COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00806 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QM3I

du 05 Décembre 2025

N° de minute 25/01734

affaire : [M] [S] [R] [F] [Z], [X] [J] [A]

c/ Syndic. de copro. [Adresse 19], sis [Adresse 8]

Grosse délivrée à

M^e Jérôme LACROUTS

Expédition délivrée à

M^e Noreddine ALIMOUSSA

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE CINQ DÉCEMBRE À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Mai 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Madame [M] [S] [R] [F] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Noreddine ALIMOUSSA, avocat au barreau de NICE

Monsieur [X] [J] [A]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Noreddine ALIMOUSSA, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 19], sis [Adresse 8]

Représenté par son syndic bénévole Madame [W] [U]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Octobre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2025, délibéré prorogé au 05 Décembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [Z] et Monsieur [X] [A] ont acquis un bien immobilier sis à [Adresse 11], parcelles cadastrées C n°[Cadastre 2] et C n° [Cadastre 4]. Ce bien constitue le lot n°16 au sein du lotissement de la MADONE.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] est propriétaire de parcelles contiguës référencées C n° [Cadastre 6] et C n°[Cadastre 3], faisant également partie du lotissement de la MADONE.

Par exploit de commissaire de justice du 6 mai 2025, Madame [M] [Z] et Monsieur [X] [A] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] [Localité 12] en référé aux fins notamment de procéder à l’enlèvement de la canalisation d’eaux usées desservant la parcelle C [Cadastre 3] et passant sur la parcelle C [Cadastre 4].

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 octobre 2025.

Madame [M] [Z] et Monsieur [X] [A] sollicitent :

juger qu’il n’existe aucune servitude légale ou conventionnelle de passage d’une canalisation des eaux usées au profit du syndicat des copropriétaires du [Localité 18] (fonds dominant) sur le fonds C1329 propriété de Monsieur [A] et Madame [Z] ; condamner sous astreinte de 1 000 € par jour de retard le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] [Localité 14] [Adresse 21] à procéder à l’enlèvement de la canalisation d’eaux usées, à ses frais, desservant la parcelle C1319 et passant sur la parcelle C1329 de Monsieur [A] et Madame [Z] ; condamner sous astreinte de 1 000 € par jour de retard le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] [Localité 12] à remettre les lieux tels qu’ils se trouvaient avant l’enlèvement précité, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] [Localité 12] à payer la somme provisionnelle de 10 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance à Monsieur [A] et Madame [Z]. condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] aux entiers dépens du présent référé, en vertu de l’article 699 du Code de Procédure Civile. condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] de [Adresse 15] à verser à Monsieur [A] et Madame [Z] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent qu’ils ont découvert l’existence d’un regard sur leur parcelle C [Cadastre 4] alors qu’ils avaient le projet de créer soit une plate-forme de stationnement, soit une voie carrossable menant à leur propriété supposant la destruction de la canalisation découverte provenant des parcelles voisines propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 19]. Ils évoquent en dépit des tentatives de règlement amiable aucun accord n’a pu être dégagé.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] sollicite :

dire n’y avoir lieu à référé ;déclarer la demande de Madame [M] [O] et de Monsieur [X] [A] irrecevable et en tout cas mal fondée ;débouter Madame [M] [O] et Monsieur [X] [A] de toutes leurs demandes ;condamner in solidum Madame [M] [O] et Monsieur [X] [A] aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] [Localité 14] [Adresse 21] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il expose que les demandeurs ne caractérisent pas l’urgence en ce que les parcelles acquises n’ont jamais bénéficié d’un accès carrossable et que de surcroît des contestations sérieuses existent quant à l’application du règlement du lotissement de la MADONE. Il soutient enfin que le trouble manifestement illicite n’est pas davantage caractérisé au regard de l’existence d’un règlement de copropriété au sein du lotissement et de l’existence d’une servitude conventionnelle à titre perpétuel.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, prorogé au 27 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur l’urgence

En l’espèce, il résulte des différents plans et photographies produits aux débats, ainsi que du procès-verbal de constat en date du 16 septembre 2024 que les parcelles récemment acquises par les demandeurs ne disposent pas d’accès carrossable mais seulement d’un escalier et sentier qui mène à leur habitation.

Toutefois il est à relever, ainsi que le relève le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19], que la propriété a toujours été accessible par les voies ainsi décrites et n’a jamais bénéficié d’un accès carrossable, ce que ne contestent pas les demandeurs.

Aussi l’enclavement de leur propriété était parfaitement connu des acquéreurs au moment de leur acquisition. Les éventuels projets de rénovation et l’état de santé du père de Monsieur [A] ne peuvent caractériser l’urgence d’une intervention judiciaire immédiate.

En effet ils ne démontrent pas que les projets de travaux sont impératifs quant à l’habitabilité de leur propriété ; de plus le caractère étroit et exigu de l’unique passage comportant un escalier, certes contraignant, n’est toutefois pas devenu subitement une entrave substantielle et laborieuse à leur quotidien et était, sans aucun doute, connu des demandeurs au moment de leur achat.

Il y a lieu dès lors de considérer que l’urgence n’est pas suffisamment caractérisée.

Sur l’existence de contestations sérieuses

En l’espèce, il résulte de plus du titre de propriété de Madame [M] [O] et Monsieur [X] [A] que l’immeuble acquis forme le lot n° 16 du lotissement de la MADONE de [Localité 22]. Aux termes de l’acte, il est expressément fait référence au cahier des charges en date du 4 mars 1954, le tout suivi de trois additifs en date du 12 août 1954, 18 janvier 1955 et 11 mai 1955, publié au bureau des hypothèques de [Localité 20] le 28 novembre 1960, volume 1347, n° 19. Il est par ailleurs indiqué dans l’acte que les copies du cahier des charges et ses trois additifs y sont annexés.

Il résulte de ce cahier des charges, au titre des servitudes, que « les canalisations d’eau, d’électricité et d’égouts devant être disposés selon les indications du plan, certains lots devront souffrir le passage de certaines de ses canalisations au profit des lots voisins. (….) Ces servitudes sont établies à perpétuité. »

Il ressort des demandes présentées par les demandeurs tendant à une demande d’interprétation de la nature des servitudes existant au profit de certains lots et grevant certains autres ou de vérifier si la canalisation passant par leur propriété est une servitude continue ou discontinue, ou encore relevant de la propriété du tréfonds du syndicat de copropriété ou bien d’une autre parcelle n’appartenant pas au lotissement.

Ces questions ne relevant pas de l’évidence, à laquelle le juge des référés est néanmoins soumis, et qui limite les pouvoirs de ce dernier.

En conséquence de l’existence de contestations sérieuses sur la présence et la nature d’une éventuelle servitude grevant la parcelle de Madame [M] [O] et Monsieur [X] [A], il n’appartient pas au juge des référés de statuer.

Sur les autres demandes

Enfin, Madame [M] [O] et Monsieur [X] [A] seront condamnés aux dépens de la présente instance ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

DIT n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTE Madame [M] [O] et Monsieur [X] [A] de leurs

demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [O] et Monsieur [X] [A] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Madame [M] [O] et Monsieur [X] [A] aux entiers dépens

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS