COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [R] [B], [P] [N] c/ Syndic. de copro. LE RECANTOU

N°

Du 09 Juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/02452 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OI2F

Grosse délivrée à

la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS

M^e Allison SOLNON

expédition délivrée à

la SELARL CABINET ROVERE

le 09 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA

Greffier : Madame Eliancia KALO

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Mai 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Juillet 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [R] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Frédéric PIAZZESI de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [P] [N]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Frédéric PIAZZESI de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

Syndic. de copro. LE RECANTOU prise en la personne de son syndic en exercice LE Cabinet TRABAUD AQUARONE dont le siège social est [Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Allison SOLNON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Monsieur [A] [M] [U]

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Guillaume ROVERE de la SELARL CABINET ROVERE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [W] [Z] épouse [M] [U],

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Guillaume ROVERE de la SELARL CABINET ROVERE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de Monsieur [R] [B] et de Madame [P] [N] à l’encontre du syndicat de copropriété [Adresse 6], par acte du 13 juin 2022.

Vu les dernières conclusions de Monsieur [B] et de Madame [N], notifiées par voie de RPVA le 19 décembre 2023 et par lesquelles il est demandé au tribunal d’annuler les résolutions numéros 14, 15, 16, 17 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 pour abus de majorité ; de juger que la résolution numéro 19 aurait dû être votée à l’unanimité en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être annulée ; de condamner le syndicat à leur payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du syndicat de copropriété [Adresse 6], notifiées par voie de RPVA le 9 septembre 2024, par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions ; de les condamner à lui payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions d’intervention volontaire de Madame [W] [Z] [M] [U] et Monsieur [A] [M] [U], notifiées par voie de RPVA le 27 mars 2023 et par lesquelles il est demandé au tribunal de les déclarer recevables et bien fondés en leur intervention volontaire ; de débouter les consorts [B] [N] de l’intégralité de leurs prétentions ; de les déclarer irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution numéro 14, adoptée à l’unanimité ; de les déclarer coupables d’un abus de minorité et en tirer toutes conséquences de droit ; de les condamner à leur payer la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée outre 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 27 novembre 2024 fixant la clôture au 6 février 2025.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL

Attendu que Monsieur [B] et Madame [N] sont propriétaires des lots numéros 2, à savoir un garage, 6 constitué par un appartement au 4e étage et 10 à savoir un jardin à usage privatif situé au 4e étage sur lequel existe un cabanon avec débarras et une citerne, au sein d’un petit immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 7], qui comprend seulement 4 copropriétaires à savoir un par étage ;

Attendu que Monsieur [B] et Madame [N] ont acquis lesdits lots de Madame [H] [O] [D], veuve [E], par acte de Me [K] du 16 juin 2010 ;

Attendu que par acte du même jour, le notaire avait reçu un modificatif à l’état descriptif de division de l’immeuble et vente du lot numéro 10 par le syndicat à Madame [E], en l’état d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mai 2010, par laquelle l’assemblée avait reconnu que Madame [E] bénéficiait de la jouissance privative de cette partie du jardin de la copropriété et avait entériné purement et simplement le projet de modificatif de l’état descriptif de division établi par le géomètre en donnant tous pouvoirs au syndic pour signer l’acte notarié modifiant l’état descriptif et d’autre part signer la vente du lot numéro 10 nouvellement créé, auquel ont été affectés 50 tantièmes ;

Attendu qu’à la suite de ce modificatif dont il est établi qu’il a été publié, l’ancienne répartition des charges en 1000 /1000emes a été portée à 1050/1000emes ;

Attendu que pour autant les charges de copropriété ont apparemment continué à être appelées sur la base de l’ancienne répartition ;

Attendu que depuis plusieurs années, divers litiges opposent Monsieur [B] et Madame [N] aux autres copropriétaires ; qu’ils s’estiment victimes d’abus de majorité par les 3 autres copropriétaires disposant de 75 % des voix ;

Attendu que s’agissant de la présente procédure, les époux [M] [U], Madame [V] et Monsieur [X] ont obtenu une ordonnance sur requête de Monsieur le président du tribunal judiciaire de Nice désignant un huissier de justice à l’effet de se rendre sur les lieux, de décrire la consistance du lot numéro 10, sa situation et les ouvrages et de recueillir les explications des consorts [B] [N] sur les modifications du lot numéro 10 qu’ils ont pu opérer ;

Attendu qu’en application de cette ordonnance maître [J] a établi un procès-verbal de constat le 23 novembre 2021 ;

Attendu que lors de l’assemblée générale du 23 mars 2022, il a été voté à l’unanimité une résolution numéro 14 par laquelle l’assemblée générale a approuvé la désignation d’un géomètre à l’effet de déterminer l’exacte superficie et les tantièmes du lot numéro 10 en l’état des transformations illicites réalisées : cabanon initial agrandi, transformé en habitation raccordée à la station d’épuration, citerne transformée en débarras, le géomètre ayant pour mission de comparer les transformations opérées par rapport à la détermination du lot numéro 10 tel qu’il figure dans le titre de propriété de Monsieur [B] et Madame [N] ;

Attendu que les demandeurs sollicitent la nullité de cette résolution ;

Mais attendu que comme le relève justement le syndicat de copropriété, Monsieur [B] et Madame [N] ont voté en faveur de cette résolution ;

Attendu que n’étant pas opposants à cette résolution, ils sont irrecevables à en solliciter la nullité ;

Attendu qu’afin d’éviter toute fausse interprétation et litige futur, il échet de préciser que cette irrecevabilité n’a pas pour conséquence de permettre d’une quelconque façon au syndicat et aux autres copropriétaires de considérer, en l’état, que les consorts [B]- [N] auraient réalisé des transformations illicites sur le lot numéro 10 dont ils ont la jouissance exclusive, ce qui reste à déterminer ;

Attendu que lors de ladite assemblée générale, il a été voté à la majorité de l’article 24, à la demande des époux [M] [U], de Monsieur [X] et de Madame [V], la résolution numéro 15 à savoir un mandat donné au syndic de calculer le montant de toutes les charges afférentes audit lot numéro 10 qui auraient dû être imputées à Monsieur [B] et Madame [N] sur une période de 10 années, de 2012 au jour de l’assemblée générale, « le paiement de ces arriérés de charges permettra de rembourser les 3 autres copropriétaires actuels (proportionnellement à leurs tantièmes), qui ont été lésés depuis ces nombreuses années » ;

Attendu que les demandeurs sollicitent la nullité de cette résolution au motif d’une part qu’elle est inutile et qu’elle se heurte d’autre part à la prescription quinquennale ;

Attendu que le syndicat de copropriété [Adresse 6] et les époux [M] [U], intervenants volontaires, s’opposent à cette demande et font valoir que les consorts [B] [N] ont transformé le cabanon en une maisonnette et la citerne en un débarras sans aucune autorisation d’assemblée générale ainsi qu’il est établi par le constat de Me [J] susvisé ;

Mais attendu que sans qu’il y ait lieu de statuer sur le caractère licite ou illicite des aménagements réalisés par les demandeurs, la résolution numéro 15 susvisée tendant à régulariser sur 10 ans le calcul des charges sur la répartition en 1050/1000emes se heurte à la prescription quinquennale ; qu’il échet en conséquence d’annuler la résolution numéro 15 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 ;

Attendu au demeurant que lors de l’assemblée générale suivante du 11 janvier 2023, il a été porté à l’ordre du jour les résolutions numéro 14 et 15 approuvant le calcul des charges en 1050/1000èmes et sa régularisation sur les 5 derniers exercices ; que les consorts [B] [N] ont sollicité la nullité de la résolution numéro 15 de l’assemblée générale du 11 janvier 2023 ; que par jugement de ce siège du 18 octobre 2024 ils ont été déboutés de leur demande au motif que la nouvelle répartition des charges en 1050emes était applicable de droit depuis 2010 sans qu’il ait été nécessaire de procéder à un nouveau vote en assemblée générale et qu’ainsi l’assemblée du 11 janvier 2023 avait simplement décidé de régulariser les charges de l’année en cours et des années antérieures sur la base de l’EDD applicable dans le délai de prescription de 5 ans de l’article 2224 du Code civil ;

Attendu que lors de l’assemblée générale du 23 mars 2022, à la demande des époux [M] [U], de Monsieur [X] et de Madame [V], il a été adopté à la majorité de l’article 24 une résolution numéro 16 par laquelle le syndic a été autorisé à enregistrer un nouvel état descriptif / règlement de division / fiche synthétique obligatoire de la copropriété, faisant apparaître les nouveaux tantièmes et la quote-part des parties communes rattachées à chacun des 10 lots de la copropriété ;

Attendu que pour comprendre le sens de cette résolution, il est nécessaire de rappeler que le syndic et les copropriétaires susvisés semblaient ignorer au moment de l’assemblée générale du 23 mars 2022 qu’un nouveau lot numéro 10 avait été créé et vendu par le syndicat à Madame veuve [E] par acte authentique du 16 juin 2010 et que l’état descriptif de division avait été modifié et publié ;

Attendu qu’ainsi, il apparaît que la résolution numéro 16 de ladite assemblée générale du 23 mars 2022 est parfaitement inutile si elle se rapporte à la simple application d’une répartition des charges en 1050/1000emes, laquelle est applicable de droit ; qu’il échet en conséquence de prononcer la nullité de ladite résolution ;

Attendu que lors de ladite assemblée générale il a été également voté à la majorité de l’article 24 et à la demande des mêmes copropriétaires, une résolution numéro 17 imputant à Monsieur [B] et Madame [N] la totalité des frais engendrés par les résolutions numéro 14, 15 et 16 en vue de la régularisation de leur situation irrégulière/illicite depuis 2012, ainsi que le remboursement aux époux [M] [U], à Monsieur [X] et à Madame [V] des honoraires ayant été réglés par leurs soins en vue de l’obtention de l’ordonnance présidentielle et les frais afférents à la mission de l’huissier de justice pour un montant total de 2773,48 € ;

Attendu que les demandeurs sollicitent la nullité de cette résolution au motif qu’elle met à leur charge des frais et dépens exposés par des copropriétaires alors qu’aucune procédure n’a été initiée par eux ; qu’en outre, de tel frais et dépens n’ont pas été engagés par le syndicat et ne constituent pas des charges de copropriété dont le syndicat peut solliciter le remboursement ;

Attendu que pour s’opposer à cette demande le syndicat Le Recantou soutient que l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat d’imputer le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice ; qu’en outre tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot ;

Mais attendu qu’une telle argumentation ne peut être retenue, au motif que les frais engagés par un copropriétaire n’entrent pas dans la catégorie des frais nécessaires au sens de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que si un copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, tel n’est pas le cas des frais exposés par les 3 autres copropriétaires en l’absence de toute action judiciaire ; qu’il échet en conséquence de prononcer la nullité de la résolution numéro 17 de l’assemblée générale litigieuse, laquelle constitue un abus de majorité caractérisé ;

Attendu que lors de ladite assemblée générale il a été voté à la majorité de l’article 25, à la demande de Monsieur et Madame [G] l’autorisation d’effectuer sur la parcelle de terrain dont ils détiennent la jouissance exclusive la pose d’un revêtement de sol de type carrelage d’extérieur, la création d’un système d’éclairage extérieur, ainsi qu’un coffret électrique et pose d’un câble d’alimentation électrique depuis l’immeuble et la réfection du muret en pierres existant d’une hauteur de 1 m qui longe la propriété de Monsieur [T] sur environ 4 m ;

Attendu que les demandeurs sollicitent la nullité de cette résolution au motif que le précédent syndic avait porté au vote une résolution similaire concernant les époux [U] en 2021 à la majorité de l’article 26 et que de ce seul fait, la résolution doit être annulée ;

Mais attendu qu’en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Attendu que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que les travaux sollicités ne seraient pas conformes à la destination de l’immeuble, s’agissant de simples travaux d’aménagement de jardin ;

Attendu que les demandeurs font valoir d’autre part qu’il n’est pas établi que la partie de jardin objet de la résolution aurait été donnée en jouissance exclusive aux époux [X] ;

Attendu de ce chef qu’il est versé au débat une photographie des lieux de laquelle il résulte que le lot [X] est situé au premier étage ; que sur cette photo, il est simplement indiqué par les demandeurs que la terrasse qui a fait l’objet de la résolution numéro 19 se situe à un niveau supérieur ;

Attendu que le conseil des demandeurs a sollicité auprès du syndicat qu’il soit rapporté la preuve des droits de jouissance exclusive du lot appartenant aux époux [X] sur cette partie de jardin ;

Attendu que le syndicat fait état d’une résolution antérieure relative à une décision à prendre sur le droit de jouissance exclusive, au profit des lots 1 et 5 du jardin et de la terrasse située près de la porte d’entrée en contrepartie de l’entretien ;

Mais attendu que le syndicat ne rapporte pas la preuve par cette résolution particulièrement vague que la partie de jardin objet de la résolution numéro 19 correspondrait à la partie de jardin et de la terrasse située près de la porte d’entrée ;

Attendu qu’il échet en conséquence de prononcer la nullité de la résolution litigieuse ;

Attendu que les demandeurs triomphant pour l’essentiel, aucune considération d’équité ou liée à la situation du syndicat ne permet d’exonérer ce dernier de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par eux ; qu’il échet de condamner le syndicat à leur payer de ce chef la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu, sur l’intervention volontaire des époux [U], qu’il échet de la déclarer recevable ; que la résolution numéro 14 est, à leur demande et à celle du syndicat, déclarée irrecevable ; que pour le surplus, leurs prétentions sont rejetées, aucun abus de minorité n’étant établi, au vu de l’annulation des autres résolutions attaquées ;

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE irrecevable la demande d’annulation de la résolution numéro 14 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 ;

PRONONCE la nullité des résolutions numéros 15, 16, 17 et 19 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété [Adresse 6] à payer à Monsieur [R] [B] et Madame [P] [N] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉCLARE l’intervention volontaire des époux [U] recevable ;

LES DÉBOUTE de leurs autres prétentions, à l’exception de l’irrecevabilité alléguée à l’encontre de la résolution numéro 14 ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété [Adresse 6] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT