COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. [Adresse 7] c/ [Y] [R] [D]

N° 25/

Du 17 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/04166 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QCCP

Grosse délivrée à

M^e Florian FOUQUES

expédition délivrée à

le 17 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

S.D.C. VILLA HADRIANA, pris en la personne de son syndic en exercice, la SA FONCIA NICE, dont le siège social est sis à [Adresse 6], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nice sous le N° B 380 007 773, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [Y] [R] [D]

[Adresse 2]

[Localité 1]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Y] [D] est propriétaire des lots n 18, 100 et 146 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Villa Hadriana » situé [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » a, par acte extra-judiciaire du 25 janvier 2024, fait délivrer à Mme [Y] [D] un commandement de payer la somme principale de 8.816,90 euros due au 18 janvier 2024.

Par acte du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Hadriana » situé [Adresse 4] a fait assigner Mme [Y] [D] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

11.073,41 euros de charges de copropriété arrêtées au 4 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens comprenant le coût de la signification du présent jugement et du commandement de payer du 25 janvier 2024.

Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, le décompte actualisé de sa créance au 4 septembre 2024, les relevés généraux des dépenses des années 2022 et 2023, les appels de charges des années 2022, 2023 et 2024 ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de ces exercices. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge de la collectivité et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice de trésorerie, indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, Mme [Y] [D] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 15 janvier 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » produit :

le relevé de propriété démontrant que Mme [Y] [D] est propriétaire des lots n 18, 100 et 146 de l’état descriptif de division de l’immeuble,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 mai 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/2022, et le 31/12/2023,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [Y] [D],

le commandement de payer la somme de 8.816,90 euros de charges de copropriété dues au 18 janvier 2024 délivré à Mme [Y] [D] par acte du 25 janvier 2024,

un relevé de compte débiteur de la somme de 11.073,41 euros au 4 septembre 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 11.073,41 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

— des frais de procédure de recouvrement d’un montant de 100 euros le 10/03/2023,

— des frais de mise en demeure d’un montant de 48 euros le 10/08/2023,

— des frais de relance d’un montant de 32 euros le 06/09/2023,

— des frais d’huissier d’un montant de 320 euros le 18/01/2024,

— des frais de commandement de payer d’un montant de 169,28 euros le 20/02/2024,

— des frais d’avocat d’un montant de 320 euros le 03/09/2024,

le tout pour un montant total de 989,28 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de procédure de recouvrement, de frais de relance ou de frais d’huissier ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 48 euros, le coût du commandement de payer sera inclus dans les dépens et les frais d’avocat indemnisés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 10.132,13 euros, arrêtée au 4 septembre 2024, que Mme [Y] [D] sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 novembre 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme [Y] [D] s’abstient de régler sa contribution aux charges depuis le 1er juillet 2022, de qui impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes d’entretien de l’immeuble et des éléments d’équipement collectif.

Elle lui cause ainsi un préjudice de trésorerie, distinct de celui résultant du retard de paiement, qui sera réparé par une indemnité qui sera évaluée, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

Mme [Y] [D] sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme [Y] [D] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Hadriana » situé [Adresse 4] la somme de 10.132,13 euros de charges de copropriété et frais, comptes arrêtés au 4 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Mme [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Hadriana » situé [Adresse 4] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Hadriana » situé [Adresse 4] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Hadriana » situé [Adresse 4] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [Y] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024 ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT