent que la SAS Cabinet [I] a obtenu un justificatif de domicile tel que prévu au sein des dispositions susvisées, et qu’elle ne pouvait pas exiger qu’il soit justifié d’un bail d’habitation précédant ou de l’identité de l’hébergeur. Elles expliquent également que la SAS Cabinet [I] a, toujours conformément aux dispositions de ce décret, obtenu une attestation de l’employeur de Madame [D], précisant que ledit employeur correspond à une société effectivement enregistrée au RCS du Tribunal de commerce de Paris et disposant d’un établissement secondaire à Bordeaux. Elles indiquent que le mandataire a par ailleurs obtenu l’avis d’imposition et trois bulletins de salaires. S’agissant de ces documents, elles soulignent d’une part qu’un administrateur n’est pas en mesure d’interroger le service des impôts des particuliers pour chaque dossier de candidatures adressé, et d’autre part que le caractère fallacieux des bulletins de paie n’était pas manifeste. Elles rappellent que le mandataire ne peut pas davantage interroger la banque de France afin de savoir si chaque candidat locataire a déposé un dossier de surendettement. La SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles ajoutent que le fait que le compte bancaire à partir duquel la locataire a payé le dépôt de garantie diffèrait de celui mentionné au sein de sa fiche de renseignements ne permettait nullement de suspecter une fraude, une personne pouvant disposer plusieurs comptes bancaires. Dès lors, la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles considèrent que les justificatifs produits par Madame [D] étaient de nature à établir sa solvabilité.

LA SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles contestent également tout manquement de la part du mandataire à son obligation d’information, tel qu’allégué, faisant valoir que les époux [W] n’ont pas manifesté leur souhait de souscrire une assurance garantissant le risque de loyers impayés – ce alors que le mandat de gestion prévoyait expréssement que le mandataire pouvait souscrire tout contrat d’assurance relevant de la gestion courante du bien ou encore de sa protection à la demande du mandant.

S’agissant du manquement allégué tiré de l’absence de mise en oeuvre d’une procédure de recouvrement, la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles font valoir que la SAS a agi sans délai, par l’envoi d’une lettre de mise en demeure, puis par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en juillet 2022, et enfin par l’envoi d’un congé pour motif légitime. Elles font observer que ce congé respectait le délai de préavis de trois mois prévu à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant des logements meublés en résidence principale. Elles soulignent que le mandataire a alerté Monsieur [W] dès septembre 2022 de la nécessité d’engager une procédure en acquisition de la clause résolutoire en vue d’obtenir l’expulsion de la locataire, et qu’elle a effectué un rappel en ce sens en avril 2023. Elles font valoir qu’il ne saurait enfin être reproché à la SAS Cabinet [I] une nullité de forme affectant le commandement de payer du 28 juillet 2022, celui-ci ayant été rédigé par un commissaire de justice.

Par ailleurs, la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles font valoir que l’administrateur de biens n’est pas un mandataire ducroire et qu’il ne peut par suite être tenu au paiement des loyers impayés en lieu et place du locataire. Elles rappellent que pour être indemnisable, le préjudice doit présenter un lien certain et direct avec la faute invoquée.

La SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles soutiennent en l’espèce que les impayés de loyers ne présentent aucun lien de causalité avec une éventuelle faute de la SAS Cabinet [I], ces impayés ayant pour seule origine les manquements contractuels de la locataire. Elles soutiennent pas ailleurs que ce préjudice ne présente pas un lien certain et direct avec les manquements allégués, rappelant que le préjudice ne peut être considéré comme certain tant que le créancier n’établit pas avoir poursuivi vainement le débiteur ou ne démontre par que le recouvrement est impossible ; or, elles soulignent que les époux [W] ne justifient pas d’une impossibilité de recouvrement de la créance, étant précisé que Madame [D] a fait état d’un bien immobilier d’une valeur de 79.000 € dans le cadre de sa demande tendant à bénéficier de la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers, procédure dont le bénéfice ne lui a d’ailleurs pas été accordé.

Subsidiairement, elles font valoir que seule une perte de chance d’obtenir un règlement rapide de la dette pourrait être retenue. Elles sollicitent en tout état de cause que soient déduits des sommes réclamées non seulement le dépôt de garantie, mais également les honoraires de gestion qu’elle devait percevoir ainsi qu’une quote part de 20 % correspondant à la déduction fiscale sur le montant global alloué ; elles demandent que les frais de commissaire de justice soient également exclus.

Enfin, la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles fondent leur appel en garantie à l’encontre de Madame [D] au visa des dispositions de l’article 1240 du Code civil. Elles se prévalent en effet du dol de la preneuse et rappellent qu’il n’appartient pas à l’administrateur de biens de supporter les arriérés locatifs alors qu’ils sont dus sur la période de location.

Suivant ordonnance en date du 15 octobre 2025, la clôture des débats a été ordonnée et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 20 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 prorogée au 29 Janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande formée à l’encontre de la SAS Cabinet [I] au titre de la responsabilité contractuelle

Sur l’existence de fautes du mandataire

Suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Suivant l’article 1984 alinéa 1 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Plus précisément, suivant l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

L’article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Le mandataire est tenu d’une obligation de moyens. Il lui appartient de faire toutes diligences nécessaires pour mener à bien l’exécution de sa mission. Dans le cadre d’un mandat de location et de gestion locative, il lui appartient entre autres de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location du bien objet du mandat ; il est à ce titre tenu de procéder à des vérifications sérieuses.

Il est également tenu, comme tout professionnel, d’une obligation générale de conseil et d’information dans l’exécution de sa mission.

***

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SAS Cabinet [I] était engagée contractuellement, en tant que mandataire, à l’égard des époux [R], au titre des mandats de location du 10 juin 2016 et de gestion du 29 août 2016, s’agissant du bien immobilier sis [Adresse 10]. Une rémunération a été stipulée dans ce cadre au profit du mandataire.

Plus spécifiquement, s’agissant de la mission et des obligations de la SAS Cabinet [I], il ressort du mandat de location du 10 juin 2016 que les époux [W] lui avaient confié la mission de mettre en location l’appartement sis [Adresse 11], moyennant un loyer de 1.500 €, outre un dépôt de garantie de 3.000 €. Aux termes de cet acte, la SAS Cabinet [I] avait pour obligation, entre autres, d’effectuer “toutes diligences qu’il jugera utiles pour réaliser la location”. Il avait pouvoir notamment de :

— “rédiger et signer tous actes nécessaires à l’accomplissement” de sa mission, “notamment, le bail et le constat d’état des lieux”, et de “procéder à la remise des clés”,

— “réclamer toutes pièces utiles auprès de toutes personnes privées ou publiques, notamment le certificat d’urbanisme”.

Aux termes du mandat de gestion en date du 29 août 2016, la SAS Cabinet [I] avait par ailleurs pour mission, entre autres, de :

— « encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôt de garantie »,

— "rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien(s) […] aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos".

Les stipulations contractuelles précisaient qu’en "cas de difficulté ou à défaut de paiement par le locataire, le mandant” donnait "mandat exprès au mandataire qui’ l’acceptait, “de diligenter tant en demande qu’en défense toutes saisies, actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces« . Il a été toutefois précisé que »le mandataire« ne pouvait » représenter le mandant devant le tribunal d’instance et la juridiction de proximité en vertu des dispositions de l’article 828 du code de procédure civile".

Il convient de constater à titre liminaire que le bail en date du 25 mars 2022 conclu par la SAS Cabinet [I] représentant les époux [W] avec Madame [S] [D], locataire, est conforme aux caractéristiques convenues entre le mandant et le mandataire concernant le montant du loyer et celui du dépôt de garantie.

Sur l’existence d’un défaut de diligences du mandataire dans le cadre de la sélection de la locataire

Le mandant argue de manquements du mandataire dans sa mission de sélection du locataire, soutenant que la SAS Cabinet [I] n’a pas effectué les diligences qui auraient permis de constater que Madame [D] avait produit des faux aux fins d’obtention du bail.

Tout d’abord, il faut relever qu’il ne peut être reproché au mandataire de ne pas avoir pris attache avec le service des impôts, ni encore avec l’établissement bancaire de Madame [D], pas plus que de ne pas avoir pris attache avec la banque de France pour vérifier s’il existait un dossier de surendettement, de telles diligences excédant sa mission.

Un défaut de vigilance ne peut pas non plus lui être imputé en raison de l’absence d’alerte générée par le paiement du dépôt de garantie par l’intermédiaire d’un autre compte bancaire que celui mentionné au sein de la fiche de renseignement remplie ; en effet, une même personne peut parfaitement être titulaire de comptes bancaires au sein de plusieurs établissements, de sorte que cela n’est pas de nature à permettre de suspecter une éventuelle fraude.

Cependant, nonobstant la question de ces vérifications, il faut constater qu’une lecture attentive des documents remis par Madame [D] par la SAS Cabinet [I], telle que la SAS y était tenue au titre des diligences nécessaires pour mener à bien l’exécution de sa mission, aurait dû la conduire à constater le caractère fallacieux de ces documents. En effet, plusieurs éléments figurant au dossier, comportant des incohérences ou irrégularités, auraient dû la conduire à porter une attention accrue sur les documents produits, permettant par suite de déceler la fraude.

Sur ce point, il échet de rappeler que le mandataire, tenu d’effectuer toutes diligences pour s’assurer de la solvabilité et de la réalité de la situation déclarée des candidats à la location, devait notamment solliciter tout élément probant en ce sens, dans les limites des pièces autorisées aux termes du décret du 05 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

Aux termes de ce décret, le mandataire était notamment en droit d’exiger une pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.

2. Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.

3. Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.

Si le mandataire ne pouvait ainsi exiger d’autre document justificatif de domicile que l’attestation sur l’honneur de l’hébergeant produite par Madame [D], il était toutefois en droit d’exiger la production d’une attestation régulière, qui par nature et au visa de l’article 202 du code de procédure civile doit a minima être signée de la main de son auteur et accompagnée de sa pièce d’identité. Or, il faut constater que Madame [D] s’est contentée de produire un document non signé intitulé “attestation d’hébergement”, émanant de sa mère, mentionnant héberger sa fille “à titre gratuit”. Ce document était dès lors insuffisant pour constituer un justificatif de domicile, ce qui aurait dû attirer l’attention du mandataire et le conduire à solliciter a minima la production d’une attestation d’hébergement en bonne et due forme.

Par ailleurs, il faut relever qu’aux termes du décret susvisé, le mandataire était également en droit de solliciter de la locataire, soit le contrat de travail ou de stage du candidat à la location, soit à défaut une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai. Or, il faut constater que la locataire n’a produit qu’une attestation de son prétendu employeur, sans mention de ses revenus. Il appartenait dès lors au mandataire normalement diligent d’obtenir soit le contrat de travail de l’intéressée, mentionnant nécessairement sa rémunération, soit l’attestation de l’employeur mentionnant ladite rémunération, afin de s’assurer de la solvabilité de la candidate à la location. En ne sollicitant pas ces éléments, la SAS Cabinet [I] a également manqué à son obligation de faire toutes diligences nécessaires pour mener à bien sa mission.

Par ailleurs, la production de ces éléments incomplets aurait dû conduire le mandataire à porter une attention particulière sur les autres pièces produites par Madame [D]. Or, un regard vigilant porté sur les bulletins de paie produits aurait permis au mandataire de constater que le numéro de sécurité sociale mentionné sur ces documents ne pouvait en aucun cas correspondre à celui de Madame [S] [D], la pièce d’identité de celle-ci faisant état d’une date de naissance en 1973 alors que les trois premiers chiffres du numéro de sécurité sociale mentionnés étaient 282, correspondant à une femme née en 1982.

Ainsi, la SAS Cabinet [I] a manqué à son obligation de diligences en se contentant d’éléments incomplets et en ne procédant pas aux vérifications qui lui incombaient afin de s’assurer de la réalité de la situation de Madame [D]. Le mandataire a dès lors fait preuve d’une légèreté blâmable, alors que le risque de production de faux documents dans le cadre de tels dossiers ne peut être ignoré par un professionnel de l’immobilier, manquant par suite à son obligation de moyens.

Sur l’existence de manquements du mandataire à son obligation de conseil et d’information

Il appartenait au mandataire, tenu d’une obligation de conseil et d’information envers le mandant, de l’informer de la possibilité de se prévaloir de tout impayé, au choix, de par un cautionnement, ou de par la souscription d’une assurance loyers impayés.

En l’espèce, la simple mention portée au mandat de gestion locative relative au fait que le mandataire souscrirait à la demande du mandant tout contrat d’assurance relevant de la gestion courante du bien ou encore de sa protection, est insuffisante à satisfaire à cette obligation d’information. En effet, il appartenait au mandataire, dans le cadre de son obligation d’information et de conseil, d’attirer spécifiquement l’attention du mandant le risque d’impayés et sur les possibilités de s’en prémunir.

Il en résulte là encore un manquement de la SAS Cabinet [I] à ses obligations dans l’exécution de sa mission contractuelle.

Sur l’existence de manquements du mandataire dans la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement

Les époux [W] se prévalent de défaillances du mandataire dans la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement.

Il faut constater que le commandement de payer signifié le 28 juillet 2022 à l’initiative de la SAS Cabinet [I] ne contient pas toutes les mentions obligatoires prévues à l’article 24 de la loi de 1989, notamment celles relatives au délai de paiement, tel que soulevé par les demandeurs.

Toutefois, l’on doit relever que la délivrance de ce commandement l’a été par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le mandataire s’étant ainsi légitimement fié au professionnel ; l’on ne saurait dès lors reprocher au mandataire cette omission, qui a d’ailleurs été sans conséquence.

La délivrance de ce commandement de payer le 28 juillet 2022 ne saurait par ailleurs être considérée comme tardive ; en effet, les impayés ont débuté en avril 2022, et la locataire avait pu faire état d’une difficulté ponctuelle liée à une fraude dont elle avait été victime, de sorte que le mandataire pouvait légitimement croire en une régularisation rapide de la situation.

De même, il faut constater que le congé délivré sans offre de renouvellement est régulier, contrairement aux allégations des demandeurs, puisque respectant le préavis de trois mois prévu par loi du 6 juillet 1989 pour les logements meublés en résidence principale.

Enfin, il ne saurait être fait grief au mandataire de ne pas avoir immédiatement diligenté une procédure d’expulsion, alors même qu’il s’est tout d’abord adressé par courrier à la locataire, puis a fait délivrer un commandement de payer, suivi d’un congé sans offre de renouvellement, et s’est enfin assuré du fait que le mandant avait entamé lui même cette procédure lorsqu’il a constaté que la locataire n’avait pas quitté les lieux en mars 2023 contrairement à ses affirmations.

Par suite, les époux [W], auxquels la charge de la preuve des manquements allégués incombait, n’établissent pas de manquements contractuels de la SAS Cabinet [I] dans la mise en oeuvre des procédures de recouvrement et d’expulsion.

***

Il résulte toutefois de l’ensemble de ces éléments que l’exécution du mandat a été fautive, en raison de manquements du mandataire tant à son obligation de conseil et d’information, qu’à son obligation de diligences dans le cadre des vérifications effectuées sur la solvabilité de la locataire.

Sur le préjudice

Au visa de l’article 1231-1 du code civil, il échet de rappeler que pour être indemnisable, le préjudice doit être en lien certain et direct avec le manquement contractuel. Une perte de chance peut être indemnisable, sous réserve que la chance perdue soit sérieuse.

En l’espèce, les fautes du mandataire dans le cadre de son obligation de diligences sont à l’origine du préjudice subi par les époux [W], puisqu’ayant conduit à la conclusion d’un contrat de location meublé avec une locataire insolvable, qui n’a pas réglé les loyers, ce qui a contraint les époux [W] de poursuivre son expulsion. Par ailleurs, le manquement du mandataire à son obligation de conseil et d’information a privé le mandant de toute possibilité de prendre des garanties supplémentaires s’agissant du paiement du loyer, notamment de par un cautionnement ou la souscription d’une assurance loyers impayés.

L’on ne peut toutefois tenir pour acquis de manière certaine que le respect par le mandataire de ses obligations aurait abouti au choix d’un locataire honorant ses obligations ou auraient conduit les époux [R] à prendre des garanties supplémentaires les prémunissant de tout impayé.

Il en résulte que le préjudice des époux [R] doit s’analyser en une perte de chance de ne pas subir des impayés de loyers entre le 25 mars 2022 et septembre 2023, et de ne pas avoir eu à exposer les frais liés au recouvrement et à la procédure d’expulsion. Cette perte de chance sera évaluée à hauteur de 40%.

S’agissant du préjudice, il faut rappeler que les loyers n’ont jamais été réglés par Madame [D]. L’insolvabilité de cette dernière est acquise, la décision d’irrecevabilité au bénéfice de la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers n’étant motivée qu’en raison de la particulière mauvaise foi de celle-ci, et les saisies attributions s’étant révélées infructueuses. La réalité de l’existence d’un bien immobilier sasissable telle qu’alléguée par les défenderesses n’est pas établie, étant rappelé que cela est en tout état de cause indifférent sur la réalité du préjudice actuel des époux [W].

L’arriéré de loyer s’établit à hauteur au total de 26.248 €. Il faut déduire de ce montant la somme de 3.028,00 € remise par le mandataire aux époux [W], correspondant au dépôt de garantie versé par la locataire. Monsieur [W] justifie également s’être acquitté d’une dette de 213,53 €, au bénéfice de la société EDF, lié au logement, en septembre 2022. Il justifie par ailleurs s’être acquitté de la somme de 188,26 € au titre des frais du commandement de payer les loyers délivré et de la somme de 1.351,79 € au titre des frais de commissaire de justice exposés dans le cadre de la procédure de référé expulsion et du procès verbal de reprise.

Il convient de déduire de cette somme les honoraires de gestion, qui devaient être défalqués en tout état de cause des sommes perçus par les époux [W] au titre des loyers, honoraires s’élevant à hauteur de 5% HT, soit 6% TTC, calculés sur la base des loyers encaissés, comprenant les charges. L’arriéré de loyer s’élevant à 26.248,00 €, les honoraires de gestion d’élèvent à hauteur de 1.574,88 €.

Enfin, si les défenderesses évoquent une quote part de 20% correspondant à la déduction fiscale sur le montant global alloué, elles ne versent aucun élément relatif à la fiscalité portant sur cette somme. Dès lors, il n’y a pas lieu à limiter la somme allouée aux époux [W] au titre de leur préjudice de ce chef.

Ainsi, la SAS Cabinet [I] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 9.359,48 € (40% de 23.398,70 €) au titre de sa perte d’une chance de percevoir les loyers dus s’agissant du bien sis [Adresse 10], outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, s’agissant d’une indemnité.

Sur la demande formée à l’encontre de MMA Iard Assurances Mutuelles

Suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

En l’espèce, la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles ne conteste pas que sa garantie est due au titre des demandes formées à l’encontre de son assuré.

Par suite, elle sera condamnée in solidum avec la SAS Cabinet [I] à verser la somme de 9.359,48 € à Monsieur [B] [W].

Sur la demande formée à l’encontre de Madame [S] [D]

Suivant les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [S] [D] a incontestablement commis des fautes engageant sa responsabilité délictuelle, à l’origine du préjudice de la SAS Cabinet [I] et société d’assurances Mutuelles MMA Iard , de par l’engagement de leur responsabilité contractuelle.

En effet, d’une part, Madame [D] a produit des bulletins de paie et un avis d’impôt qui se sont avérés être des faux, tel que cela résulte du numéro de sécurité sociale figurant sur les bulletins de paie ne correspondant pas à son identité, ainsi que de la réponse apportée par l’administration fiscale quant à l’avis d’impôt. D’autre part, Madame [D] n’a pas respecté ses obligations contractuelles consistant au paiement du loyer, ce qui engage sa responsabilité délictuelle pour le préjudice en résultant pour les tiers au contrat.

Or, en l’espèce, les fautes de Madame [D] sont à l’origine, de manière certaine et directe, du préjudice subi par la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles, de par la condamnation prononcée à leur encontre par le présent jugement au titre de l’engagement de leur responsabilité contractuelle.

Dès lors, Madame [S] [D] sera condamnée à garantir la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles des condamnations prononcées à leur encontre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, il échet de faire masse des dépens et de condamner in solidum la SAS Cabinet [I], la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles et Madame [S] [D], perdant principalement la présente instance, au paiement des dépens.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles, parties perdantes, seront condamnées in solidum à verser une somme de 2.000 euros à Monsieur [B] [W] et Madame [C] [W].

La SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles seront quant à elles déboutés de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE la SAS Cabinet [I] in solidum avec la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 9.359,48 € (40% de 23.398,70 €) au titre de sa perte d’une chance de percevoir les loyers dus s’agissant du bien sis [Adresse 10], outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [S] [D] à garantir la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,

FAIT masse des dépens et CONDAMNE in solidum la SAS Cabinet [I], la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles et Madame [S] [D] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles à verser une somme de 2.000 euros à Monsieur [B] [W] et Madame [C] [W] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS Cabinet [I] et la société d’assurances mutuelles MMA Iard Assurances Mutuelles de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT