Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/07738 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZWI

Minute n°

copie le 10 mars 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 10 mars

2026 à :

— M^e Roger LEMONNIER

— M. [S] [O]

pièces retournées

le 10 mars 2026

M^e Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°824 541 148

[Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [O]

né le 31 Juillet 1986 à [Localité 4]

[Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[H] [L], Attaché de justice

DÉBATS :

Audience publique du 27 janvier 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Sur les faits et la procédure

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2021, M. [I] [X] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [O] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 593 euros et d’une provision pour charges de 75 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire du paiement des loyers dus par le locataire suivant contrat de cautionnement VISALE n°A10117794765 du 22 septembre 2021.

Suite à la défaillance du défendeur, M. [I] [X] a saisi ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE afin que la dette locative soit réglée. La caution solidaire a donc payé le montant de l’arriéré locatif auprès du bailleur initial suivant quittance subrogative et s’est ainsi trouvée subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail du 24 septembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 05 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 672 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuellement prévue.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [O] le 06 mars 2025.

Par assignation du 22 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

—  4 676 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 07 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 août 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé en raison de la carence du défendeur, ce dernier ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

M. [S] [O] a comparu en personne lors de l’audience du 27 janvier 2026.

Sur les prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle considère par ailleurs qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement.

M. [S] [O] reconnait la dette locative, tant dans son principe que dans son montant et sollicite l’octroi de délais de paiement. Il indique être prêt à verser 156 euros en plus du loyer courant chaque treizième jour du mois pendant 30 mois afin de régler l’arriéré locatif. Le défendeur précise qu’il occupe à nouveau un emploi et que ses ressources financières lui permettent d’honorer le paiement de la somme mensuelle précitée.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aussi, aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En l’espèce, par contrat de cautionnement VISALE n°A10117794765 en date du 22 septembre 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire. Elle justifie avoir réglé la dette locative (d’un montant de 4 676 euros) au bailleur initial, suivant quittance subrogative en date du 18 juin 2025 et attestation de créance du 07 aout 2025.

Dès lors, en vertu des articles précités, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve valablement subrogée dans les droits et actions qu’avait M. [I] [X].

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES tendant au constat de la résiliation du contrat de bail est donc recevable.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 25 aout 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 06 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M. [S] [O] le 05 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 672 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 06 mai 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que M. [S] [O] est en situation de régler l’arriéré locatif dû dans la mesure où ses ressources financières lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 156 euros par mois en plus du loyer courant afin d’apurer la dette locative.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 janvier 2026, M. [S] [O] lui devait la somme de 4 676 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause la dette locative, il sera condamné à payer cette somme à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2025 sur la somme de 2 672 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des caractéristiques de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 05 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 septembre 2021 entre M. [I] [X], d’une part, et M. [S] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 06 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 676 euros (quatre mille six cent soixante-seize euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2025 sur la somme de 2 672 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE M. [S] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque treizième jour du mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 156 euros (cent cinquante-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le treizième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [O] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée à son échéance :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 06 mai 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [S] [O] sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, sous réserve de la production de quittance subrogative,

CONDAMNE M. [S] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 05 mars 2025 et celui de l’assignation du 22 août 2025 ;

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge