COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01948 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBIW

du 05 Septembre 2025

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. de l’immeuble [Adresse 11], situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société GESTION [H]

c/ [X] [F]

Grosse délivrée à

M^e David TICHADOU

Expédition délivrée à

M^e Julien DARRAS

le

l’an deux mil vingt cinq et le cinq Septembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 24 Septembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. de l’immeuble [Adresse 11], situé [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice la société GESTION [H]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [X] [F]

[Adresse 8]

[Localité 2] (SUISSE)

Rep/assistant : M^e Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 27 Juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 05 Septembre.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9]" sis [Adresse 3] a fait assigner Madame [X] [F] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— Condamner Madame [X] [F] à remettre en état les parties communes impactées par les travaux réalisés illégalement, à savoir reboucher le trou percé dans la dalle située entre son garage et son appartement afin de faire passer un câble d’alimentation électrique, et à en justifier auprès du syndic par le biais d’une visite contradictoire sur place ;

— Juger qu’à défaut d’exécution volontaire dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, Madame [X] [F] y sera contrainte par le paiement d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, et ce, pendant une durée maximale de 180 jours ;

— Condamner Madame [X] [F] au paiement de la somme de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son conseil a maintenu ses demandes, a sollicité la condamnation de Madame [E] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a sollicité le rejet de ses prétentions.

Par conclusions déposées à l’audience du 27 juin 2025, Madame [X] [F] présente les demandes suivantes :

A titre principal,

— Juger que les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires " [Adresse 9] sont sérieusement contestables ;

— Se déclarer incompétente pour statuer en référé sur les demandes formulées par le syndicat et renvoyer ce dernier à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire,

— Juger que les demandes du syndicat sont infondées ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires "[Adresse 9]" de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

— Condamner le syndicat des copropriétaires "[Adresse 9]" pris en la personne du cabinet [H] à verser à Madame [X] [G] la somme provisionnelle de 5000 euros au titre du préjudice subi ;

En tout état de cause:,

— Condamner le syndicat des copropriétaires "[Adresse 9]" à lui verser une somme de 3613 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionnée à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [X] [F], est propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée et de trois parkings, lots n 3051, 3033, 3048 et 3081 au sein de la copropriété de l’immeuble "[Adresse 9]".

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’au cours de l’année 2021, cette dernière a procédé sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires au percement de la dalle en béton entre son appartement et son garage afin d’alimenter ce dernier en électricité.

Il verse à ce titre une photographie démontrant que la dalle entre l’appartement et le garage de Madame [F] a été percée afin d’y faire passer un câble électrique ainsi que de nombreux courriers recommandés adressés dès 2022 puis en 2023 à Mme [F], l’informant que les travaux réalisés impactaient les parties communes de l’immeuble, car la dalle qui compose le plancher béton de l’appartement de Madame [F] est une partie commune dont la modification nécessitait une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et lui demandant de procéder à la remise en état des lieux et de retirer le câble installé dans son garage en vain.

Cette dernière ne justifie pas avoir répondu à ses demandes jusqu’à un mail du 28 août 2023, dans lequel elle a confirmé avoir effectué ce percement car elle pensait que la dalle entre son appartement et son garage était une partie privative tout en sollicitant l’autorisation auprès de l’assemblée générale de régulariser ces travaux afin de garder le trou percé au début de l’année 2021 dans la dalle.

Suivant un courrier recommandé du 19 septembre 2023, Mme [F] a accusé réception de sa convocation à l’assemblée générale et a fait état de sa demande visant à ce que son installation déjà réalisée soit discutée et votée lors de l’assemblée générale.

Selon l’article 13 du règlement de copropriété de l’immeube [Adresse 10], les fondations, les éléments porteurs et les planchers sont des parties communes.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 5 octobre 2023 que les copropriétaires ont approuvé la résolution numéro 18 autorisant le syndic à ester en justice contre Madame [F], afin de la contraindre à remettre en état les parties communes affectées par les travaux réalisés.

Par une ultime mise en demeure en date du 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a rappelé à Madame [F] que par assemblée générale du 22 juillet 2020 un processus avait été mis en place pour que chaque copropriétaire puisse procéder à l’installation d’une alimentation électrique dans son garage privatif, qui consiste en l’installation d’un compteur électrique individuel et lui a demandé de remettre en état les parties communes dans leur état initial et d’en justifier.

Il est constant que la dalle qui compose le plancher béton est une partie commune, que tous travaux affectant les parties communes nécessitent l’autorisation préalable de l’assemblée générale conformément aux dispositions susvisées et que Mme [F] a réalisé le percement de la dalle commune afin d’alimenter en électricité son garage sans cette autorisation.

Mme [F] justifie avoir saisi le tribunal judicaire afin de solliciter l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 5 octobre 2023, l’affaire enrôlée auprès de la 4ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nice étant actuellement pendante.

Toutefois, force est de relever que le syndic peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale lorsque les demandes relèvent de la compétence du juge des référés.

En outre, bien qu’elle fasse valoir que sa demande d’inscription à l’ordre du jour de sa demande de ratification des travaux réalisés n’a pas été prise en compte par le syndic de l’immeuble ce qui a eu une influence sur le vote de la résolution visant à donner mandat au syndic d’ester en justice à son encontre, force est de relever ainsi que l’indique le syndicat des copropriétaires que sa demande d’inscription par mail du 28 août 2023 n’a pas été formalisée conformément aux articles 10, 11 et 64 du décret du 17 mars 1967 prévoyant que toutes les notifications sont faites valablement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et qu’elles doivent comporter un projet de résolution. En outre, sa lettre recommandée du 19 septembre 2023 a été adressée postérieurement à l’envoi des convocations de l’assemblée générale.

Par ailleurs, il ressort de la lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 5 octobre 2023 que les copropriétaires à l’issue des débats, ont voté la résolution numéro 18 visant à donner mandat au syndic d’ester en justice à son encontre aux fins de remise en état des parties communes suite au percement de la dalle entre son appartement et son garage pour y passer le câble électrique. Le syndicat des copropriétaires verse à ce titre plusieurs attestations de copropriétaires attestant qu’il a été débattu du mail du 28 août 2023 de Madame [F] relatif à la régularisation de ses travaux lors de l’assemblée générale du 5 octobre 2023, au terme de laquelle la résolution 18 a été votée.

Enfin, si elle soutient que le percement de la dalle a été réalisé pour ne pas faire dépenser des charges d’électricité à la copropriété, force est de considérer que le moyen soulevé est inopérant et que lors de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, les copropriétaires ont instauré des modalités d’électrification des garages, sans qu’elle ne rapporte de surcroît la preuve que son installation serait antérieure puisqu’elle indique dans son mail qu’il a été procédé à ces travaux au début de l’année 2021..

Dès lors, force est de considérer que le trouble manifestement illicite allégué par le syndicat de copropriétaires est caractérisé par l’illicéité des travaux réalisés par Madame [X] [F] portant sur les parties communes réalisées sans l’autorisation préalable des copropriétaires.

Madame [X] [F] sera en conséquence condamnée à procéder à la remise en état des lieux, en rebouchant le trou percé dans la dalle située entre son garage et son appartement afin de faire passer un câble d’alimentation électrique, et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic par le biais d’une visite contradictoire sur place .

Afin de garantir l’exécution de la condamnation, il convient eu égard à l’ancienneté du litige et des nombreux courriers qui ont été adressés à Mme [F], de l’assortir d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, qui courra passé le délai de 45 jours à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois.

Sur la demande reconventionnelle de provision à titre de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande de provision à titre de dommages-intérêts formée par Madame [F] au motif que le syndic aurait influencé le vote en s’abstenant d’informer les copropriétaires de sa volonté de régulariser les travaux sera rejeté comme se heurtant à des contestations sérieuses au vu des éléments susvisés établissant que lors de l’assemblée générale du 6 octobre 2023 les copropriétaires ont finalement voté la résolution numéro 18 autorisant le syndic à ester en justice à son encontre aux fins de remise en état des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu de la nature et de l’issue du litige, il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9]" la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [F] qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNONS Madame [X] [F] à remettre en état les parties communes de l’immeuble situé [Adresse 5] à savoir reboucher le trou percé dans la dalle située entre son appartement et son garage afin de faire passer un câble d’alimentation électrique et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice par le biais d’une visite contradictoire sur place, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui courra passé le délai de 45 jours à compter de la signification de la présente ordonnance à intervenir et ce pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNONS Madame [X] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 9] " la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [F] aux dépens.

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES