TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01752 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3RRL

Minute : 25/00681

S.C.I. DAMAR

Représentant : M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE,

C/

Madame [C] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. DAMAR

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Domitille POZZANA, substituant Maître Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEUR :

Madame [C] [R]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 9 novembre 2008, M. et Mme [V] [M] aux droits desquels vient la S.C.I. DAMAR a donné à bail, à Mme [C] [R], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 858,66 euros, outre une provision pour taxe sur les ordures ménagères de 12,02 euros.

Suite à des impayés de loyers, la S.C.I. DAMAR, par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024 a fait signifier à Mme [C] [R] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 127,30 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier dans le délai d’un mois de l’occupation du logement à usage d’habitation.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 28 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la S.C.I. DAMAR a fait assigner Mme [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 3 octobre 2025, au visa des articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, L. 741-3 du code de la consommation, 700, 834, 835 du code de procédure civile , 544, 1217, 1224 et suivants du code civil, L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de :

— constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties,

En conséquence,

— Condamner Mme [C] [R] à payer à la requérante la somme provisionnelle de 6 329,14 euros, représentant le montant des loyers et des charges impayées selon relevé de compte actualisé à la date du 20 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation

— Constater l’occupation illicite du logement dudit contrat de location par Mme [C] [R] et tous occupants de son chef, sans droit ni titre,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Mme [C] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— Condamner Mme [C] [R] à payer à la requérante une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal de céans et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,

— Juger qu’il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de Mme [C] [R], en un lieu désigné par celle-ci, et à défaut, juger que lesdits meubles seront entreposés en tout garde-meuble ou autre lieu approprié et décrit par le commissaire de justice chargé de l’exécution au choix de la requérante et aux frais, risques et périls exclusifs de la requise, avec sommation pour cette dernière d’avoir à les retirer,

Subsidiairement, dans l’hypothèse ou des délais de paiement seraient accordés,

— juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un seul terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Mme [C] [R] diligentée ainsi que celle de tous occupants de son chef et juger qu’en pareille hypothèse, elle sera condamnés à payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal de céans et jusqu’à a libération effective des lieux,

En tout état de cause,

Condamner Mme [C] [R] à payer à la requérante la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [C] [R] à payer à la requérante les entiers dépens de la procédure, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 17 juillet 2025.

A l’audience du 3 octobre 2025, la S.C.I. DAMAR représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant le solde locatif à la somme de 10 340,90 euros.

Mme [C] [R], régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [C] [R] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la S.C.I. DAMAR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la S.C.I. DAMAR aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause à l’article VIII de ses conditions générales qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat. »

La S.C.I. DAMAR a fait signifier, le 25 novembre 2024 à Mme [C] [R] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 127,30 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 9 novembre 2008 est résilié à la date du 26 janvier 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [R] devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [C] [R], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2025, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la S.C.I. DAMAR du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, Mme [C] [R] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 26 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. DAMAR verse au soutien de ses demandes le bail du 9 novembre 2008, le commandement de payer délivré le 25 novembre 2024 et un décompte de la créance mentionnant un solde de 10 340,90 euros arrêté au 19 septembre 2025 échéance de septembre 2025 incluse.

En conséquence, il convient de condamner Mme [C] [R] à payer à la S.C.I. DAMAR la somme provisionnelle de 10 340,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2025, date de l’assignation sur la somme de 6 329,14 euros et à compter de signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [C] [R], qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. DAMAR, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [C] [R] sera donc condamnée à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la S.C.I. DAMAR aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 9 novembre 2008 entre la S.C.I. DAMAR et Mme [C] [R] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 janvier 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [C] [R] des lieux situés [Adresse 3], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [C] [R] à compter du 26 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne par provision Mme [C] [R] à payer à la S.C.I. DAMAR l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne Mme [C] [R] à payer à la S.C.I. DAMAR la somme provisionnelle de 10 340,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2025, date de l’assignation sur la somme de 6 329,14 euros et à compter de signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Condamne Mme [C] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne Mme [C] [R] à payer à la S.C.I. DAMAR une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge