COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] c/ [M] [J]

N° 25/

Du 23 avril 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/01632 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PVEB

Grosse délivrée à

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

expédition délivrée à

M^e Sarah PARIENTE

le 23 Avril 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 16 janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 23 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 avril 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC MONTEBELLO, représenté par son syndic en exercice, la SAS BORNE & DELAUNAY, immatriculée sous le numéro 971 800 735, dont le siège social est à [Adresse 7], prise en la personne de son président en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [M] [J]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Sarah PARIENTE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

[R] [H] était propriétaire d’un appartement et d’une cave constituant le lot n°18 et d’un box constituant le lot n°149 d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 8] situé [Adresse 5].

Elle est décédée le 7 juillet 2019 laissant son époux M. [M] [E] demeurant dans les lieux.

Les charges de copropriété dues pour les lots de [R] [H] sont demeurées impayées à compter de son décès.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a fait assigner M. [M] [E] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les charges de copropriété.

Par conclusions récapitulatives et en réplique notifiées le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] conclut au débouté de M. [E] de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

13.031,14 euros, comptes arrêtés au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 14 novembre 2022 pour la somme de 8.647,55 euros et de l’assignation pour le surplus, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre les sommes correspondant aux honoraires particuliers du syndic ainsi que le montant des frais et honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires qui ne seraient pas compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [M] [E] est le seul héritier de [R] [H] et qu’il se maintient dans les lieux après son décès sans régler les charges de copropriété, que l’arriéré de charges important perturbe gravement le fonctionnement de la copropriété et cause des difficultés de trésorerie, justifiant le versement de dommages et intérêts.

En réponse aux conclusions adverses, il souligne que l’acte de dévolution successorale communiqué par M. [E] confirme que celui-ci est débiteur des charges de copropriété en tant que conjoint bénéficiaire du droit de viager. Il note que M. [E] a formulé une demande de délais de paiement des charges depuis plus de deux ans et qu’il ne justifie pas de l’ensemble de ses ressources.

Par conclusions en défense notifiées le 29 octobre 2024, M. [M] [E] expose avoir connu de problèmes de santé dépressifs suite à la maladie et au décès de son épouse et des difficultés financières l’empêchant de payer les charges de copropriété, outre la recherche d’un accord avec le fils de son épouse, M. [F] [U], nu-propriétaire, sur le partage de l’appartement. Il sollicite l’octroi des délais de paiement, souligne sa bonne foi et explique être dans une situation financière précaire ne perçoit que le RSA. Il expose ses charges et précise qu’il lui reste un revenu disponible de 435,85 euros par mois qu’il s’engage à verser chaque mois pour apurer sa dette.

La clôture de l’instruction est intervenue le 30 janvier 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 13 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] produit :

le relevé de copropriété démontrant que [R] [H] était propriétaire des lots n°18 et 149,le procès-verbal de l’assemblée générale des 25 novembre 2021, 8 décembre 2022 et 22 novembre 2023,les appels de fonds pour les deux lots concernés et pour la période de 2019 et 2022,les relevés des charges de copropriétés des 10 novembre 2020, 15 octobre 2021 et 20 octobre 2023,les relevés des dépenses des exercices comptables pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2020 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,des relevés de compte débiteur de la somme de 11.624,92 euros pour le lot n°18 et de la somme de 1.406,22 euros pour le lot n°149, soit un total de 13.031,14 euros au 15 avril 2024.

Ces soldes débiteurs ne sont pas contestés. Ils ne sont toutefois pas constitués exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprennent :

des frais de mise en demeure d’un montant de 24 euros les 28 juin 2020, 28 février 2021, 28 janvier 2022 et 28 avril 2022 et d’un montant de 138,38 euros les 2 mai 2022 et 10 novembre 2022,des frais de mise au contentieux d’un montant de 300 euros les 28 avril 2021 et 28 février 2022,des frais de lettre comminatoire d’un montant de 134,75 euros le 6 août 2020,des honoraires d’un montant de 138,38 euros le 17 janvier 2022.

Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise au contentieux, ou encore de frais de lettre comminatoire, ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Sur cette base, seront retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance les frais des mises en demeure de 24 euros le 28 juin 2020 pour le lot n°18 et de 24 euros le 28 janvier 2022 pour le lot n°149, soit un total de 48 euros.

Les autres frais d’un montant total de 1059,51 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils correspondent à des diligences excédant la mission de base du syndic, ne seront pas considérés comme nécessaires au recouvrement de la créance et seront déduits de la somme due.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 11.971,63 euros (13.031,14 – 1.059,51), comptes arrêtés au 15 avril 2024.

M. [E] ne conteste pas le montant des charges, sa qualité d’héritier de [R] [H] et précise occuper les lieux en tant qu’usufruitier. Il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.983,14 euros correspondant à la dette de charges de copropriété, comptes arrêtés au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2022 pour la somme de 8.647,55 euros et de l’assignation délivrée le 25 avril 2024 pour le surplus.

Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté de sa demande tendant à obtenir sa condamnation à payer les honoraires particuliers du syndic ainsi que le montant des frais et honoraires du syndicat des copropriétaires qui ne seraient pas compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les dispositions de ce texte n’ont pas pour finalité de différer le paiement de la dette, mais de permettre un apurement par le moyen d’un supplément de temps, ce qui suppose de faire la preuve qu’un tel apurement peut être sérieusement espéré au bénéfice d’un délai dont la durée est limitée par la loi.

M. [E] insiste sur sa bonne foi et produit des certificats médicaux établis le 2 février 2021 et le 2 mars 2021 et d’une demande effectuée auprès de l’association d’aides alimentaires le 17 juin 2024. Une attestation de la Caisse d’allocations familiales indique qu’un revenu de solidarité active d’un montant de 534,82 euros a été versé uniquement pour le mois de février 2024 et pas pour les mois de mars, avril et mai 2024.

M. [E] précise disposer d’un revenu mensuel disponible de 435,85 euros par mois qu’il peut engager afin d’apurer la dette dans un délai de 24 mois.

Toutefois, les justificatifs produits sont insuffisants pour démontrer un revenu stable permettant d’apurer la dette. Il a disposé en outre d’un délai d’environ cinq ans depuis la première mise en demeure qui lui a été adressée le 28 juin 2020 et ne justifie avoir effectué de paiements, même partiels, permettant de contenir la dette. Sa demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, M. [E] a été alerté à de multiples reprises pendant plusieurs années sur l’arriéré de charges de copropriété sans effectuer aucune démarche permettant de contenir la dette et sans effectuer même des règlements partiels.

Il a contraint le syndicat des copropriétaires a effectuer de multiples démarches et à initier une action en justice mobilisant de ressources humaines et financières. Il sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [E] sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire pour cette action introduite postérieurement au 1er janvier 2020 est de droit et la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la voir prononcer est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] situé [Adresse 4]) la somme de 12.983,14 euros (douze mille neuf cent quatre vingt trois euros et quatorze centimes) de charges de copropriété, comptes arrêtés au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2022 pour la somme de 8.647,55 euros et à compter du 25 avril 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [M] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 1.000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [M] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [E] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT