COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [G] [T] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 7]

N° 25/

Du 04 juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/00584 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OVTA

Grosse délivrée à

M^e Pasquale CAMINITI

M^e Florent ELLIA

expédition délivrée à

le 04 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatre juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 6 février 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 5 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 4 juillet 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [G] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par M^e Pasquale CAMINITI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], réprésenté par son syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [T] est propriétaire d’un lot constitutif d’un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 2].

Ce local commercial est loué à la société Gym Way qui y exploite un centre de remise en forme.

Une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 6 juillet 2016 a approuvé l’installation d’un portail sur cette voie. Ce portail est ouvert du lundi au vendredi de 8 heures 00 à 19 heures 45 et le samedi de 8 heures 00 à 11 heures 45.

Par acte du 7 février 2023, M. [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir le prononcé de la nullité de cette résolution et la condamnation du syndicat à démolir le portail litigieux.

Par conclusions notifiées le 14 février 2025, M. [G] [K] sollicite :

le rejet de la pièce adverse n°5,le prononcé de la nullité de la résolution n°41 de l’assemblée générale du 8 décembre 2022,la condamnation du syndicat des copropriétaires à démolir le portail latéral d’accès à l’immeuble qui se trouve avant l’entrée principale, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement liquidée au terme d’un délai de trois mois,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Caminiti.

Il fait valoir que la décision de fermeture permanente du portail constitue un abus de majorité dans la mesure où elle est inconciliable avec la préservation des intérêts du lot n°702 à destination commerciale. Il estime qu’il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires d’édicter des interdictions ou des restrictions qui contreviendraient à la liberté de circulation.

Il estime que le syndicat en tant que propriétaire du fonds grevé par une servitude de passage prévue par le règlement de copropriété est tenu de l’obligation de ne rien faire qui puisse contrevenir ou diminuer l’usage de la servitude ou à la rendre plus incommode. Il précise que l’exercice de la servitude de passage dont bénéficie son fonds est impossible en raison du portail mis en place par le syndicat des copropriétaires.

Il souligne qu’en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice des activités commerciales autorisées par le règlement de copropriété et que le portail constitutif d’un obstacle irrégulièrement porté à la libre circulation doit être supprimé.

Il expose que les horaires d’ouverture du club de sport exploité dans le local commercial ne sont pas alignés sur ceux de l’ouverture de la galerie commerciale et que cette situation lui est préjudiciable.

Il estime que la résolution n°41 rejetée par l’assemblée générale du 8 décembre 2022 et relative à la suppression du portail latéral d’accès doit être annulée puisque le passage traversant la copropriété doit resté libre.

Il demande enfin que l’attestation établie par la société Sat Electronique soit écartée des débats pour défaut de la mention manuscrite requise par l’article 202 du code de procédure civile et puisqu’elle n’a pas été rédigée de manière manuscrite et ne relate pas de façon précise les faits concernés.

*

Par conclusions responsives et récapitulatives n°3 notifiées le 8 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] conclut au débouté de M. [T] de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose que le portail installé constitue une séparation et une sécurité pour les résidents de l’immeuble qui vivent au-dessus d’une galerie commerciale. Il précise qu’un système de parlophone est installé afin de permettre l’accès en dehors des heures d’ouverture de la galerie.

Il explique que les horaires d’ouverture du portail ont été fixés à l’origine du lundi au samedi de 8 heures à 20 heures avec une fermeture le dimanche et les jours fériés et qu’ils ont dû être adaptés par la suite en raison de la modification de la législation sur le temps de travail des gardiens et des concierges qui bénéficient de contrats de travail de 35 heures.

Il conteste tout abus de majorité et précise que les horaires d’ouverture du centre de remise en forme étant de 8 heures 30 à 20 heures 30 du lundi à vendredi et de 9 heures à 13 heures le samedi, le litige porte uniquement sur les plages horaires de 19h45 à 20 heures 30, soit 45 minutes en semaine et de 11 heures 45 à 13 heures soit 1 heures 15 le samedi et qu’il suffit aux clients de la salle de sport de sonner au portail pour y accéder. Il note que M. [T] n’apporte aucun élément justificatif quant aux horaires d’ouverture.

Il explique que la copropriété est confrontée depuis plusieurs années à des incidents consistant en des intrusions non autorisées, des actes de vandalisme et des agressions qui ont rendu indispensable le renforcement de la sécurité. Il ajoute que le portail installé n’est pas le seul accès à la salle de sport puisque l’allée centrale et principale de la gallérie permet également d’y accéder.

*

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025 prorogé au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’écarter la pièce n°5 du syndicat des copropriétaires

L’article 202 du code de procédure civile dispose que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Les dispositions de cet article ne sont pas prescrites à peine de nullité et il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si l’attestation, bien que non conforme, présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

En l’espèce, il convient de constater que la pièce n°5 constitue un document intitulé « attestation » qui a été établi par la société SAT Electronique [Localité 9] concernant le fonctionnement de l’interphone installé au niveau du portail. Ce document a été soumis à la libre discussion des parties et il n’y a pas lieu de l’écarter s’agissant d’un élément de preuve parmi d’autres dont il est contradictoirement débattu.

M. [T] sera débouté de sa demande tendant à ce que la pièce n°5 soit écartée.

Sur les demandes de prononcé de la nullité de la résolution n°41 et de démolition du portail

Un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué. Est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulière et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 8 décembre 2022 a rejeté la résolution n°41 formulée comme suit :

« Suppression de l’unique portail latéral d’accès à l’immeuble selon photographies ci-jointes, qui se trouve avant l’entrée principale de la résidence ».

Le rejet de cette résolution apparaît conforme à l’intérêt général de sécurisation de l’immeuble situé dans un lieu fréquenté. Les restrictions apportées à la libre circulation sont nécessaires et proportionnées à l’objectif recherché.

La fermeture du portail le soir et les jours fériés permet de concilier les intérêts des commerçants installés dans la galerie et l’impératif d’assurer la sécurité de l’immeuble pendant les heures non ouvrées.

L’existence de la servitude de passage dont se prévaut M. [T] n’est pas contesté. Son exercice doit cependant être effectué de façon respectueuse des impératifs de l’immeuble.

M. [T] ne démontre pas de volonté de nuire à l’utilisation de la salle de remise en forme. La résolution contestée n’est en outre pas contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires. Elle n’a pas non plus été prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires à son détriment.

Il ressort des éléments du dossier que les clients de la salle de sport doivent utiliser le parlophone pendant des plages horaires très limitées, à savoir entre 19 heures 45 et 20 heures 30 de lundi à vendredi, c’est-à-dire pendant 45 minutes, et entre 11 heures 45 et 13 heures 00 le samedi, c’est-à-dire pendant 1 heure 15.

Il n’est pas contesté que les horaires d’ouverture du portail initialement plus longs ont dû être réduits en raison de la modification de la législation sur le temps de travail des gardiens et des concierges et sa réduction à 35 heures. Ce changement n’a donc pas été effectué de façon délibérée et dans le but de nuire à l’exploitation du local commercial dont les horaires sont plus longs que ceux des autres commerces installés dans la galerie commerciale située sous l’immeuble.

Il s’ensuit que l’abus de majorité allégué n’est pas caractérisé. L’atteinte à l’exercice de la servitude de passage et au règlement de copropriété n’est pas non plus démontrée.

M. [T] sera débouté de ses demandes de prononcé de la nullité de la résolution n°41 et de démolition du portail.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [T] sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [G] [T] de sa demande d’écarter la pièce adverse n°5 ;

DEBOUTE M. [G] [T] de sa demande tendant au prononcé de la résolution n°41 de l’assemblée générale du 8 décembre 2022 ;

DEBOUTE M. [G] [T] de sa demande tendant à la démolition du portail latéral d’accès à l’immeuble ;

CONDAMNE M. [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [T] aux dépens de l’instance :

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT